Impozit de 80%, perceput de stat la vânzarea unor terenuri. Ce alte noi reguli se aplică din octombrie

Noi Condiţii la Cumpărarea terenurilor agricole din extravilan se vor aplica de la 13 octombrie, după ce legea a fost publicată în Monitorul Oficial.

Principalele modificări aduse vânzărilor de terenuri agricole situate în extravilan (n. red. terenurile aflate în afara zonei intravilane), ne-au fost prezentate de Ioana Roman (partener) şi Ilinca Porojan (associate) al Filip&Company, cu precizarea că legea îngreunează semnificativ procedura de vânzare.

„Nu vor putea fi revândute mai devreme de 8 ani decât cu impunerea unui impozit substanţial”, au concluzionat acestea.

Rangurile de preemptori

Legea 175/2020 extinde în mod semnificativ lista beneficiarilor dreptului de preempţiune şi schimbă prioritatea acestor ranguri. 

Astfel, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va fi posibilă numai cu respectarea dreptului de preempţiune ale următoarelor categorii de preemptori, în această ordine: 

• coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv; 
• proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă de vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii  – în cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află anumite proiecte (i.e. investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă de vie, hamei şi pentru irigaţii), prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii; 
• proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării; 
• tinerii fermieri, însemnând persoana cu vârsta de până la 40 de ani care deţine competenţele şi calificările profesionale adecvate şi care se stabileşte pentru prima dată într-o exploataţie agricolă ca şef al respectivei exploataţii cu intenţia de a desfăşura sau care desfăşoară activităţi agricole; 
• Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice „Gheorghe Ionescu-Şişeştiˮ şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora; 
• persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine; 
• statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Noua reglementare impune de asemenea o serie de condiţii suplimentare destul de restrictive pentru o parte din preemptorii indicaţi mai sus, aceştia fiind ţinuţi să le îndeplinească întocmai pentru a îşi putea exercita dreptul de preempţiune.

Drept de preferinţă în favoarea cumpărătorilor specializaţi

Dacă niciunul dintre preemptori nu îşi exercită dreptul de preempţiune în termenul legal, Legea 175/2020 instituie o preferinţă acordată cumpărătorilor care îndeplinesc anumite cerinţe specifice:

• să aibă domiciliul/reşedinţă sau sediul, după caz, situat/ă pe teritoriul naţional, pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; 
• să întreprindă activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării aceleiaşi oferte. Suplimentar acestor condiţii, cumpărătorii persoane fizice trebuie să fie înregistraţi de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

În cazul cumpărătorilor persoane juridice, aceştia sunt ţinuţi să: 

• prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, astfel cum este prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, astfel cum a fost modificată şi completată, clasificate conform codurilor CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
• facă dovada situării domiciliului asociatului/acţionarului care deţine controlul societăţii pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare; în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii trebuie să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Potenţialii cumpărători îşi vor manifesta intenţia de cumpărare în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut pentru preemptori.

Vânzarea liberă

Într-un final, doar dacă peremptorii legali nu îşi exercită dreptul de preempţiune în termenul de 45 de zile, conform Secţiunii 1 de mai sus, şi niciunul dintre potenţialii cumpărători nu face în termenul legal dovada îndeplinirii condiţiilor indicate în Secţiunea 2 pentru a putea cumpăra terenul, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Nerespectarea procedurii şi a cerinţelor prevăzute în Secţiunile anterioare atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare.

Respectarea destinaţiei agricole

Cu privire la destinaţia terenurilor agricole situate în extravilan, proprietarii au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă de vie, hamei şi irigaţii exclusiv private, se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.

În lumina acestei cerinţe noi, se poate ridica problema în ce măsură vor mai putea proprietarii să scoată din circuitul agricol terenurile situate în extravilan, când, prin ipoteză, destinaţia agricolă nu va mai fi respectată, precum şi în ce măsură aceste noi dispoziţii se corelează cu prevederile legale in vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol

Introducerea de noi taxe substanţiale

Legea 175/2020 conţine şi o serie de norme de natură fiscală în cazul vânzărilor succesive cu privire la un teren. Astfel, în cazul terenurilor agricole extravilane care sunt înstrăinate anterior împlinirii unui termen de 8 ani de la cumpărare, se instituie obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

O regulă similară este aplicabilă şi în cazul vânzării indirecte a terenului, prin vânzarea pachetului de control in societăţile in care aceste terenuri reprezintă 25% din active. Astfel, în cazul înstrăinării directe sau indirecte , înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărarea terenului, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control. 

În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă. Prin excepţie, obligaţia de plată a impozitului indicat nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiaşi grup de societăţi.

Nerespectarea celor menţionate mai sus este sancţionată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.

Este de remarcat că obligaţia de plată a cotei de 80% nu este aplicabilă în situaţia în care se înstrăinează un teren dobândit în alt fel decât prin vânzare e.g. prin moştenire, prin aducere ca aport în natură la capitalul social, prin schimb etc. Prevederile legii fiscale vor veni în completarea impozitării acestor operaţiuni în mod corespunzător.

Modificarea procedurii. Sancţiune

Legea modifică şi o serie de aspecte procedurale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune. O primă modificare vizează termenul de exercitare a dreptului de preempţiune, acesta fiind prelungit de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare de la afişarea ofertei de către primăria competentă.

Altă noutate constă în anularea avizelor emise de către structura centrală sau de către structurile teritoriale în situaţia în care vânzătorul sau preemptorul decedează înainte de încheierea contractului de vânzare sau înainte de pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare.

Având în vedere că legea menţionează expres decesul vânzătorului ori preemptorului, se pune problema în ce măsură respectivele avize îşi păstrează valabilitatea în cazul încetării existenţei vânzătorului sau preemptorului persoană juridică.

„Apreciem că raţiunea se menţine şi în această ipoteză, sancţiunea anulării fiind de asemenea aplicabilă. În ce priveşte sancţiunile pentru nerespectarea procedurii prevăzute de Legea 17/2014, Legea 175/2020 instituie sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune sau fără obţinerea avizelor de specialitate”, menţionează reprezentanţii Filip&Company.