Cum renegociezi chiria?

Este uşor de constatat că suma pe care o dai lunar pe chirie este sensibil mai mare faţă de anul trecut. Asta chiar dacă, teoretic, preţul cerut de proprietar a rămas acelaşi – în euro cel puţin. 

Iarna, potrivită pentru negociere

Matei Maloş
Director MagazinuldeCase.ro

Schimbările ce au afectat piaţa imobiliară bucureşteană în ultimul an de zile au influenţat şi segmentul închirierilor. Ca urmare, valoarea actuală a chiriilor se situează la un nivel cu aproximativ 30% mai mic faţă de 2008. Pentru ilustrarea acestei scăderi, sunt utile câteva exemple. Astfel, „dacă un apartament de două camere din Drumul Taberei avea un preţ iniţial de închiriere de 490 de euro în octombrie 2008, în octombrie 2009, preţul aceluiaşi apartament este de aproximativ 350 de euro. Pentru Tineretului, un apartament de două camere care se închiria, in octombrie 2008, cu 580 de euro, este scos pe piaţă la ora actuală cu 420-430 de euro”.

În ceea ce priveşte renegocierea, dacă chiriaşul are în vedere obţinerea unui preţ mai mic faţă de cel practicat până acum de proprietar, există un argument ce poate avea un real succes în actualele condiţii de piaţă. „De obicei, pentru un proprietar, păstrarea apartamentului gol implică atât pierderea financiară din cauza lipsei chiriei pe o perioadă de una-două luni, cât durează pentru a găsi un nou chiriaş, plus costuri suplimentare pentru întreţinerea apartamentului – care, în lunile de iarnă, sunt cele mai ridicate. În plus, schimbarea chiriaşului implică de cele mai multe ori şi costuri de renovare a apartamentului, chiar dacă este vorba doar despre zugrăvirea acestuia.” Pentru a-l convinge pe proprietar că ar trebui să-şi diminueze pretenţiile, chiriaşul ar trebui ca mai întâi să se documenteze serios. Scopul este de a-i putea demonstra celui dintâi nivelul sensibil mai scăzut al chiriilor pentru apartamentele similare din zona respectivă.

Marje de scădere de 20%-35%

Lavinia Marciuc
Partner Coldwell Banker Banu Manta

„Pentru renegocierea unei chirii rămase, de exemplu, la cuantumul din 2008, chiriaşul trebuie să aibă o discuţie cu proprietarul în care să-i expună acestuia condiţiile de scădere a pieţei (inclusiv pe segmentul de închirieri), fapt ce i-l poate dovedi prin prezentarea unui set de oferte cu aproximativ aceleaşi caracteristici (număr de camere, etaj, zonă, mobilat/nemobilat, renovat/nerenovat, utilat/neutilat). Un alt argument destul de puternic ar fi cel al multitudinii de oferte la preţuri mult mai accesibile din zone similare ale oraşului, din care chiriaşul ar putea alege în cazul în care nu vor ajunge la un numitor comun. Conform informaţiilor noastre, marea majoritate a chiriaşilor care aveau contracte cu preţuri peste ofertele actuale şi-au renegociat chiriile încă de prin lunile iunie-iulie 2009.”

Reducerea la care un chiriaş s-ar putea aştepta faţă de valorile din 2008 variază în funcţie de amplasamentul locuinţei, dacă există sau nu oferte similare la preţuri mai mici în zona respectivă, gradul de confort. În mare însă, marjele de scădere se încadrează între 20% şi 35%.

Spre exemplu, un apartament de două camere renovat, mobilat şi utilat în zona Virtuţii, poate fi închiriat acum cu 350 de euro pe lună, faţă de 500 de euro pe lună, în 2008. O locuinţă cu două camere, renovată, mobilată şi utilată modern, pe Bulevardul Banu Manta, poate fi găsită acum cu 550 de euro pe lună, în scădere de la 750 de euro pe lună anul trecut.

Deşi toate aceste ieftiniri sunt raportate la valorile în euro, „o variabilă importantă este şi cursul de schimb, care diferă în 2009 faţă de 2008, la ora actuală euro fiind la un curs superior. Chiar şi în aceste condiţii însă, scăderea chiriilor rezidenţiale este certă”.

Atenţie la cursul valutar

Daniel Dobre 
Consilier, Prezident Imobiliar

La ora actuală, apartamentele de două camere din cartiere, se încadrează într-o medie de 300 de euro, cu majorări doar în cazul unor avantaje semnificative (mobilă nouă, locuinţă renovată recent, poziţie foarte bună). Chiria medie a unei garsoniere este de 200 de euro, iar a unui apartament de trei camere se ridică la 400 de euro. „Comparativ cu perioada similară a anului 2008, preţurile au scăzut cu aproximativ 25%-30%. Deşi pare o reducere semnificativă, în fapt nu este, deoarece cursul valutar a evoluat foarte mult, moneda europeană câştigând un procent similar ca valoare. Şi cum în România plătim chirii în euro, dar suntem plătiţi în lei, chiriaşii nu au parte de o reducere efectivă semnificativă”.

Anul trecut, un apartament de două camere într-o zonă precum Dristor, mobilat şi utilat complet, renovat şi aproape de metrou, costa 350 de euro; la un curs de 3,6 lei, chiriaşul plătea 1.260 de lei. Astăzi, acelaşi apartament, închiriat cu 300 de euro, costă, la un curs de 4,3 lei, 1.290 de lei. „Practic, în loc să plătească mai puţin, chiriaşul, de fapt, plăteşte mai mult. Pentru a se asigura că plătesc un preţ corect, chiriaşii trebuie să calculeze corect valoarea unui apartament, să nu se grăbească în a oferta proprietarii de la prima întâlnire, să încerce să discute la obiect cu aceştia şi să îi facă să înţeleagă situaţia economică actuală şi să aducă în discuţie evoluţia cursului leu/euro, care face ca, de fapt, proprietatea respectivă să nu fie mai ieftină. Mai mult decât orice, proprietarii trebuie să fie conştienţi că, odată plecat chiriaşul, le va fi destul de greu să găsească altul, într-un timp util şi la un preţ bun”.