BNR: Piaţa imobiliară este o sursă importantă de risc pentru stabilitatea financiară

Piaţa imobiliară reprezintă o sursă importantă de risc pentru stabilitatea financiară, aceasta interacţionând strâns cu ciclul economic şi cel financiar, consideră BNR în raportul său anual.

„Piaţa imobiliară comercială din România este redusă atât ca volum, cât şi ca număr de proiecte şi de investitori, fiind printre cele mai mici la nivel european. În anul 2019, nivelul estimat al tranzacţiilor din piaţa imobiliară comercială a fost de 1 miliard euro (+7 la sută faţă de anul anterior), reprezentând cea mai mare valoare din ultimii cinci ani, dar situându-se sub nivelul de 1,5 miliarde euro înregistrat în anul 2007”, se arată în raportul BNR.

Valoarea tranzacţiilor la nivel regional a fost de aproximativ 15 miliarde euro, în timp ce la nivel european a fost de aproximativ 315 miliarde euro. Cele mai active pieţe din regiune sunt Polonia (8,4 miliarde euro) şi Cehia (3,1 miliarde euro). România este a doua cea mai mică piaţă după Slovacia. 

80% din investitori sunt străini

Majoritatea investitorilor de pe piaţa imobiliară comercială din România provin din afara Europei: Israel (36 la sută), Africa de Sud (17 la sută), Statele Unite ale  Americii (8 la sută). Investitorii locali au derulat în anul 2019 aproximativ 20 la sută din totalul tranzacţiilor, dublu faţă de 2017 (date CBRE).

Evoluţiile din ultimii ani, precum creşterea puternică a activităţii investiţionale (inclusiv a celei finanţate prin credit), activitatea tranzacţională robustă şi menţinerea la un nivel scăzut a ratelor de neocupare arată intrarea pieţei imobiliare comerciale din România în faza de expansiune rapidă a ciclului. Aceste evoluţii sunt în linie cu cele observate la nivel european, fiind determinate şi de nivelul scăzut al ratelor de dobândă.

Indicatorii privind activitatea acestei pieţe relevă un reviriment puternic în anul 2019. Lucrările de construcţii au înregistrat o rată de creştere de 49 la sută, surclasând maximul atins înainte de criza financiară declanşată în 2008, iar valoarea investiţiilor imobiliare nerezidenţiale s-au majorat cu 63 la sută ȋn cursul anului 2019 faţă de anul precedent. Rata de neocupare continuă să se menţină sub media istorică.

Randamentele investiţiilor imobiliare comerciale în România, deşi s-au diminuat semnificativ în ultimii ani, se situează la cele mai ridicate niveluri comparativ cu ţările din regiune, pe toate sectoarele analizate (birouri, industrial, retail).

Grad ridicat de îndatorare

Piaţa imobiliară comercială presupune un set distinct de riscuri comparativ cu cea rezidenţială datorită caracteristicilor specifice, precum valoarea mare a proiectelor imobiliare, lichiditatea şi transparenţa redusă ale pieţei secundare, numărul redus de investitori (în special pe anumite segmente ale pieţei).

O caracteristică importantă a firmelor care acţionează pe piaţa imobiliară comercială este gradul ridicat al îndatorării. În cazul României, gradul de îndatorare (calculat ca raportul datorii/capital) al firmelor din sectoarele construcţii şi imobiliar a fost de 2,7, respectiv 3, comparativ cu 1,96 la nivelul economiei. Mai mult, un număr redus dintre aceste firme (doar 1 la sută din total) sunt finanţate în mod substanţial de către nerezidenţi (38,8 miliarde lei, decembrie 2019, reprezentând 60 la sută din îndatorarea totală a firmelor din cele două sectoare).

Sectorul bancar consemna o expunere semnificativă faţă de piaţa imobiliară nerezidenţială în decembrie 2019, atât direct, prin împrumuturile acordate firmelor din sectorul construcţii şi cel imobiliar (20 la sută din împrumuturile acordate companiilor nefinanciare), cât şi indirect, prin credite acordate companiilor care deţin proprietăţi imobiliare comerciale (39 la sută din total). 

Sectorul construcţiilor, extrem de riscant

Sectorul construcţiilor este unul dintre cele mai riscante, o cincime din volumul creditelor acordate fiind neperformante. Spre deosebire de acesta, sectorul imobiliar se situa la polul opus, cu o rată a creditelor neperformante de doar 3,5 la sută. Acest lucru a determinat, de altfel, şi atragerea de către firmele din sectorul imobiliar a unui volum mai mare al creditării bancare (o treime din fluxul de credite oferite de către băncile din România companiilor nefinanciare în anul 2019).

Riscurile la adresa sistemului financiar provenind dinspre piaţa imobiliară comercială sunt însemnate chiar şi în condiţiile unei dimensiuni reduse a acesteia, având în vedere expunerea importantă a sectorului bancar şi gradul ridicat de îndatorare al firmelor prezente pe această piaţă.

În plus, adâncimea redusă a pieţei, determinată de numărul mic de investitori, ponderea scăzută a investitorilor locali, dependenţa de resursele financiare din afara ţării şi concentrarea ridicată a finanţărilor fac ca evoluţiile din piaţa imobiliară comercială să fie caracterizate de volatilitate pronunţată, fiind vulnerabile la modificări ale aversiunii faţă de risc a investitorilor pe pieţele financiare internaţionale.