Preţurile locuinţelor nu ţin cont de pandemie. Scumpirile au continuat şi la finalul lui 2020

FOTO Shutterstock

Situaţia din domeniul sanitar a avut ca efect, practic, un singur trimestru de scădere a preţurilor: acestea s-au diminuat doar în timpul stării de urgenţă, după care s-au stabilizat şi apoi au revenit pe o traiectorie ascendentă.

Dacă cel de-al treilea trimestru din 2020 a fost caracterizat de revenirea la (o oarecare) normalitate după starea de urgenţă instituită în contextul COVID-19, piaţa rezidenţială s-a înscris, în mod evident, pe o traiectorie ascendentă în ultimul pătrar al anului. Astfel, datele centralizate de Analize Imobiliare relevă că, în perioada octombrie-decembrie, preţurile solicitate pentru proprietăţile rezidenţiale din România (apartamente, dar şi case) au consemnat un avans trimestrial specific unor condiţii normale de piaţă.

„În ultimele trei luni am înregistrat o creştere de 1,9% a preţului cerut pentru proprietăţile rezidenţiale, în comparaţie cu trimestrul anterior, astfel încât diferenţa faţă de anul trecut a ajuns la +3,5%. De remarcat este faptul că preţurile au crescut pe segmentul nou (unităţi vândute direct de către dezvoltatori), cu un ritm anual de 5,7%, în timp ce pe segmentul existent (proprietăţi revândute), preţurile cerute au stagnat”, afirmă Dorel Niţă, Head of Data & Research, Imobiliare.ro.

Spre comparaţie, pretenţiile vânzătorilor de locuinţe înregistrau un avans uşor în cele trei luni anterioare, de 0,3% mai exact, după un recul de 1,7% resimţit în al doilea trimestru din an. Cu alte cuvinte, preţurile solicitate s-au diminuat strict pe parcursul stării de urgenţă, câtă vreme restricţiile de circulaţie au afectat cererea şi au ridicat o serie de dificultăţi în procesul de concretizare a unei tranzacţii imobiliare. După trecerea la starea de alertă, însă, acestea s-au stabilizat, iar ulterior şi-au reluat vizibil creşterea. Dată fiind inerţia ce caracterizează, în general vorbind, piaţa imobiliară, este semnificativ faptul că situaţia generală creată de COVID-19 a avut ca efect, practic, un singur trimestru de scădere a preţurilor solicitate pentru proprietăţile rezidenţiale.

Creşteri pe linie în marile oraşe

În ultimul trimestru din 2020, toate cele 11 mari oraşe (cu peste 200.000 de locuitori) analizate au consemnat majorări ale sumei medii solicitate la vânzarea unui apartament – spre deosebire de cele trei luni anterioare, când au avut loc şi scăderi. Marjele trimestriale de creştere s-au situat, în general vorbind, sub pragul de 2%, excepţie de la regulă făcând doar Capitala, cu un plus de 2,1% (până la o medie de 1.470 de euro pe metru pătrat). Pe următoarele locuri în clasamentul majorărilor de preţ se află Braşovul (+1,9%, până la 1.220 de euro pe metru pătrat) şi Galaţiul (+1,9%, până la 970 de euro pe metru pătrat), apoi Oradea (+1,3%, până la 1.060 de euro pe metru pătrat), Craiova (+1%, până la 1.180 de euro pe metru pătrat), Brăila (+0,9%, până la 860 de euro pe metru pătrat), Iaşi (+0,7%, până la 1.080 de euro pe metru pătrat), Cluj-Napoca (+0,6%, până la 1.810 euro pe metru pătrat util), Constanţa (+0,6%, până la 1.250 de euro pe metru pătrat), Timişoara (+0,3%, până la 1.270 de euro pe metru pătrat) şi, respectiv, Ploieştiul (+0,2%, până la 940 de euro pe metru pătrat).

Dintre reşedinţele de judeţ ale ţării, cea mai mare majorare de preţ din perioada analizată, respectiv 5,6%, a avut loc în Miercurea-Ciuc, până la o medie de 1.080 de euro pe metru pătrat util – capitala judeţului Harghita depăşind, astfel, pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat util. Cu un avans de 5,6%, până la 830 de euro pe metru pătrat util, Slobozia se situează la egalitate cu Harghita, în vreme ce Călăraşiul ocupă poziţia secundă în topul scumpirilor (+3,6%, până la 770 de euro pe metru pătrat), urmat fiind de Reşiţa (+3,5%, până la 600 de euro pe metru pătrat) şi, respectiv, Giurgiu (+2,4%, până la 650 de euro pe metru pătrat).

În ultimul trimestru din 2020 au existat şi câteva reşedinţe de judeţ în care au avut loc scăderi de preţ – cu menţiunea că aceste variaţii negative s-au situat, cu o singură excepţie, sub pragul de 1%. Pe primul loc în clasamentul ieftinirilor se află, astfel, Vasluiul, cu un minus de 1,1% (până la 850 de euro pe metru pătrat util), oraşul din Moldova fiind urmat de Alexandria (-0,4%, până la 620 de euro pe metru pătrat), Zalău (-0,2%, până la 790 de euro pe metru pătrat) şi, respectiv, Sfântu Gheorghe (-0,1%, până la 870 de euro pe metru pătrat).

