Apartamentul-hotel, o nişă profitabilă
0Câştigurile aduse de un apartament cu facilităţi hoteliere sunt cu 20% mai mari decât în cazul închirierii. Proprietăţile închiriate în regim hotelier nu sunt o afacere nouă. Până acum însă, sectorul a fost neorganizat. Unii proprietari le închiriază în scopuri promiscue.
Dan Anghelescu a identifcat imobilele închiriate în regim hotelier ca
pe o oportunitate bună de afaceri şi a început investiţiile pe acest
segment încă din 1996.
În anul 1992, pe vremea când era student, Anghelescu a înfiinţat o
companie de turism, La Piovra, care oferea pachete speciale pentru
studenţi.
Într-o săptămână cât alţii într-o lună
Patru ani mai târziu, a fost la un târg internaţional de turism. Aici,
a descoperit acest concept. Şi tot atunci a cumpărat prima garsonieră
în acest scop.
De atunci, proprietarul firmei La Piovra a mai atras şi alţi parteneri
în acest business. Astfel, numărul apartamentelor administrate de Dan
Anghelescu a ajuns la 100 în 2008. „Şapte dintre acestea sunt ale mele,
iar restul ale partenerilor mei. Anul trecut am avut 100 de
apartamente, dar dacă în acest an încasările au scăzut cu aproximativ
30% am decis să diminuăm numărul apartamentelor la jumătate“, afirmă
el. Câştigul adus de asemenea proprietăţi este unul cu 20% mai mare
decât în cazul închirierii clasice, potrivit lui Anghelescu.
„Diferenţa stă în cost. Însă, dacă vrei să faci bine un astfel de
business, nu poţi face asta cu una sau două proprietăţi, pentru că
atunci nu se vor putea acoperi cheltuielile. Numărul recomandat este de
peste zece imobile disponibile, astfel vine şi profitul“, explică Dan
Anghelescu. Administratorul La Piovra închiriază în prezent o
garsonieră cu 40 de euro pe noapte.
Un apartament cu două camere costă 50-60 de euro, iar unul cu trei
camere poate depăşi 80 de euro pe noapte. Chiria medie pentru
garsonierele vechi situate în cartierele Bucureştiului a fost în
octombrie 279 de euro, potrivit unui raport realizat de
AnunturiParticulari.ro.
Anghelescu scoate aceşti bani într-o singură săptămână din închirierea în regim hotelier a uneia dintre garsonierele sale.
Printre clienţi se numără oameni de afaceri, antreprenori, expaţi,
persoane care lucrează la diverse proiecte desfăşurate cu instituţii
ale statului, dar şi turişti în perioada concediilor. „Sunt oameni
care cer în mod exclusiv apartamente în regim hotelier în Bucureşti. Ne
intersectăm cu hotelurile pe segmentul de consumatori neutri care aleg
raportul optim calitate/preţ“, spune Irina Vrabie, reprezentant al
firmei RomVision, de asemenea administrator de astfel de proprietăţi.
Potrivit acesteia, faţă de hoteluri, cererea este mai mică.
Care este avantajul competitiv?
Aceste apartamente au însă un avantaj în faţa hotelurilor. Ele sunt de
obicei plasate în zone ultracentrale, unde alternativa unei camere de
hotel este una foarte scumpă. O cameră la hotelul Intercontinental de
exemplu costă 155 de euro pe noapte. „Diferenţa este că într-un astfel
de imobil te simţi mai aproape de conceptul de casă, de locuinţă.
Pentru că ai bucătăria ta, poţi găti la fel ca acasă, plus intimitate
maximă”, mai spune Dan Anghelescu.
O problemă importantă este însă cea a lipsei unor norme şi principii
stabilite clar, care să diferenţieze investitorii serioşi de amatorii
de câştig rapid, prin metode nu tocmai legale.Pentru a reuşi acest
lucru, mulţi dintre jucătorii din acest segment s-au întâlnit recent
pentru a înfiinţa o Asociaţie Patronală a Regimului Hotelier din
România.
„Avem nevoie de o separare, deoarece există şi competiţie neloială.
Sunt oameni care îşi folosesc proprietăţile la preţuri mici şi în alte
scopuri decât cele de business sau de turism“, declară Dan Anghelescu.
În prezent, pe zona Bucureştiului segmentul de piaţă al apartamentelor
în regim hotelier atinge o valoare de aproximativ şase milioane de
euro, iar la nivel naţional depăşeşte 12 milioane de euro, conform
jucătorilor din piaţă.
Mulţi dintre jucătorii din domeniu văd în înfiinţarea acestei asociaţii
soluţia supravieţuirii, dar mai ales a îmbunătăţirii în viitor a
acestei nişe. „Actorii din această piaţă spun tot mai des că au nevoie
să se asocieze, pentru a-şi apăra drepturile“, explică Cristina Vlădău,
consultant marketing Turismark, companie care colaborează cu mulţi
investitori în astfel de
proprietăţi.
Randamentul investiţiei prin ochiul specialistului
Ca persoană fizică sau juridică, proprietarul care vrea să ofere spre
închiriere un apartament în regim hotelier trebuie să‑l înregistreze la
Ministerul Turismului, la categoria Alte Forme de Cazare. Ministerul
acordă un număr de stele, în funcţie de gradul de renovare,
îmbunătăţiri sau dotări. Cel mai mare număr de stele este de trei, în
acest caz. Asta pentru că de la trei stele în sus ar trebui să ai şi
servicii precum piscine, săli de conferinţe, lounge-uri sau săli de
fitness.
Tarifele diferă destul de mult, în funcţie de proprietar. Preţurile au
scăzut mult pe ambele pieţe, şi pe cea hotelurilor şi pe cea a
apartamentelor în regim hotelier. Însă totodată, această diminuare a
dus aproape la egalizarea lor. Preţurile practicate în momentul de faţă
de hotelurile mai mici de trei-patru stele sunt comparabile cu cele ale
apartamentelor în regim hotelier. (George Grigore)