Cum stabilesc „preţul corect“ al unei locuinţe?
0G Evoluţiile oscilante ale pieţei din ultimele luni îi pot arunca în totală confuzie pe vânzători şi pe cumpărători deopotrivă. Cât să cer? Cât pot negocia? Cât pot să dau pe o locuinţă? Acestea sunt cele mai frecvente întrebări
Comparaţia cu tranzacţii similare
Adrian Crivii,
director general Darian
Conform standardelor, evaluarea oricărui tip de proprietate imobiliară implică trei abordări. Prima dintre acestea este reprezentată de valoarea costurilor pentru construcţiile noi, a doua constă în metodele financiare pentru proprietăţile generatoare de venituri (de exemplu proprietăţile comerciale), iar cea de-a treia este metoda comparaţiilor directe, adică a tranzacţiilor cu proprietăţi similare. Aceasta din urmă este valabilă atunci când piaţa este activă. În contextul actual al pieţei, un interes deosebit îl prezintă evaluarea proprietăţilor de tip rezidenţial, adică apartamente sau case.
„Pentru apartamente, metoda comparaţiilor este foarte utilă, pentru că reflectă cel mai bine echilibrul dintre cerere şi ofertă, atunci când în zona apartamentului de evaluat există tranzacţii recente cu proprietăţi similare. Pentru locuinţele noi din zonele cu mai puţine tranzacţii, şi metoda costului poate fi o soluţie, în special în condiţiile pieţei de azi. Această metodă rezidă în adăugarea costului de reconstrucţie a casei noi la valoarea de piaţă a terenului cu utilităţi“. În această metodă se ţine seama şi de profitul antreprenorului – acesta este însă, în general, mai greu de apreciat, fiind un factor mai puţin transparent.
„În metoda comparaţiilor de piaţă, se aleg caracteristici care definesc proprietatea de evaluat (de exemplu: suprafaţă, număr de camere, finisaje, garaj) şi se compară cu tranzacţii recente cu proprietăţi similare cu aceleaşi caracteristici. Condiţiile pentru exactitatea metodei sunt ca proprietăţile comparabile să fie din aceeaşi zonă, în număr suficient (minimum patru-cinci) şi să aibă caracteristici cât mai apropiate“.
Valoarea cartierului, de luat în calcul
Dan Ioan Popp,
presedinte Impact D&C S.A.
„Căderea pieţei imobiliare, reaşezarea generală a preţurilor pentru bunuri şi servicii, lipsa lichidităţilor şi scăderea numărului tranzacţiilor au dus la dificultatea şi alterarea evaluării corecte a unui imobil.“ Pentru aceasta, un instrument util este sistemul de rating imobiliar denumit eVIR. Acesta ia în calcul trei criterii concomitent: valoarea regională, valoarea cartierului şi valoarea locuinţei în sine. „Spre exemplu, sectorul şase al Bucureştiului este printre cele mai aglomerate zone, atât ca populaţie, cât şi ca trafic, reprezentând un eşantion semnificativ al clasei medii din România. Asta înseamnă, conform sistemului de rating imobiliar eVIR, clasa «B», căreia îi corespunde o valoare medie de 250-499 de euro pe metru pătrat. Luând apoi în calcul valoarea cartierului, deci a vecinătăţilor, a nivelului de zgomot şi poluare, câini comunitari şi distanţa până la mijloacele de transport în comun, până la grădiniţă, terenul de sport, supermarket, coafor, restaurant etc., obţinem o valoare de 250-499 euro pe metru pătrat (clasa «c» a rating-ului).
Ducând raţionamentul mai departe, la valoarea locuinţei propriu-zise trebuie luate în calcul anul construcţiei, câtor cutremure a supravieţuit, poziţionarea faţă de nord, clasa termoenergetică, spaţiile comune, faţada, reţelele de utilităţi, zonele verzi şi parcările din vecinătatea imediată, echiparea şi finisajele din apartament. Obţinem astfel un scoring de 700-1.499 euro pe metru pătrat în cazul unei locuinţe noi. Conform sistemului de rating eVIR propus de Impact, o locuinţă veche din zona Militari se încadrează în clasa Bc3, adică între 850-1800 de euro pe metru pătrat. Iar o locuinţă nouă din aceeaşi zonă se încadrează în clasa Bc2, adică între 1.200-2.600 de euro pe metru pătrat“.
Evaluarea de specialitate este utilă
Radu Zilişteanu,
analist imobiliar
Există trei metode de evaluare a unui imobil. Prima dintre ele este reprezentată de calcularea costurilor unei construcţii – aceasta nu poate fi folosită însă în cazul apartamentelor din blocurile vechi. Cea de-a doua metodă este cea în care se calculează randamentul investiţiei într-o anumită proprietate. În condiţiile în care piaţa imobiliară este destul de volatilă la ora actuală, previzionarea cu acurateţe a ratei de capitalizare este însă destul de dificilă. În acest context, cea mai utilă ar fi cea de-a treia metodă de evaluare a unui imobil, ce constă în comparaţia cu tranzacţii cu proprietăţi similare. Este necesar însă ca valoarea la care s-au desfăşurat tranzacţiile dintr-o anumită zonă să suporte anumite corecţii, pentru a adapta datele la proprietatea supusă analizei.
Astfel, se pot face scăderi sau majorări ale preţului în funcţie de suprafaţa mai mică sau mai mare a imobilului sau a terenului pe care este construit acesta, în funcţie de gradul de finisare a locuinţei etc. Nu în cele din urmă, este necesară o corecţie şi în funcţie de vechimea unei tranzacţii. Spre exemplu, dacă o proprietate a fost achiziţionată în urmă cu trei luni cu o anumită sumă, trebuie luată în calcul evoluţia preţurilor de la momentul respectiv până în prezent. „După ce se aplică toate corecţiile necesare, rezultă o exprimare a valorii unui imobil la un moment dat. Acurateţea acestei valori este însă cu atât mai mare cu cât au fost aplicate cât mai puţine corecţii.
Pentru a ne asigura că evaluarea locuinţei este cât mai aproape de realitatea pieţei, apelarea la un consultant de specialitate este foarte utilă“.