Analiză Cu cât au crescut prețurile apartamentelor într-un an. În unele orașe, locuințele costă cu peste 10.000 de euro mai mult

Prețurile apartamentelor au continuat să crească în marile orașe din România, chiar dacă numărul tranzacțiilor imobiliare a scăzut puternic. În București, Timișoara, Sibiu și Constanța, scumpirile din ultimul an au adăugat peste 100 de euro la prețul solicitat pentru fiecare metru pătrat util. Pentru un apartament de 100 de metri pătrați, diferența față de anul trecut ajunge la aproape 19.000 de euro în Capitală și depășește 15.000 de euro în Timișoara.

Apartamentele s-au scumpit în ritm alert în ultimul an Foto: Shutterstock

Deși era de așteptat ca prețurile să stagneze sau chiar să scadă ușor, pe fondul reducerii cererii și al numărului mai mic de tranzacții, locuințele s-au scumpit în ultimul an. Evoluția s-a produs inclusiv în contextul majorării TVA pentru locuințele noi. În același timp, Cluj-Napoca a rămas cea mai scumpă piață rezidențială din țară, în timp ce Bucureștiul a depășit Brașovul și a urcat pe locul al doilea în clasamentul prețurilor.

București, scumpire anuală cu 18.700 de euro, Timișoara cu 15.100 de euro 

În București, prețul mediu solicitat pentru apartamente a ajuns la 2.312 euro/mp util, față de 2.125 euro/mp util în septembrie 2025. Creșterea de 187 de euro pe metru pătrat înseamnă un cost suplimentar de 9.350 de euro pentru un apartament de 50 mp și de 18.700 de euro pentru unul de 100 mp, la prețurile medii solicitate.

Capitala a urcat astfel pe locul al doilea în clasamentul celor mai scumpe orașe din România, depășind Brașovul. Apartamentele noi din București sunt listate în continuare la un preț mediu mai mic decât cel înregistrat în orașul de la poalele Tâmpei.

Timișoara se remarcă, la rândul său, prin ritmul accelerat de creștere. Prețul mediu al apartamentelor noi și vechi a urcat de la 1.833 euro/mp util la 1.984 euro/mp util într-un an, un avans de 151 de euro pe metru pătrat. Pentru un apartament de 50 mp, diferența față de anul trecut este de 7.550 de euro, iar pentru o locuință de 100 mp, de 15.100 de euro.

În cazul apartamentelor noi din Timișoara, prețurile solicitate au crescut cu 9% în 12 luni și au depășit 2.200 de euro/mp util. Locuințele din blocurile vechi sunt listate la un preț mediu de aproximativ 1.940 de euro/mp util.

Sibiu, scumpire anuală cu 14.000 de euro, Constanța cu 12.200 de euro

În Sibiu, prețul mediu solicitat pentru apartamente a urcat de la 1.894 euro/mp util la 2.034 euro/mp util, ceea ce înseamnă o creștere de 140 de euro pe metru pătrat. Pentru un apartament de 50 mp, diferența față de anul trecut ajunge la 7.000 de euro, iar pentru unul de 100 mp, la 14.000 de euro.

În Constanța, prețul mediu solicitat a crescut de la 1.898 euro/mp util în septembrie 2025 la aproximativ 2.020 euro/mp util, un avans de 122 de euro pe metru pătrat. Astfel, pentru o locuință de 50 mp, diferența ajunge la 6.100 de euro, iar pentru una de 100 mp, la 12.200 de euro.

Iași, scumpire cu aproximativ 9.500 de euro pentru 100 mp

În Iași, prețul mediu al apartamentelor a ajuns la aproximativ 2.000 de euro/mp util, după o creștere anuală de circa 5%. La acest nivel, un apartament de 50 mp are un preț mediu solicitat de aproximativ 100.000 de euro, iar unul de 100 mp ajunge la 200.000 de euro.

Cluj-Napoca, Brașov, Craiova, Oradea, cu 9.000+15.800 euro în plus

În Cluj-Napoca, apartamentele sunt listate la un preț mediu de 3.316 euro/mp util, cel mai ridicat din țară. La acest nivel, un apartament de 50 mp ajunge la aproximativ 165.800 de euro, iar unul de 100 mp, la 331.600 de euro. Prețurile au crescut cu circa 5% într-un an, chiar dacă ritmul de scumpire a încetinit semnificativ.

În Brașov, prețul mediu solicitat este de 2.309 euro/mp util, foarte apropiat de cel din București. O locuință de 50 mp ajunge astfel la aproximativ 115.450 de euro, iar una de 100 mp, la 230.900 de euro. Și aici, creșterea anuală a fost de aproximativ 5%. Apartamentele din proiectele rezidențiale noi sunt listate la un preț mediu de aproape 2.800 de euro/mp util.

Craiova a ajuns la un preț mediu de 2.142 euro/mp util, ceea ce înseamnă aproximativ 107.100 de euro pentru un apartament de 50 mp și 214.200 de euro pentru unul de 100 mp. Prețurile au crescut cu circa 5% într-un an, iar orașul a depășit la nivelul prețurilor solicitate piețe precum Constanța, Iași și Timișoara.

