Ce proprietăţi vor străinii?

Investiţiile străinilor în ţara noastră au scăzut cu trei sferturi faţă de acum doi ani, însă interes încă există. Asta chiar dacă ei trebuie să respecte unele restricţii şi nu pot fi proprietari pe terenurile aferente clădirilor

Bugete bine stabilite

Alexandru Petrescu, Managing partner Esop Consulting

Cetăţenii străini sunt de regulă de două tipuri. În primul rând, cei interesaţi de achiziţionarea unui spaţiu pentru nevoile proprii, care lucrează pentru o perioadă mai mare în cadrul unei companii de aici. Ei caută de regulă apartamente sau vile nou construite, în zone exclusiviste, de genul Primăverii, Herăstrău, Pipera. Suprafaţa şi numărul de camere diferă în funcţie de dimensiunea familiei, însă de regulă este vorba de proprietăţi cu arii peste medie, de minumum 150 de metri pătraţi în cazul apartamentelor, respectiv de peste 200-250 de metri pătraţi în cazul vilelor.

Alt doilea tip de cetăţeni străini ce fac achiziţii în România sunt cei care vizează investirea cât mai eficientă a unor sume de bani, mulţi dintre aceştia având un bogat palmares de astfel de plasamente în mai multe ţări din regiune. O mare parte vizează prioritar achiziţia de imobile vechi, de patrimoniu sau cu o arhitectură interbelică deosebită, plasate în zone ultracentrale, proprietăţi care sunt într-o bună măsură neglijate de investitorii locali. Deosebit de active în această zonă sunt persone din Grecia sau Italia.

În ceea ce priveşte bugetul, acesta variază în cazul celor ce achiziţionează pentru folosinţă proprie între 200.000 şi 400.000 de euro. În cazul celor ce achiziţionează drept investiţie, bugetul poate fi între 500.000 şi trei milioane de euro. Cetăţenii străini pot deţine proprietăţi în România în principiu în nume propriu, însă nu şi terenul aferent acestora. Din acest motiv, majoritatea achiziţiilor sunt realizate în numele unei companii constituite pe teritoriul românesc, deţinută de cetăţenii străini.

Companii cu scop unic

Ilias Papageorgiadis, CEO Real Estate More Services

În trecut cetăţenii străini se interesau de orice tip de proprietăţi în România. Acum, interesul acestora este mai mic cu 70-80% decât în urmă cu doi ani. Toată lumea caută azi oportunităţi. În principiu avem patru categorii de investitori străini activi pe piaţă. În primul rând fonduri de investiţii care sunt în căutare de proprietăţi generatoare de venituri. Targetul lor sunt activele de clasa A, clădiri de birouri, unităţi de retail, chiar şi malluri cu randamente mari.

O altă categorie este reprezentată de investitorii care caută proprietăţi generatoare de venituri. Targetul lor este constituit din spaţii comerciale în amplasamente de top şi clădiri mai mici. Se mişcă repede, au de obicei bani lichizi şi cer dis­counturi serioase. A treia categorie sunt cei care au ca ţintă oportunităţile în sectorul rezidenţial de lux. De obicei trăiesc în România şi cunosc piaţa destul de bine. Au o zonă anume asupra căreia se concentreză şi doresc să cumpere proprietăţi care aveau în trecut un preţ de aproximativ 4.000 - 6.000 de euro pe metru pătrat şi pentru care oferă acum preţuri mai mici, în jur de 2.000 de euro pe metru pătrat.

Mai există câteva fonduri de investiţii interesate de „pachete" de apartamente. Sunt puţini cetăţeni străini care sunt interesaţi de un apartament pe care să-l folosească doar pe post de locuinţă. Acelaşi lucru rămâne valabil şi pentru segmentul spaţiilor de birouri. Cei care erau interesaţi de terenurile din afara Bucureştiului aproape că s-au evaporat.

Primul pas pe care îl face un străin care-şi stabileşte o strategie de investiţie în proprietăţi imobiliare în România este înfiinţarea unei firme, „Compania cu un scop unic" (SPV).

Terenurile, doar pentru români

Cosmin Savu Cristescu, avocat Savu-Cristescu şi asociaţii

Constituţia României din 1991 interzicea cetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor în România. În acest context, singura modalitate ca un cetăţean străin să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor a fost constituirea unei societăţi comerciale pe teritoriul României.

În anul 2003, odată cu modificarea legii fundamentale, aceştia pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte sau prin moştenire legală.

Legea nr.312/2005 a fost o reglementare mult aşteptată în acest context, dar nici acest act normativ nu reprezintă o „liberalizare" totală a dreptului la dobândirea proprietăţii de către cetăţenii străini şi apatrizi.

Astfel, doar cetăţenii şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European care sunt rezidenţi în România pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români. Nerezidenţii în România pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de cinci ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Terenurile agricole, forestiere şi pădurile pot fi deţinute de aceste categorii doar la împlinirea unui termen de şapte ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.