Analiză Impozitul pe o casă din București ar putea crește de 26 de ori. Cum se ajunge de la 1.044 la 27.500 de lei pe an

O casă din București pentru care proprietarul plătește în prezent un impozit anual de aproximativ 1.044 de lei ar putea ajunge la o factură fiscală de 27.500 de lei pe an, dacă impozitarea la valoarea de piață s-ar cumula cu taxa pe lux. Exemplul este prezentat de un fost secretar de stat în Ministerul Finanțelor, care avertizează asupra impactului asupra proprietarilor cu venituri mici.

Taxa pe lux poate crește foarte mult impozitul pe locuință Foto: arhivă

Reforma impozitării proprietăților, programată inițial să intre în vigoare de la 1 ianuarie 2027, a revenit în centrul dezbaterii după ce Gabriel Biriș a prezentat un exemplu concret al efectelor pe care le-ar putea avea noul sistem asupra unor proprietari de locuințe din București.

Avocatul Gabriel Biriș, fost secretar de stat în Ministerul Finanțelor, atrage atenția asupra diferenței dintre valoarea fiscală calculată după formula actuală și valoarea de piață a unei proprietăți. În anumite zone ale Capitalei, prețul unei case poate depăși un milion de euro, chiar dacă imobilul este modest, vechi de aproape un secol și locuit de persoane care nu dispun de venituri suficiente pentru a suporta o creștere substanțială a impozitării.

De la 1.044 de lei la 27.500 de lei pe an

Biriș descrie cazul unor case construite în anii 1930, cu parter și un etaj, aproximativ 150 de metri pătrați și o curte mică, situate într-un cartier foarte bun din București. Unele dintre aceste proprietăți sunt locuite de pensionari care s-au născut acolo și și-au petrecut întreaga viață în aceleași locuințe.

„Nu mai reiau argumentele cu privire la arbitrariul «valorii de piață», ci dau un exemplu concret, din viața reală.

Am privilegiul să locuiesc într-unul dintre cele mai bune cartiere din București, într-un apartament cumpărat în 2007. Am bucuria să fiu vecin cu niște oameni deosebiți, oameni în vârstă, pensionari de mulți ani, unii născuți în casele în care locuiesc.

Sunt case relativ modeste, cu parter și un etaj (P+1), de 150 mp, cu o curte mică, cuplate câte două, construite prin anii ’30. Zona face însă ca prețul de piață să depășească astăzi un milion de euro. Să presupunem că aceasta este valoarea luată în calcul. Poate fi însă și mai mare”, a declarat Biriș.

În calculul prezentat de avocat, impozitul anual actual este de 1.044 de lei, rezultat din următoarea formulă:

2.677 lei/mp × 150 mp × coeficientul 2,6 × cota de impozitare de 0,1% = 1.044 lei/an, după rotunjire.

În scenariul în care impozitul ar fi calculat la o valoare de piață de 5 milioane de lei, iar această valoare ar intra și în calculul taxei pe lux, rezultatul ar fi radical diferit:

• Impozitul pe clădire: 5.000.000 lei × 0,1% = 5.000 lei pe an.
• Taxa pe lux: (5.000.000 lei − 2.500.000 lei) × 0,9% = 22.500 lei pe an.
• Total anual: 27.500 de lei.

Astfel, în exemplul lui Biriș, suma anuală ar crește de la 1.044 de lei la 27.500 de lei, adică de aproximativ 26,3 ori, ceea ce înseamnă o majorare de circa 2.534%.

Avocatul descrie impactul asupra proprietarilor cu venituri mici drept unul greu de suportat. În cazul unui pensionar cu o pensie lunară sub 4.000 de lei, o obligație fiscală de 27.500 de lei pe an ar echivala cu aproximativ șapte luni de pensie, dacă venitul lunar ar fi apropiat de acest prag.

„O lege care obligă chiar și un singur cetățean să își vândă casa în care s-a născut și trăit toată viața nu are cum să fie o lege bună!”, avertizează Biriș, care consideră că mai există timp pentru corectarea mecanismului.

