Cine câştigă şi cine pierde din restricţionarea vânzării de terenuri agricole

Restricţiile impuse la vânzarea de terenuri agricole au atât efecte benefice, cât şi victime colaterale, arată o analizră realizată de Ana Petrescu, Senior Manager Taxe Directe, şi Angela Borza, Senior Consultant Taxe Directe, Deloitte România.

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se va efectua, începând din data de 13 octombrie 2020, după reguli noi. Printre noutăţile aduse de Legea 175/2020 se află dreptul de preempţiune acordat mai multor categorii de potenţiali cumpărători, de la rude apropiate, arendaşi, proprietari de investiţii agricole, vecini, tineri fermieri, până la instituţii ale statului. O altă noutate constă în aplicarea unui impozit considerabil pe câştigul obţinut din vânzarea terenului, dacă înstrăinarea are loc la mai puţin de opt ani de la cumpărare.

Dincolo de implicaţiile pozitive ale acestor reglementări, cum ar fi că favorizează comasarea terenurilor şi consolidarea exploataţiilor agricole, există şi efecte adverse, precum faptul că descurajează investiţiile în alte domenii care necesită suprafeţe mari de teren, potrivit specialiştilor Deloitte. 

Concret, legea prevede că, la vânzarea unui teren, primul drept de preempţiune revine co-proprietarilor şi rudelor, iar următoarele două, proprietarilor de investiţii agricole realizate pe acel teren sau pe terenurile vecine ori arendaşilor, în anumite condiţii. Tinerii fermieri beneficiază de al patrulea drept de preempţiune, fiind urmaţi de institute de cercetare, vecini şi alte instituţii ale statului.

În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul în termenul legal de 45 de zile lucrătoare de la afişarea ofertei de vânzare, acesta se poate vinde altui cumpărător (persoană fizică sau juridică), prioritar celor care respectă mai multe condiţii cumulative (spre exemplu, ca potenţialul cumpărător să fi desfăşurat activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin cinci ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenului respectiv) şi, în cele din urmă, oricărei alte persoane fizice sau juridice.

Impozitul suplimentar afectează indirect toţi cumpărătorii, cu sau fără drept de preempţiune

Dincolo de restricţiile impuse la selectarea cumpărătorului, actul normativ prevede şi o „penalitate” pentru revânzarea terenului la mai puţin de opt ani de la achiziţie, respectiv un impozit de 80% pe câştig (diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul iniţial de cumpărare). Aceeaşi cotă de impozitare se aplică şi în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora. Legea prevede şi ca impozitul pe profit datorat ca urmare a vânzării să fie ajustat în aşa fel încât să nu se ajungă la o dublă impozitare a câştigului.

Totuşi, rămân câteva aspecte neclare, potrivit specialiştilor Deloitte. De exemplu, ce se întâmplă în situaţia în care o societate din altă ţară vinde o societate cu peste 25% din active reprezentând terenuri agricole din România? Se va datora impozitul de 80% sau se va putea aplica convenţia de evitare a dublei impuneri dintre România şi statul de rezidenţă a societăţii vânzătoare, reducând sau eliminând acest impozit?

Pentru o parte din investitori, cumpărarea terenurilor agricole devine mai dificilă, în general, şi extrem de dificilă pentru investitorii din domenii non-agricole care intenţionează să demareze sau să extindă anumite investiţii. Printre cei mai afectaţi se numără producătorii de energie regenerabilă care, după intrarea în vigoare a legii, vor avea dificultăţi în a achiziţiona sau a securiza în orice alt mod legal terenuri situate în extravilan pentru dezvoltarea de proiecte energetice. Temerea generală este că aplicarea legii va determina o reţinere a investitorilor cu privire la capacităţile noi de producere de energie regenerabilă în exerciţiul investiţional 2020-2030. Ca o consecinţă directă, este posibil ca România să nu îşi poată respecta ţintele asumate faţă de instituţiile europene în privinţa producţiei de energie din surse regenerabile.

Mai sunt desigur şi alte domenii care vor fi afectate, cum ar fi dezvoltatorii de parcuri industriale, logistice sau orice persoană fizică sau juridică interesată să îşi construiască un depozit în afara oraşului.

Astfel, titularii dreptului la preempţiune şi investitorii din domeniile menţionate sunt afectaţi nu numai de restricţiile impuse cu privire la cumpărător – acestea ducând, în cel mai bun caz, la o întârziere a achiziţiei terenurilor în cauză -, ci şi de impozitul introdus la nivelul vânzătorilor, care va duce, inevitabil, la creşterea preţului terenului achiziţionat.

„Aşadar, asistăm, din nou, la un act de legiferare care, deşi este bazat pe bune intenţii, cum ar fi stimularea producţiei agricole autohtone, produce şi victime colaterale”, conchid specialiştii Deloitte.