Livrări record de spaţii pentru birouri în Capitală

Stocul total a depăşit pragul psihologic de un milion de metri pătraţi. Rata mare de neocupare pe acest segment a dus, în primul semestru din 2009,  la schimbarea centrului de putere de la proprietari la chiriaşi.

În ciuda faptului că a fost domeniul cel mai puţin afectat de scăderea înregistrată în general pe piaţa imobiliară, cererea pe segmentul spaţiilor de birouri a înregistrat un nivel scăzut în primul semestru din 2009. Astfel, doar 26.500 de metri pătraţi au fost închiriaţi în această perioadă, adică cu 80% mai puţin faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Colliers International.

Şi asta în condiţiile în care în primele şase luni ale anului au fost livraţi 245.000 de metri pătraţi de clădirii office. În aceste condiţii, pe piaţă a apărut un nou tip de ofertă, şi anume spaţiile disponibile pentru subînchiriere. Şi asta pentru că multe companii care au preînchiriat aceste spaţii în perioada de boom economic, mizând pe o extindere continuă a operaţiunilor, caută acum să-şi reducă costurile.

Cifrele vorbesc de la sine. Anul trecut, preînchirierile au reprezentat mai mult de 80% din cerere. Spre comparaţie, în primul semestru din 2009, nu a existat niciun client pe piaţă pentru acest tip de tranzacţie.

Chirii mai mici cu 20%

„Într-un mediu economic imprevizibil, chiriaşii nu vor să facă angajamente pe termen lung şi să semneze contracte pe cinci ani, ca în trecut”, explică Maria Florea, consultant în cadrul diviziei de închirieri spaţii de birouri a Colliers International. În condiţiile unei supraoferte, chiriile percepute de către proprietari au scăzut semnificativ în primul semestru, cu procente cuprinse între 15 şi 20%.

Toate aceste elemente au condus la un transfer al puterii de negociere de la proprietari către chiriaşi. Astfel, diminuarea chiriei nu este suficientă. „Pentru a facilita tranzacţiile, proprietarii ar trebui să fie mai flexibili în negocierea termenilor. Pe lângă reducerea chiriilor, aceştia ar trebui să accepte contracte pe unul-doi ani, cu posibilitatea renegocierii la sfârşit”, afirmă Maria Florea.

Cererea slabă corelată cu cea mai mare suprafaţă de spaţii de birouri livrată într-o perioadă de şase luni a dus la o rată totală  de neocupare de 13%. Valoarea este neobişnuit de mare pentru piaţa bucureşteană, care până acum a avut o rată de neocupare apropiată de zero. Diminuarea chiriilor percepute a condus şi spre o reorientare a chiriaşilor spre zonele centrale. Cele mai importante categorii de chiriaşi au rămas, în primele şase luni ale anului, aceleaşi ca şi în trecut: companiile IT&T, instituţiile financiare şi companiile auto.

Rată de neocupare în creştere

Estimările Colliers International arată că rata de neocupare va creşte în continuare în al doilea semestru din 2009 şi va oscila între 15 şi 20%. Unul dintre motive este livrarea în această perioadă a încă 190.000 de metri pătraţi de birouri, dintre care doar 90.000 sunt preînchiriaţi, încă de anul trecut.

În aceste condiţii, chiriile vor mai scădea cu încă 10 procente. În momentul de faţă, metrul pătrat de spaţiu de birou se închiriază cu 18-20 de euro în centru, cu 14-18 euro în zonele semicentrale şi cu 10-14 euro la periferia Capitalei.

7,8% dintre birourile europene sunt goale

Livrarea multor clădiri de birouri a căror construcţie a început în perioada de boom a real estate-ului vor fi finalizate în 2009 pe pieţele din Europa, Orientul Mijlociu şi Africa. Asta va conduce, pe termen scurt, la o ofertă largă de spaţii de calitate, potrivit unei cercetări realizate de compania de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis (CBRE).

Momentan, indicele CBRE EU-27, care indică rata de neocupare a clădirilor de birouri, a crescut de la 6,7% în primele trei luni din 2008, la 7,8% în al doilea trimestru al anului în curs. În unele oraşe, precum Londra sau Praga, rata de neocupare a crescut cu 4% în ultimul an, potrivit CBRE. 

„Ne aşteptăm şi în următoarea perioadă la diminuări ale cererii pe acest segment, fapt care va menţine presiunea asupra proprietarilor. Aceştia vor fi în continuare flexibili în relaţia cu chiriaşii”, crede Mathew Pullen, Head of Global Corporate Services EMEA din cadrul CBRE.