Cum vor evolua chiriile în următoarele luni?

În fiecare an, cei aflaţi în căutarea unei locuinţe speră zadarnic la o stagnare a chiriilor. În 2008, blocajul tranzacţiilor de vânzare a apartamentelor vechi aduce însă chiar speranţa unui regres.

Ieftiniri de 5-10% în câteva luni

„Chiriile au înregistrat în anii precedenţi o creştere semnificativă în special din cauza dezechilibrului dintre ofertă şi cerere. Începutul trimestrului al treilea a marcat cele mai mari majorări. În intervalul iunie-septembrie au fost înregistrate chiar şi creşteri de până la 20-25% pentru imobilele de pe segmentul low şi medium.

„Sfârşitul anului 2007 a reprezentat şi o plafonare a creşterii preţurilor, astfel încât în trimestrul trei creşterile au fost mai puţin vizibile. Creşterea stocului de unităţi locative destinate vânzării şi schimbarea raportului dintre cerere şi ofertă, odată cu începutul anului 2008, au influenţat direct şi situaţia din piaţa închirierilor. „Inflaţia de oferte” destinate vânzării a determinat creşterea timpului necesar vânzării, astfel încât o parte din proprietari au reorientat proprietăţile şi către închiriere.

Echilibrarea cererii de închirieri cu oferta disponibilă efectiv a condus nu doar la o stopare a creşterii, ci şi la scăderi pe anumite segmente. Cele mai mari scăderi s-au înregistrat pe segmentul premium. Aici, oferta disponibilă a fost alimentată şi de apartamentele din ansamblurile rezidenţiale noi achiziţionate în scop speculativ, care au fost direcţionate spre închiriere, în contextul în care vânzarea lor a fost amânată din cauza condiţiilor din piaţă.

În perioada următoare, evoluţia preţurilor la închirieri va înregistra probabil scăderi medii cuprinse între 5 şi 10%, în contextul în care piaţa vânzărilor va începe să se deblocheze. Pe segmentele în care se înregistrează o supraofertă considerabilă în raport cu cererea (ca în cazul ansamblurilor rezidenţiale din împrejurimile Bucureştiului), preţurile pot înregistra scăderi de 20, poate 30 de procente.

Matei Maloş, director general Magazinul de Case

În iarnă, închirierile scad cu 50-60%

Spre deosebire de segmentul vânzărilor şi cumpărărilor de apartamente, cea a serviciilor de închiriere are în mod obişnuit o evoluţie ciclică, marcată de momente de creştere şi descreştere. Astfel, în lunile august, septembrie şi octombrie, chiriile cresc, după care piaţa se relaxează.

Se înregistrează astfel scăderi uşoare ale chiriilor, de până la 10%. Exact acest trend poate fi observat şi în momentul de faţă pe piaţa din Capitală. Această tendinţă este alimentată de faptul că oferta pe acest segment este serios suplimentată cu toate apartamentele vechi care au fost retrase de la vânzare.

Aşa se explică faptul că acei proprietari care nu au apucat să închirieze în perioada de vârf sunt nevoiţi acum să scadă chiriile. Majoritatea recurg la această metodă deoarece vor să evite o perioadă „moartă” pe piaţa chiriilor, din lunile decembrie şi ianuarie. Acesta este momentul în care, practic, volumul tranzacţiilor de închiriere scade cu circa 50-60%, din cauza nivelului scăzut al cererilor. Neputându-se baza pe o cerere solidă, ca în timpul toamnei, proprietarii nevoiţi să închirieze în lunile de iarnă ar trebui să scadă substanţial preţurile, lucru pe care încearcă să-l evite încă de la sfârşitul lunilor de toamnă.

„Probabil că, în viitorul apropiat, piaţa chiriilor va fi nevoită să se dea după chiriaşi”, având în vedere că, din cauza instabilităţii financiare, nu vor mai fi mulţi chiriaşi care să-şi permită să plătească nişte chirii atât de ridicate. Pe termen scurt şi mediu, trendul este de relativă stabilitate. „Până în august-septembrie anul viitor, chiriile nu vor mai creşte faţă de nivelul la care se închiriază acum”. 

Marian Micu, director Casa Voastră

Cererea şi oferta, în echilibru

Nivelul chiriilor din Capitală a crescut, în ultimii trei ani, de până la trei ori pentru imobilele vechi (construite înainte de 1995). “De la jumătatea anului 2008 s-a înregistrat o stagnare a chiriilor deoarece acestea au atins un prag foarte înalt şi continuarea creşterii nu ar fi fost sustenabilă, din punctul de vedere al capacităţii de plată a clienţilor. Nivelurile chiriilor au rămas la cote înalte totuşi şi în perioada ce a urmat, în mod paradoxal la prima vedere.

Ceea ce, la prima vedere, trebuia să favorizeze o scădere a chiriilor, a avut un efect oarecum neobişnuit de potenţare a cererii de apartamente pe piaţa chiriilor. În acelaşi timp, din cauza blocării pieţei imobiliare pe segmentul apartamentelor vechi şi scăderii preţurilor pe acest segment, a crescut şi oferta de unităţi scoase spre închiriere. Chiar şi în această situaţie, chiriile nu au scăzut din cauza dificultăţilor existente pe piata creditelor imobiliar-ipotecare”. În corelaţie cu situaţia de criză şi instabilitatea economică, majoritatea potenţialilor cumpărători stau în expectativă privind achiziţia unui apartament.

“Cu toate că cererea şi oferta sunt echilibrate în acest moment, cred că se va înregistra o uşoară scădere a preţurilor, de 10–15 procente, în următoarele şase luni–un an de zile. Motivul este independent de nivelul cererii sau al ofertei, dar în strânsă legătură cu criza financiară, puterea de cumpărare din următoarea perioadă şi tendinţa persoanelor fizice sau juridice de a reduce cheltuielile la maximum. Acest fenomen va fi responsabil de uşoara scădere a chiriilor la apartamentele vechi în următoarea perioadă, preţuri care, după părerea mea, au atins un nivel maxim”.

Gavriliu Alexandru, Managing Director Gavriliu Imobiliare