Tranzacţie imobiliară încheiată în instanţă, la aproape două decenii de la plata avansului. Motivul: confundarea noţiunilor de avans şi arvună

O tranzacţie imobiliară le-a dat, timp de aproape 20 de ani, bătăi de cap unor soţi din Craiova. La sfârşitul anului trecut, Tribunalul Olt a decis definitiv în favoarea lor, asta în condiţiile în care, pe fond, oamenii pieduseră procesul cu cei de la care şi-au cumpărat locuinţa.

Totul a început cu o convenţie încheiată în 1999, în care apare şi cuvântul "arvună", în baza căreia soţii C. D. şi R. D. au plătit suma de 30.000.000 ROL, urmând ca atunci când se va achita preţul integral de 50.000.000 lei vechi, părţile să se prezinte la notar pentru întocmirea actelor de vânzare-cumpărare. 

Preţul integral a fost achitat pârâţilor, în mai multe rate, la plata cărora cumpărătorii au specificat că este vorba de diferenţa între avans şi preţul integral. Cumpărătorii s-au mutat în noua locuinţă, dar imobilul a rămas pe numele vânzătorilor, care au refuzat sistematic să meargă la notar pentru întocmirea actelor în formă autentică, iar când au ajuns în instanţă, au invocat, pe lângă tardivitatea cererii formulate de reclamanţi, faptul că suma plătită de aceştia a reprezentat o arvună şi nu un avans.

Juridic, arvuna nu e sinonimă cu avansul

La apel au fost dezbătute diferenţele juridice între arvună şi avans.

"Arvuna este un sistem de garantare apropiat ca regim unei clauze penalizatoare si reprezintă o suma de bani pe care o parte o plăteşte celeilalte pentru garantarea angajamentului său contractual, adică pentru garantarea asumării, iar uneori, şi a executării obligaţiilor negociate.În cazul nefinalizării contractului sau neexecutării sale din partea celui căruia arvuna i-a fost plătita, ea acţionează penalizator, obligând pe acesta la plata unei sume duble celei primite. Aşadar, instituţional, plata arvunei se face anterior încheierii contractului, în vederea garantării încheierii sau/şi executării sale, daca in acest caz părţile i-au dat aceasta semnificaţie. Contrar, plata unui avans are cel puţin două elemente distinctive în raport cu arvuna: presupune o convenţie deja încheiată, iar aceasta nu garantează finalizarea angajamentului convenţional şi reprezintă doar o structură de plată treptată a preţului", arată legal-land.ro, citând din considerentele deciziei Tribunalul Olt (portal.just.ro).

Tribunalul Olt a stabilit că suma de 30.000.000 trebuie considerată avans din preţul cerut de vânzători şi nu arvună (noţiune care ar fi permis vânzătorilor inclusiv să se sustragă de la încheierea documentelor prin plata dublului sumei încasate iniţial), hotărârea Tribunalului Olt urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

"Între arvună şi preţ există distincţii care nu permit de plano considerarea sinonimiei între ele. De aceea, în condiţiile în care, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 18.09.1999, suma de 3.000 lei RON nu a fost concepută ca arvună, ci doar ca avans de preţ, în condiţiile detaliate de părţi, acestei sume nu-i poate fi aplicat regimul juridic incident în cadrul arvunei", se mai arată în decizia instanţei amintite, publicată pe site-ul Ministerului Finanţelor, portal.just.ro.

Judecătorul a decis, la sfârşitul anului trecut, în favoarea reclamanţilor, hotărârea Tribunalului Olt urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.