Prima Casă, înţepenită în birocraţie

Deşi nu este încă funcţional, programul guvernamental a generat deja scumpiri semnficative ale locuinţelor vechi. Întârzierea în aprobarea dosarelor de creditare de către Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM suscită temerile aplicanţilor.

Citiţi şi: Ies la vânătoare clienţii cu  bani gheaţă
               Valuri pe piaţa apartamentelor vechi

„Programul Prima Casă e admirabil, e sublim, putem zice, dar... lipseşte cu desăvârşire“. Aceasta este concluzia tragi-comică desprinsă în urma seminarului Prima Casă organizat de Credit Zone şi dedicat aspiranţilor la accesarea unui credit pentru locuinţă garantat de către stat.

Principala hibă a iniţiativei guvernamentale constă în faptul că, deocamdată cel puţin, nu este pusă în practică la modul concret. Motivul? Aprobările creditelor de către Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM se lasă aşteptate. În luna iulie, 21% dintre solicitările pentru un credit adresate Credit Zone au fost orientate spre programul Prima Casă, precizează Rene Rohan, manager reţea parteneri.

În acest moment, brokerul de credite are în lucru la bănci opt dosare pentru acest program, toate fără răspuns. Deşi pe hârtie, cel puţin, programul este funcţional, Rohan nu crede că acesta va reuşi să schimbe semnificativ piaţa imobiliară şi a construcţiilor de locuinţe, respectiv a creditării.

„Pentru acest lucru este nevoie de o redresare economică în primul rând, pe baza unor măsuri legislative şi fiscale coerente“, adaugă acesta. O alternativă pentru cei care doresc să-şi achiziţioneze o locuinţă ar fi, ca şi până acum, un credit ipotecar clasic.
 
Creditul clasic ca măsură de precauţie

De altfel, ca măsură de precauţie, majoritatea aplicanţilor la Prima Casă prin Credit Zone şi-au depus dosarul şi pentru un împrumut în condiţii standard, urmând a merge mai departe pe baza dosarului ce va fi aprobat. „Este foarte greu să promovăm ceva ce nu putem vinde. Recomandarea noastră este, pentru persoanele care se încadrează pentru produsul ipotecar clasic, să meargă pe el“, subliniază Lucian Bala, branch manager în cadrul aceleiaşi companii.

„În momentul de faţă, un alt credit este real“, spune Mihaela Stavrositu, branch manager al companiei de brokeraj. Aceasta precizează că, într-adevăr, un credit prin Prima Casă dispune de nişte avantaje care iau ochii celor mai mulţi cumpărători. Primul dintre acestea ar fi faptul că este garantat de către stat, are o dobândă mai mică şi, implicit, o rată lunară mai redusă. Astfel, luând exemplul unui credit de 40.000 de euro pe 30 de ani, rata lunară pentru un produs ipotecar clasic ar fi de 291 de euro, în timp ce, în cazul unui credit garantat de către stat, ar ajunge la 216 euro.

Un alt avantaj al celui din urmă ar fi avansul mic solicitat, de minimum 5% din valoarea imobilului, comparativ cu varianta clasică, în cazul căreia avansul poate se încadrează între 15 şi 25% din valoarea imobilului. Privit din alt punct de vedere, precizează Rohan, avansul poate fi şi un dezavantaj. Şi asta pentru că, pe termen lung, dobânda este cu atât mai ridicată cu cât suma contractată este mai mare.

Condiţii mai rigide la bănci

10% din preţul iniţial este reducerea maximă acceptată de proprietarii apartamentelor vechi

Un alt punct în minus al unui credit prin Prima Casă ar fi reprezentat de faptul că, spre deosebire de anul trecut, acum băncile analizează mult mai atent dosarele de creditare, din dorinţa de a preveni consecinţele unei eventuale prăbuşiri a preţurilor similare celei înregistrate în ultimul an şi jumătate.

Ca urmare, instituţiile financiare pun un mult mai mare accent pe evaluarea locuinţelor. În plus, fiecare bancă poate veni cu cerinţe ce pot părea ciudate solicitanţilor, cum ar fi copie după RCA, după diploma de studi superioare, după facturi sau chiar după actul de proprietate al sediului angajatorului. În funcţie de toate aceste criterii însă, fiecare bancă stabileşte gradul de îndatorare pe care îl poate acorda fiecărui client.

În faţa disfuncţionalităţii de până la ora actuală a programului guvernamental, una dintre aplicantele participante la seminarul Credit Zone se revoltă. Are 39 de ani, este divorţată şi vrea să-şi cumpere o casă. Până acum nu a primit credit de la nicio bancă (doar BCR-ul i-a oferit 10.000 de euro). Prima Casă este în momentul de faţă singura ei speranţă pentru a-şi cumpăra o locuinţă. A găsit deja un apartament care îi place, în Buftea: trei camere, în condiţii foarte bune, cu 42.000 de euro. „Dacă nu prind trenul ăsta acum, nu-l mai prind niciodată“, spune ea.

Mai multe produse competitive

Majoritatea aspiranţilor la programul Prima Casă sunt, în mod evident, departe de a se resemna. „Nu vrem să spulberăm vise. Dacă se dă drumul la Prima Casă este ok, dar depinde. Faptul că programul nu este funcţional acum nu înseamnă că nu va fi cândva“, răspunde Mihaela Stavrositu.

Aceasta precizează de altfel că piaţa nu va rămâne inertă, ci va veni, cel mai probabil, cu oferte competitive la programul Prima Casă. În noile condiţii, cumpărătorii vor avea de unde alege şi vor putea chiar face o refinanţare în condiţii mai bune.

Scumpiri anticipate

Deşi departe de a avea rezultate concrete în piaţă, iniţiativa guvernamentală are deja efecte majore asupra pieţei imobiliare. „Programul Prima Casă aduce o schimbare de trend în dinamica preţurilor: după o scădere majoră, a apărut o creştere bruscă, până la valoarea de 60.000 euro“, subliniază Matei Maloş, directorul general al MagazinulDeCase.ro.

În plus, în ultimele două săptămâni din iulie, proprietarii au devenit mai rigizi în ceea ce priveşte negocierea preţurilor iniţiale. Astfel, aceştia sunt dispuşi să scadă, în cele mai bune cazuri, cel mult 10% din preţurile iniţiale de strigare.

Este vorba de o diferenţă semnificativă faţă de iunie, când marja de negociere putea ajunge şi la 20%. Motivul? „Programul Prima Casă a adus o undă de încredere, iar unda de încredere se reflectă într-o cerere mai mare pe piaţa imobiliară“, subliniază reprezentanţii MagazinulDeCase.ro.

Prima Casă la polonezi

Şi în Polonia, Guvernul ia măsuri pentru sprijinirea pieţei creditelor. Programul statului de susţinere a familiilor în achiziţia primei case, prin finanţarea a 50% din valoarea dobânzii, devine tot mai popular. Acesta prevede însă o limită maximă a preţului pe metru pătrat pentru un apartament în interiorul oraşului.

În Varşovia, această limită se situează la 1.600 de euro. Ca urmare, există o tendinţă a developerilor de a se încadra în acest prag. În condiţiile în care accesul la creditare este destul de limitat în momentul de faţă, o tendinţă vizibilă pe piaţa poloneză este reprezentată de o cerere accentuată pentru locuinţe ieftine şi cu suprafeţe mici. Preţul mediu pe metru pătrat al unui apartament vechi din Varşovia este de circa 1.900 de euro. La apartamentele noi, aceeaşi suprafaţă costă cu aproximativ 100 de euro mai mult, potrivit datelor REAS.