Cererea şi activitatea de tranzacţionare

O analiză a evoluţiei cererii de locuinţe din marile centre regionale pe tot parcursul lui 2020 relevă că, după impactul măsurilor luate de autorităţi ca reacţie la noul coronavirus, acest indicator şi-a revenit în destul de bună măsură în T3, dar a mai scăzut în T4 – tendinţă explicabilă, cel puţin în parte, prin ciclicitatea sezonieră a pieţei. Astfel, după atingerea unui punct minim în luna aprilie, interesul pentru apartamente şi case disponibile îşi revenise vizibil la nivelul lunii septembrie, când Bucureştiul recuperase aproximativ 85% din volumul consemnat în ianuarie, în vreme ce Timişoara se situa la puţin peste 80%, Braşovul, Iaşiul şi Constanţa depăşeau pragul de 70%, iar Cluj-Napoca ajungea la aproape 65%.

După prima lună de toamnă, însă, recunoscută ca fiind cea mai activă în materie de tranzacţii imobiliare, interesul cumpărătorilor s-a mai diminuat în lunile următoare, astfel că, în decembrie, acesta coborâse la sub 70% în Bucureşti şi, respectiv, la sub 60% în celelalte mari centre regionale ale ţării. Per ansamblu, în T4 2020 aproximativ 132.400 de potenţiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, apartamente şi case în cele mai mari şase centre regionale ale ţării. Această cifră relevă un declin de circa 14% faţă de cele trei luni anterioare (când de asemenea imobile se interesau aproximativ 154.500 de vizitatori), iar comparativ cu perioada similară a anului 2019 poate fi observată o diferenţă asemănătoare, respectiv -16%.

„Deşi în uşoară scădere faţă de 2019, de la un total de 482.000 de potenţiali cumpărători, cererea pentru achiziţia de apartamente şi case în cele şase oraşe mari şi-a revenit gradual odată cu ridicarea restricţiilor şi a atins 455.000 de potenţiali cumpărători în 2020. Din estimările noastre, cererea potenţială este de patru ori mai mare decât oferta de proprietăţi rezidenţiale, atât pe piaţa nouă, cât şi pe cea existentă. Deşi segmentul majoritar de căutări în principalele şase judeţe îl reprezintă apartamentele, totuşi, începând cu luna aprilie a anului trecut, s-a evidenţiat în mod clar interesul crescut pentru achiziţia de case şi terenuri pentru construcţii, atât în zonele periurbane ale marilor oraşe, cât şi în zonele cu potenţial turistic”, mai afirmă Dorel Niţă.

În ciuda provocărilor generate de situaţia din domeniul sanitar, 2020 a fost, per ansamblu, un an de creştere în ceea ce priveşte activitatea de tranzacţionare de pe piaţa imobiliară. Astfel, datele publicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) relevă că pe parcursul anului trecut au fost achiziţionate la nivel naţional un total de 602.805 de imobile – ceea ce echivalează cu un avans de 11,6% (sau 62.625 de unităţi) faţă de 2019, când erau înregistrate 540.180 de contracte de vânzare. Este semnificativ faptul că şi privind exclusiv la tranzacţiile cu unităţi individuale – direct corelabile cu achiziţiile de locuinţe –, poate fi observată o intensificare a activităţii de tranzacţionare: astfel, datele ANCPI relevă un avans de 8,2% pe acest segment, de la 113.752 de achiziţii în 2019, la 123.126 în 2020.

Oferta, pe piaţa veche şi pe cea nouă

Comparativ cu trimestrul anterior, oferta totală de apartamente şi case construite înainte de anul 2000 şi disponibile la vânzare în cele şase mari centre regionale ale ţării a fost, în T4 2020, cu 18% mai scăzută – aceasta s-a cifrat, mai exact, la 13.690 de oferte, faţă de 16.740 în cele trei luni anterioare. Pe fondul situaţiei din domeniul sanitar, însă, raportat la perioada similară din 2019 poate fi observată o diferenţă pozitivă de 4,5%.

Pe piaţa nouă, datele centralizate de Analize Imobiliare relevă că, după atingerea unui minimum în perioada stării de urgenţă, numărul de apartamente noi disponibile spre vânzare pe piaţa din Bucureşti revenise, în T4 2020, la nivelul de la începutul anului, respectiv 10.600 de unităţi. În Ilfov, oferta de pe acest segment de piaţă s-a menţinut pe un trend crescător în primele nouă luni din 2020, de la 3.900 la 4.200 de apartamente noi disponibile spre vânzare, dar s-a diminuat uşor în trimestrul al patrulea, până la 4.000 de proprietăţi – evoluţie ce poate fi considerată, însă, sezonieră.

„Un fapt constatat cu interes în 2020 a fost dezvoltarea tot mai organizată a segmentului middle market al pieţei rezidenţiale. Dorinţa cumpărătorilor de a locui în spaţii mai mari, în contextul muncii de acasă, creşterea veniturilor şi reducerea dobânzilor au făcut mai accesibilă achiziţia unei locuinţe noi din această categorie. Pentru 2021 se preconizează continuarea unor proiecte rezidenţiale de anvergură, unii dezvoltatori având planuri de lansare a unora noi; cum anume se vor concretiza aceste planuri depinde de condiţiile generale de piaţă, dar şi de facilităţile pe care statul român ar trebui să le acorde pentru încurajarea pieţei rezidenţiale – cum ar fi majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA”, declară Anca Simionescu, Country Manager Lion’s Head.