Cât mai lasă la preţ proprietarii de locuinţe?

Cele mai căutate apartamente sunt garsonierele şi imobilele cu două camere. Pentru proprietari, visul imobiliar din anii 2005– 2008 s-a transformat în coşmar. Ei nu reuşesc să-şi vândă casele dacă nu reduc semnificativ pretenţiile financiare.

Sebastian E. a cumpărat în 2008, în plin boom imobiliar, o casă în oraşul ilfovean Pantelimon. El a plătit aproximativ 180.000 de euro pentru clădirea cu parter şi mansardă, în suprafaţă utilă de 150 de metri pătraţi şi edificată pe un teren de 250 de metri pătraţi. De atunci, a mai investit 3.000 de euro în racordarea casei la reţeaua de gaze naturale şi în alte îmbunătăţiri.

Citiţi şi:

Dilema săptămânii: N-am locuinţă: stau cu chirie sau îmi cumpăr?

Peste doar un an, în 2009, a scos locuinţa la vânzare, la acelaşi preţ. „Am avut o surpriză extrem de neplăcută, cumpărătorii ofereau sume cuprinse între 70.000 şi 90.000 de euro", povesteşte Sebastian. În cele din urmă, a ajuns la un acord cu un client pentru suma de 135.000 de euro. Cu o zi înainte de semnarea contractului, cumpărătorul l-a sunat şi i-a spus că nu dă mai mult de 120.000 de euro.

Reducere de 30%

Sebastian a refuzat categoric, dar recunoaşte că este dispus să vândă casa cu 130.000 de euro, adică cu aproape 30% mai puţin decât suma cu care a cumpărat-o. În general, diferenţa dintre preţul de strigare şi cel la care se realizează tranzacţia  nu este atât de mare. „În urma negocierilor dintre proprietar şi cumpărător, vânzarea se face la un preţ cu 10-15% mai mic decât cel cerut", spune Ion Cătuţoiu, director al companiei de consultanţă imobiliară Real Time.

Şi atunci, cum se explică disponibilitatea lui Sebastian E. de a reduce atât de mult preţul? Printre motive se numără cererea scăzută pentru locuinţele situate în afara Bucureştiului. „Cele mai căutate sunt garsonierele şi apartamentele cu două camere, situate în zone cu acces la transportul în comun şi la facilităţi sociale", explică Ion Cătuţoiu. În afară de reducerea consistentă, oferta lui Sebastian se remarcă şi prin timpul îndelungat de când se află pe piaţă, în condiţiile în care o locuinţă se vinde, în general, într-o perioadă cuprinsă între una şi şase luni de la momentul listării. „În acest moment există două tipuri de preţuri pe piaţă: cele la care se realizează tranzacţiile şi cele exagerate", afirmă Victor Zaharia, branch manager al agenţiei imobiliare Coldwell Banker Opera.

Pretenţii exagerate

El dă ca exemplu două tranzacţii care au fost realizate în ultima perioadă. Proprietarul unui apartament de patru camere situat într-un bloc construit în anii '60 într-o zonă ultracentrală a Capitalei - Parcul Cişmigiu - a listat proprietatea la 270.000 de euro. Vânzarea s-a perfectat însă la 190.000 de euro. „Un broker bun explică proprietarului care sunt realităţile pieţei, îi arată studii de piaţă şi tranzacţii cu locuinţe similare", spune Zaharia.

Discounturile pot atinge şi nivelul de 50% din preţul cerut iniţial. „Aceste cazuri, de discounturi foarte mari, se întâlnesc numai în cazul în care proprietarul are pretenţii exagerate", afirmă Cătuţoiu. Al doilea exemplu dat de Zaharia este grăitor în acest sens. O vilă interbelică a fost scoasă la vânzare cu 1,4 milioane de euro, dar a fost vândută cu „doar" un milion de euro. Pe segmentul de locuinţe în ansambluri rezidenţiale, lucrurile stau un pic diferit. Astfel, construcţiile noi aflate la vânzare în acest moment sunt finalizate în perioada 2006 - 2008, iar preţurile de cost sunt situate în intervalul 750 - 800 de euro pe metru pătrat construit, la care se adaugă costurile cu finanţarea şi întreţinerea aferentă anilor 2009 - 2011.

Astfel, dezvoltatorii pot negocia reduceri până la un nivel care să le garanteze acoperirea finanţării bancare.  Dacă vând sub aceste valori, ei riscă intrarea în insolvenţă. De aceea, dezvoltatorii s-au orientat în ultimii ani spre redesenarea proiectelor astfel încât să se poată încadra în suprafeţele şi sumele stabilite prin programul guvernamental „Prima Casă". Şi asta deoarece principalul criteriu de selecţie pentru cumpărător este preţul. „Din păcate, asta nu înseamnă întotdeauna şi un raport calitate/preţ satisfăcător", spune Cătuţoiu.

Paşi esenţiali pentru achiziţie

Când vrei să cumperi un apartament, stabilirea unui buget este cel mai important lucru. În funcţie de acesta, selectează opţiunile disponibile. Fii atent la funcţionalitatea locuinţei în raport cu nevoile tale, la suprafaţa utilă a camerelor şi dependinţelor, la calitatea construcţiei, la amplasamentul ansamblului şi la valoarea costurilor de întreţinere.