În funcţie de ce să evaluezi un imobil când îl cumperi. Ce ar face un evaluator autorizat

Spre deosebire de restul europenilor, în România peste 96% dintre noi suntem proprietari, în timp ce doar 2% dintre români locuiesc în spaţii închiriate, restul locuind în case puse la dispoziţie gratuit, potrivit datelor publicate de Eurostat.

În ultima perioadă, există destul de multe situaţii în care cei care îşi cumpără apartamente sau case nu le cumpără pentru a le utiliza ei, ci „pentru copii, că nu se ştie dacă ei mai pot să-şi cumpere”. Poate părea riscantă o astfel de achiziţie, dar dacă apartamentele sau casele cumpărate „pentru copii” se află în oraşe centre universitare şi mai ales în zone cu acces facil către universităţi, aceste proprietăţi se pot „transforma” într-o investiţie.

Majoritatea acestor proprietăţi sunt achiziţionate cu credite de la bancă, iar garanţia o constituie fie imobilul care urmează să fie achiziţionat fie un alt imobil deţinut deja şi cu care este garantat creditul.

Valoarea la care aceste imobile sunt acceptate în garanţie este determinată de un evaluator autorizat, membru ANEVAR, având ca reper Standardele de evaluare a bunurilor valabile la data întocmirii raportului de evaluare.

Anuţa Stan, evaluator şi membru Acreditat ANEVAR, în specializarea EPI - Evaluări de bunuri imobile, dezvăluie o serie de sfaturi care ajută orice persoană să afle care este adevărata valoare a unui imobil şi care este modul în care se întocmesc rapoartele de evaluare.

Ce vă trebuie pentru evaluare                                                                            

Evaluatorul estimează valoarea dreptului de proprietate, de aceea el are nevoie de documentele de proprietate (contract de vânzare cumpărare, sau, în cazul caselor, contractul de vânzare cumpărare a terenului, Autorizaţia de Construire şi Procesul Verbal de recepţie), documentaţia cadastrală şi un extras de carte funciară, spune Anuţa Stan.

Dacă v-aţi decis să achiziţionaţi un apartament într-un bloc nou, nu este suficient doar ultimul act de dezmembrare (prin care fiecărui apartament îi revine un singur număr cadastral), cereţi dezvoltatorului sau agentului imobiliar şi istoricul documentelor: actul prin care a fost achiziţionat terenul, Autorizaţia de construire, Procesul verbal la recepţia lucrărilor, încheierea de intabulare şi urmăriţi dacă există acces la imobil din punct de vedere legal. Există câteva situaţii în care, din păcate, există acces fizic la apartament, dar, din punct de vedere juridic, actele nu sunt foarte clare, iar pentru a se putea constitui ca garanţie, trebuie ca acest aspect să fie clar în documente.

„Chiar dacă noi, ca evaluatori nu suntem de profesie jurişti, în timp am înţeles importanţa acestor lucruri şi ştim ce anume trebuie să verificăm în documentele imobilelor ce urmează a se constitui ca garanţie”, mai spune Anunţa Stan.

Ce înseamnă vandabilitatea unei proprietăţi

Un alt aspect de luat în seamă, consideră ea, este vandabilitatea unei proprietăţi. Auziţi frecvent expresia „nu are piaţă” imobilul respectiv, mai ales atunci când vreţi să luaţi un credit şi să garantaţi cu un imobil pe care l-aţi primit moştenire, de exemplu, dar care se află într-o localitate din mediul rural, unde se tranzacţionează foarte rar imobile.

Termenul este împrumutat de la „abordarea prin piaţă”, una dintre cele 3 abordări utilizate de evaluatori pentru estimarea valorii de piaţă, explică evaluatorul.

Potrivit ei, este abordarea în care valoarea proprietăţii este determinată prin compararea imobilului de evaluat cu imobile identice sau similare. „Astfel, dacă nu găsim informaţii suficiente despre oferte de vânzare ale unor imobile similare sau tranzacţii (acestea sunt mai greu de găsit), nu se poate aplica abordarea prin piaţă, concluzia fiind că acel bun nu se poate constitui ca garanţie, sau mai exact «nu are piaţă»”, mai spune Anuţa Stan.

Cu ce compari, atunci când evaluezi un imobil

În aplicarea abordării prin piaţă, imobilul se compară cu imobile similare şi se aplică ajustări pentru anumite elemente de comparaţie. Elementele de comparaţie sunt acele caracteristici pe care piaţa le recunoşte ca diferenţe în preţurile plătite. Câteva exemple de astfel de elemente sunt cele specifice proprietăţii: localizare, suprafaţă, vechimea imobilului, etajul la care este situat, finisajele, dacă dispune de loc de parcare, boxă, centrală termică proprie.

Un raţionament justificat corespunzător al evaluatorului, bazat pe ce anume recunoşte piaţa, este cel care analizează aceste elemente. Câteva exemple:

Localizarea – este evident că un apartament aflat în apropierea unui parc va fi mai atractiv decât un apartament amplasat lângă o fostă incintă industrială;

Suprafaţa – în ultimii ani a crescut interesul în achiziţionarea apartamentelor cu suprafeţe generoase. În cazul caselor, un aspect interesant este că deşi după anul 2000 s-au construit case cu suprafeţe foarte mari (chiar şi peste 300 mp), în ultimii ani interesul a crescut pentru achiziţionarea caselor cu suprafeţe rezonabile, participanţii pe piaţă dându-şi seama de cheltuielile foarte mari cu încălzirea pe timpul iernii şi cu întreţinerea acestora;

Vechimea imobilului – mulţi tineri preferă apartamente în blocuri noi, cu suprafeţe utile mai mari, iar din punct de vedere al vechimii, piaţa împarte imobilele în: construite înainte de 1977, între 1977 – 2000 şi după 2000.

Locul de parcare – a devenit unul dintre factorii importanţi în decizia de a alege între un apartament care dispune de acest loc de parcare sau nu – nu cred că mai trebuie să detaliez despre confortul şi liniştea că ne „aşteaptă” un loc în care să ne lăsăm maşină peste noapte, mai ales că numărul de maşini este într-o continuă creştere. 

În afară de elementele specifice proprietăţii, sunt analizate şi cele specifice tranzacţiei, atunci când se găsesc informaţii despre tranzacţii care s-au făcut cu imobile similare. Printre acestea, motivaţia părţilor: una dintre părţi a vrut să vândă repede sau cealaltă a fost motivată să achiziţioneze aceea proprietate, aspecte care pot influenţa preţul, fără ca valoarea de piaţă să se fi modificat. Sau poate unul dintre cei doi (vânzătorul sau cumpărătorul) este un negociator mai bun. „Fiecare dintre noi ştie că uneori ne-am confruntat cu astfel de situaţii, care pot conduce la un preţ diferit de valoarea de piaţă a respectivului bun”, spune Anuţa Stan

Potrivit ei, evaluatorul analizează toate elementele care influenţează valoarea unei proprietăţi şi le prezintă în rapoartele de evaluare.