Cât de mult vor mai scădea preţurile?

După ieftinirile succesive înregistrate în ultima perioadă pe toate segmentele imobiliare, apar voci care vorbesc de o apropiată stabilizare a pieţei. Cât de departe suntem de pragul de jos?

Segmentul vechi, campionul scăderilor

Cristina Roşca

managing partner Real Time

Pe segmentul apartamentelor vechi, trendul descrescător al preţurilor durează de câteva luni bune. Majoritatea celor care ar lua în considerare achiziţia unei astfel de proprietăţi se menţin încă în expectativă, cu gândul că în următoarele luni ar putea obţine un preţ mai bun. Cât de realistă este o asemenea aşteptare, în condiţiile în care tot mai multe voci speră la o aşezare a lucrurilor?

„Stabilizarea preţurilor poate interveni într-o piaţă în care cererea se întâlneşte cu oferta. Pe piaţa imobiliară în general şi pe segmentul locuinţelor second-hand în special, încă nu se înregistrează un număr notabil de tranzacţii.“ În momentul de faţă, este greu de previzionat o evoluţie exactă a preţurilor în perioada următoare. Aceasta, cu atât mai mult cu cât istoria pieţei imobiliare româneşti nu are nici măcar 20 de ani şi nu a trecut prin perioade similare până acum.

Din punct de vedere economic, un lucru este cert: orice descreştere este urmată de o creştere, chiar dacă ritmul celei de-a doua ar putea să nu fie atât de alert precum cel al scăderii înregistrate anterior. În acest context, pentru a face estimări relevante în privinţa schimbărilor de preţuri ce vor avea loc pe segmentul apartamentelor vechi, ar trebui să avem o imagine foarte clară asupra poziţiei exacte pe care o ocupăm pe curba evoluţiei pieţei. O întrebare este de neevitat: suntem încă pe panta de scădere sau am început urcarea?

În momentul de faţă, cele câteva mişcări din piaţă, reprezentate de câteva tranzacţii răzleţe, nu sunt suficiente pentru a ne putea forma o imagine clară de ansamblu. Este încă prematur pentru a previziona o reîntoarcere la tendinţa de urcare a preţurilor.

Locuinţele noi, reduceri moderate

Libby Wiezman

director general Ocif Group

Terenurile puţine şi extrem de scumpe, preţul ridicat al materialelor de construcţii şi costurile forţei de muncă. Iată argumentele forte invocate de către dezvoltatori cu 18 luni în urmă, pentru a contracara aşteptările de ieftinire a apartamentelor noi. Tuturor acestora li se adăuga, în mod firesc, cererea ridicată pentru astfel de locuinţe. Toţi aceşti factori s‑au prăbuşit însă odată cu instalarea tot mai comodă a recesiunii în economia autohtonă. Ceea ce a început ca un fenomen restrâns, înregistrat iniţial doar pe segmentul apartamentelor vechi, s-a extins şi asupra preţurilor locuinţelor noi. Confruntaţi cu lipsa cumpărătorilor, în contextul blocării creditelor, o parte dintre developeri au început să coboare, puţin câte puţin, ştacheta preţurilor. Scăderile de pe acest segment nu au fost comparabile cu cele înregistrate la apartamentele vechi.

Acum, piaţa apartamentelor noi din Capitală pare a fi trecut la următoarea etapă. „Nu mă aştept ca preţurile să mai scadă. Am observat că impactul crizei financiare se reflectă deja în preţurile apartamentelor. Oamenii realizează însă că acum ne aflăm la pragul de jos al crizei, ceea ce înseamnă că se aşteaptă ca preţurile locuinţelor să fie mai mari în perioada următoare.“ În acest context, mulţi potenţiali cumpărători consideră că acesta este cel mai bun moment pentru a valorifica oportunităţile disponibile în piaţă. De observat este impactul pe care l-a avut aşteptarea lansării programului Prima Casă asupra pieţei imobiliare: preţurile au înregistrat deja o  uşoară tendinţă crescătoare.

Terenurile, mai ieftine cu 20%

Costin Lazăr

director general Neoland Invest

Pe piaţa terenurilor din Capitală, ieftinirile înregistrate de la începutul lui 2008 până în momentul de faţă au fost semnificative. „În Bucureşti, preţurile pe acest segment imobiliar au scăzut direct proporţional cu depărtarea terenului faţă de centrul Capitalei, ajungând în unele cazuri să fie cu peste 20% sub nivelul de acum jumătate de an. Cele mai mici scăderi s-au înregistrat în zonele ultracentrale, unde terenurile care se pretează la dezvoltări cu randamente importante sunt foarte puţine şi, în plus, există avantajul amplasamentului.

Este impropriu să prevezi evoluţia preţurilor într-o piaţă încă tulbure. Sunt foarte mulţi factori care vor influenţa piaţa terenurilor şi nu numai“. Unul dintre cei mai importanţi este decizia băncilor de acordare a creditelor. De asemenea, semnificativă este şi evoluţia lucărilor de infrastructură în anumite zone. Ce se poate spune este că, în mod sigur, preţurile terenurilor extravilane, fără utilităţi şi departe de un drum de acces, vor continua să scadă. Cel mai probabil este că la fel se va întâmpla şi cu terenurile amplasate în cartierele mărginaşe ale Bucureştiului, care nu prezintă posibilităţi de dezvoltare.

„În opinia noastră, pentru ca un teren achiziţionat în vederea dezvoltării unui imobil pentru rezidenţă să fie considerat o investiţie profitabilă, trebuie să permită dezvoltarea unui ansamblu vandabil. De exemplu, în cazul în care dispunem de un teren de 1.000 de metri pătraţi într-un cartier precum Militari, Drumul Taberei, Berceni, parcelă pe care pot fi construiţi în jur de 4.000 de metri pătraţi, preţul terenului ar trebui să fie în jurul valorii de 500 de euro pe metru pătrat, pentru a obţine un profit de aproximativ 30% în urma dezvoltării imobiliare“.