Noul act normativ, Legea 196/2018, la art.47 menţionează faptul că, va avea loc “cel puţin o dată pe an” o întrunire a adunării generale a asociaţiei de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea adunării generale revine preşedintelui şi membrilor comitetului.

Cine realizează convocarea adunării generale?

Preşedintele asociaţiei are obligaţia de a realiza toate demersurile în vederea convocării adunării generale, sprijinit fiind de către comitetul executiv. Avem în vedere convocarea adunării generale ordinare.

Anterior adunării generale, comitetul stabileşte printr-o decizie ordinea de zi, data convocării şi data reconvocării.

Când are loc adunarea generală ordinară?

Adunarea generală ordinară, reglementată, trebuie să fie convocată în primul trimestru al fiecărui an. Nimic nu împiedică ca preşedintele să convoace şi o altă adunare generală, dacă situaţia o impune, în afara celei reglementate.

Care sunt etapele în vederea convocării?

a) hotărâre comitet executiv pentru stabilirea ordinii de zi şi a datei adunării generale;

b) tabel convocator semnat de proprietari (art.47 alin.4);

c) adresă transmisă proprietarului, recomandată cu confirmare de primire şi valoare declarată (art.47 alin.4);

d) proces verbal afişare convocator;

e) proces verbal adunare generală convocată;

f) pentru reconvocare se reface procedura (în opinia mea);

g) proces verbal afişare hotărâre adunare generală (art.48 alin.4).

Cine trebuie convocat?

La cum arată textul de lege, art.47 alin 4 din Legea 196/2018, în opinia mea, convocarea vizează toţi proprietarii. Alin. 2 al art.47 ne precizează că adunarea generală este formată din toţi proprietarii membrii ai asociaţiei de proprietari, adică ne precizează cine poate participa (alege, ales, vota, avea propuneri etc).

Care sunt termenele privind convocarea şi reconvocarea?

a) în ceea ce priveşte convocarea, cu cel putin 10 zile înainte de data stabilită (art.47 alin.4);

b) în ceea ce priveste reconvocarea (numărul de zile dintre convocare şi reconvocare), maximum 15 zile (art.48 alin.2);

c) între convocare şi reconvocare nu poate fi un interval mai mic de 3 zile (art.47 alin.4).

Termenele sunt obligatorii sau orientative?

Termenele menţionate în lege sunt obligatorii şi preşedintele are obligaţia de a ţine seama de aceste termene în modul de convocare şi reconvocare a adunării generale. Sancţiunea nerespectării termenelor este dură, putându-se ajunge până la anularea procesului verbal pe un astfel de motiv.

Practica judiciară arată că, în domeniul de aplicare al Legii 230/2007 şi Legii 196/2018 în vederea calculării termenelor nu se aplică sistemul zilelor libere reglementat de Codul de Procedură Civilă, pentru simplul motiv că, dispoziţiile acestuia nu sunt aplicabile în speţă, normele tranzitorii ale Legii 230/2007 si Legii 196/2018 nefăcând trimitere în completare spre acestea, aşa cum se întâmplă în cazul altor acte normative.

Rezultă, aşadar, că termenul de 15 zile trebuie calculat în sistemul zilelor pline, modul obişnuit de calcul al termenelor în lipsa unei prevederi speciale. Astfel, trebuie interpretat şi termenul de 3 zile.

Care este cvorumul necesar?

Pentru prima convocare este necesar a fi prezenţi proprietarii care deţin calitatea de membru al asociaţiei într-un procent de 50 +1 (personal sau prin reprezentant).

Pentru reconvocare, nu contează numărul membrilor prezenţi, aceştia putând adopta hotărâri prin votul majorităţii.

Sunt, şi pentru cine, sau nu obligatorii hotărârile luate în adunarea generală?

Hotărârile luate în adunarea generală sunt obligatorii de la data afişării la loc vizibil, atât pentru proprietarii care deţin calitatea de membru dar nu au fost prezenţi cât şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei, prevede art. 48 alin. 4.

Cine poate dispune anularea sau suspendarea unei adunări generale?

O hotărâre a adunării generale poate fi suspendată sau anulată doar de către o instanţă de judecată. Prin urmare, nici autoritatea publică locală şi nici proprietarul nu pot stabili dacă o hotărâre este sau nu legal adoptată.

Asociaţia de proprietari, are posibilitatea legală de a decide într-o altă adunare generală, revocarea unei hotărâri anterioare. Este procedeul juridic pus la dispoziţie de legiuitor prin care asociaţia, constatând o încălcare a unei norme legale şi pentru a evita o posibilă cădere în pretenţii, îşi poate îndrepta o decizie.

Dacă nu respect procedura de convocare, să reduc costul, am sau nu o sancţiune?

Fac trimitere la o reţinere a unei instanţe de judecată (Tribunalul Bucureşti), pentru a înţelege că norma legală este obligatorie şi nu facultativă. Astfel, instanţa de apel reţine “Bugetul foarte limitat şi datoriile foarte mari ale asociaţiei nu pot fi cauze de exonerare de la obligaţia pe care apelanta (Asociaţia) o are, respectiv cea referitoare la convocarea legală a membrilor săi şi la întocmirea legală a proceselor verbale”.

Un an 2020 superb să aveţi!