Ce este taxa pe lux și cum se aplică

Impozitul special pe bunurile imobile și mobile de valoare mare, cunoscut drept „taxa pe lux”, se aplică proprietăților rezidențiale deținute de persoane fizice a căror valoare impozabilă depășește 2,5 milioane de lei.

Începând cu 2026, cota prevăzută pentru clădirile rezidențiale de valoare mare este de 0,9% din diferența dintre valoarea impozabilă a clădirii și plafonul legal de 2,5 milioane de lei.

Așadar, taxa nu se aplică întregii valori a casei, ci doar sumei care depășește pragul. În exemplul lui Biriș, pentru o proprietate evaluată la 5 milioane de lei, baza de calcul a taxei speciale ar fi de 2,5 milioane de lei, iar suma datorată ar ajunge la 22.500 de lei anual.

Problema ridicată de avocat privește efectul cumulat al celor două obligații fiscale. Dacă valoarea folosită pentru impozitul obișnuit crește puternic odată cu trecerea la evaluarea de piață, proprietarul poate ajunge să plătească atât un impozit anual pe clădire mai mare, cât și taxa suplimentară pentru proprietățile care depășesc plafonul.

Nazare a anunțat amânarea, dar nu există nicio bază legală

Alexandru Nazare, ministrul Finanțelor, a anunțat la finalul audierilor din comisiile parlamentare, că impozitarea proprietăților la valoarea de piață nu va fi introdusă de la 1 ianuarie 2027, însă până în prezent nu există niciun proiect legislativ care ar amâna sau anula aplicarea acesteia.

Nazare a precizat că jalonul aferent reformei din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) a fost modificat în urma discuțiilor cu Comisia Europeană.

„Nu vom aplica în 2027 impozitarea proprietății la nivelul de piață”, a declarat ministrul, explicând că mai sunt probleme tehnice de rezolvat în ceea ce privește aplicația informatică necesară implementării noului sistem.

„Am modificat jalonul prin discuții cu Comisia Europeană. Vom stabili ce anume va fi aplicat pentru 2027, la fel, când vom elabora bugetul”, a mai spus Nazare.

Reforma era legată de dezvoltarea sistemului informatic e-Proprietatea și de jalonul 237 din PNRR. Prin urmare, calendarul inițial, care prevedea trecerea la evaluarea proprietăților în funcție de valoarea de piață de la începutul anului 2027, nu va mai fi respectat în forma anunțată anterior.

Măsurile fiscale aplicabile în 2027 urmează să fie stabilite în procesul de elaborare a bugetului, iar efectele asupra contribuabililor vor depinde de deciziile legislative care vor fi adoptate.

Impozitele pe clădiri au crescut deja puternic de la 1 ianuarie 2026

Chiar înaintea trecerii la impozitarea pe baza valorii de piață, proprietarii au resimțit majorări importante ale impozitelor locale începând cu 1 ianuarie 2026.

Una dintre principalele modificări a fost creșterea valorii impozabile de referință pentru clădirile rezidențiale standard, cu instalații de apă, canalizare, electricitate și încălzire, de la 1.492 de lei pe metru pătrat la 2.677 de lei pe metru pătrat.

Majorarea bazei de impozitare a fost de aproximativ 79,6%. Pentru clădirile fără aceste instalații, valoarea de referință a crescut de la 894 la 1.606 lei pe metru pătrat, tot cu aproximativ 79,6%.

Creșterea bazei impozabile nu s-a tradus însă într-o majorare identică pentru fiecare contribuabil. Valoarea finală depinde de suprafața luată în calcul, materialele de construcție, coeficientul aferent zonei și rangului localității, cota de impozitare stabilită local și reducerile aplicabile în funcție de vechimea clădirii.

Totodată, legislația fiscală adoptată la sfârșitul anului 2025 a eliminat o serie de reduceri legate de vechimea imobilelor, ceea ce a amplificat creșterea pentru unele locuințe vechi. Ulterior, în februarie 2026, Guvernul a reintrodus reduceri pentru clădirile cu vechime de peste 50 de ani: 15% pentru cele cu o vechime între 50 și 100 de ani și 25% pentru cele mai vechi de 100 de ani.