În Oradea, prețul mediu solicitat a ajuns la 1.885 euro/mp util, echivalentul a 94.250 de euro pentru o locuință de 50 mp și 188.500 de euro pentru una de 100 mp. Creșterea anuală a fost de aproximativ 5%.

Ploieștiul se numără, de asemenea, printre orașele cu scumpiri importante, de aproape 8%, deși rămâne una dintre piețele mai accesibile pentru cumpărătorii interesați de orașele secundare.

TVA mai mare pentru locuințele noi

Majorarea TVA a adăugat presiune asupra costurilor de achiziție pentru locuințele noi. Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%, iar regimul general de TVA redusă pentru locuințe a fost eliminat. Pentru anumite achiziții aflate deja în derulare au existat reguli tranzitorii, care au permis aplicarea cotei de 9% în condițiile prevăzute de lege, până la 30 septembrie 2026.

În consecință, cumpărătorii de locuințe noi trebuie să ia în calcul atât prețul solicitat de dezvoltator, cât și regimul de TVA aplicabil tranzacției. Impactul fiscal diferă în funcție de condițiile concrete ale achiziției.

Datele privind prețurile solicitate nu arată însă în ce măsură scumpirile din ultimul an au fost determinate de majorarea TVA. Evoluția prețurilor poate reflecta mai mulți factori, iar datele disponibile nu permit separarea efectului fiscal de celelalte influențe asupra pieței.

Tranzacțiile imobiliare au scăzut cu aproape 38%

În timp ce prețurile solicitate au continuat să crească, numărul tranzacțiilor imobiliare a înregistrat o scădere puternică. Potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în perioada iulie-septembrie 2026 au fost vândute 108.437 de imobile la nivel național, față de 174.706 în aceeași perioadă din 2025.

Diferența este de 66.269 de imobile, ceea ce înseamnă o reducere de aproximativ 37,9% într-un an. Datele includ case, terenuri și apartamente, astfel că scăderea nu poate fi atribuită exclusiv pieței rezidențiale.

Cele mai multe vânzări au fost înregistrate în București, unde au avut loc 20.298 de tranzacții, urmat de județele Timiș, cu 7.517, și Ilfov, cu 7.231.

La nivelul reședințelor de județ, Timișoara a avut 3.456 de tranzacții, Constanța 2.387, iar Iași 1.999. La polul opus s-au situat Alexandria, cu 23 de tranzacții, Slatina, cu 106, și Călărași, cu 115.

Și numărul operațiunilor de ipotecă a scăzut. În trimestrul al treilea au fost înregistrate 69.206 de ipoteci, cu 26.582 mai puține decât în perioada similară a anului trecut, o reducere de aproximativ 27,7%.

Cele mai multe operațiuni de ipotecă au fost înregistrate în București, cu 11.604, Timiș, cu 6.038, și Ilfov, cu 5.829.

În aceeași perioadă, ANCPI a înregistrat 1.418 operațiuni de înscriere și recepție a bunurilor viitoare, în baza Legii nr. 207/2025, care urmărește să asigure transparența și siguranța juridică a promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru locuințele ce urmează să fie construite. Cele mai multe cereri au venit din Ilfov, cu 284, București, cu 269, și Iași, cu 174.

București, scumpire anuală cu 18.700 de euro pentru un apartament de 100 mp

Datele celor două surse surprind două evoluții simultane: reducerea numărului de tranzacții imobiliare și creșterea prețurilor medii solicitate pentru apartamente în marile orașe.

Pentru cumpărători, impactul se vede cel mai clar în sumele necesare pentru achiziție. În București, diferența anuală calculată la prețul mediu solicitat pentru un apartament de 100 mp este de 18.700 de euro, iar în Timișoara ajunge la 15.100 de euro. În Sibiu, diferența este de 14.000 de euro, iar în Constanța, de 12.200 de euro.

La aceste valori se pot adăuga costurile finanțării, iar în cazul locuințelor noi trebuie luat în calcul și regimul de TVA aplicabil. Potrivit lui Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro, accesibilitatea locuințelor este influențată nu doar de dinamica prețurilor și a veniturilor, ci și de evoluția cursului de schimb și de costul finanțării.

Prețurile analizate sunt cele medii solicitate de proprietari și dezvoltatori, conform Indicelui Imobiliare.ro. Ele nu reprezintă neapărat valorile finale la care se încheie tranzacțiile, însă arată cât de mult au crescut sumele cerute pentru locuințe într-un singur an.

De ce cresc prețurile, deși se vând mai puține locuințe

Acest decalaj între evoluția tranzacțiilor și cea a prețurilor era semnalat și într-o analiză publicată de „Adevărul”. Potrivit datelor Colliers prezentate atunci, numărul tranzacțiilor cu apartamente la nivel național scăzuse cu 9% în primul semestru din 2026 față de aceeași perioadă din 2025, în timp ce prețurile continuau să crească în marile orașe.

În explicațiile oferite atunci, consultantul fiscal Gabriel Biriș indica scumpirea materialelor de construcție și a utilităților, precum și majorarea TVA drept factori care mențin presiunea asupra prețurilor. În opinia sa, costurile mai mari de construire explică de ce se pot vinde mai puține locuințe, dar la prețuri mai ridicate. Biriș nu anticipa o prăbușire a pieței, ci o ajustare de durată, al cărei ritm depinde de evoluția economiei și a investițiilor.