Trăim pe o bombă speculativă de prăbuşire la cutremur

Apartament de vânzare pe Bd. Hristo Botev

În curînd, peste România va veni mama tuturor crizelor economice pe care le vom fi prins într-o viaţă. Dar n-ai zice deloc asta dacă te uiţi la materialele TV despre cum „duduie” piaţa imobiliară. Sau dacă vrei să cumperi o locuinţă în Capitala noastră.

Dintre toate speciile profesionale din oraşul Bucureşti (că la altele nu mă pricep), pe una o urăsc din tot sufletul, pînă la a o recunoaşte public fără jenă: agenţii imobiliari. 

Două lucruri fac din Bucureşti un dezastru al imobiliarelor: fondul locativ mizerabil şi agenţii. Cu fondul locativ e simplu: în Bucureşti, e format din imobile de dinainte de 1948 lăsate de izbelişte, mai ales în urma naţionalizărilor, blocuri din 1948-1990 de diverse feluri şi invariabil cu modificări interioare neevaluate, blocuri post-1990 la care se aplică principiul „cum ţi-e norocul”. Imobilele sigure, cu faţade rezonabile, cu istoric clar de proprietate şi standard ok de locuire (zgomot, poluare, spaţiu etc.) sînt atît de puţine, că nici nu mai poţi ţine pasul cu preţul pe mp. 

În rest, pentru ce nu e imobil nou, agenţii imobiliari sînt principalii responsabili pentru umflarea artificială a preţurilor.

E rentabil pentru ei: scoţi aceeaşi bani de comision din două locuinţe mai scumpe ca din trei mai ieftine, iar la trei e mai multă muncă. Deci, cum scoate un proprietar la vînzare ceva cu 100.000 euro (el dorindu-şi 90.000), cum se prezintă agenţia şi-l convinge că ar trebui să ceară 135.000 (şi să se aştepte la 120.000). Plus comision plătit de cumpărător. Asta e ceea ce s-ar putea uşor numi speculă. 

Sigur că sînt şi agenţi imobiliari de bună credinţă – mai ales cu activitate exclusivă în cartiere necentrale. Am auzit de ei, deşi nu i-am întîlnit decît o dată (relativ). Deci, să vorbim despre restul. 

Sub bagheta magică a agenţilor speculanţi, bieţii proprietari ajung să creadă sincer că orice magherniţă valorează suprafaţa ei în aur. Pentru că în 99% din cazuri, sînt oameni care vînd UN apartament (eventual, moştenit) la 20-30 de ani, se uită pe site-uri (n-au acces la preţurile reale de vînzare şi la cît durează să vinzi) şi-şi creează expectaţii. Oameni de bună credinţă pun preţuri astronomice la apartamente în care mai trebuie băgaţi 20-30.000 euro şi aşteaptă antecontract cînd ei n-au nici releveu sau cadastru la casă, că na, o să-l facă din banii de avans (hint: în România, proprietatea imobiliară se probează cu cadastrul – n-ai cadastru, nu-ţi face nici un notar antecontract). 

Exemplu real: un apartament dintr-un bloculeţ datat 1936 e scos la vînzare la 114.000 euro. La un moment dat, proprietarul se pune să facă o a doua baie, într-o logie, fără autorizaţie, după care pune preţ de vînzare 149.000 euro (de plătit cash, că băncile nu dau credit pentru chestii cu modificări fără acte). Un apartament scos la 84.000 euro s-a transformat sub ochii mei la 100.000 prin purul act al schimbării persoanei de contact (de la proprietar la agenţie). 

Să vă spun cum se citeşte un anunţ de agenţie imobiliară? „Ocazie”/„investiţie”: are risc seismic cel puţin II (oficial) sau e bloc de 9 etaje din 1935. „Noul proprietar îl poate amenaja după propriile dorinţe”: trebuie decopertat la cărămidă să-l faci locuibil. Pentru orice an de construcţie de dinainte de 1980, mai scădeţi 3-5 ani minim (culmea a fost 1978 pentru un imobil vizibil din anii 1940). 60 mp înseamnă 55-57 mp (rotunjim, să nu ne încurcăm), iar 63 mp sînt deja 70. Suprafaţă utilă (aia de locuit efectiv): păi ce, nu puteţi dormi în balconul deschis sau în boxa fără geam de la subsol?? Ce instrumente de analiză credeţi că ar trebui să deţină un om obişnuit pentru a naviga prin universul cadastral (îmi amintesc cu drag de agentul imobiliar care-mi spunea că notarul „lui” face actele şi fără toate drepturile reale înscrise în cadastru), cel al anilor de construcţie, istoricul proprietăţii, regimul monumentelor istorice etc.? 

Tot aud mantra cu „domle, da-n Bucureşti încă e ieftin, la Varşovia/Budapesta/Berlin e mai scump, la noi mai are unde să crească”.

Opinarzii ăştia oare ar putea să-mi dea de exemplu şi capitalele europene şezînde pe un butoi seismic şi-n care faptul că „doar” vreo 2.500 de imobile au „bulină” se datorează exclusiv lipsei expertizării celorlalte? La Bucureşti, sîntem pur şi simplu în situaţia de a aştepta ca ordinea urbanistică s-o restabilească următorul cutremur de amploare. 

Între timp, o ardem ca orchestra de pe Titanic. Sînt străzi întregi în risc seismic I. Vreţi un exemplu? Celebra Mîntuleasa – exceptînd casele doar cu parter şi una bucată bloc nou, TOT e picabil. 

Iar avînd în vedere cum vuieşte presa de situaţii în care oamenii au fost scoşi din case să li le reconsolideze firma primăriei şi încă aşteaptă să-şi recupereze locuinţa, după ani de zile, cu firma primăriei incapabilă să semneze recepţia, blocuri de 7 etaje refuză lucrările oferite de edili, fie şi aproape gratis. 

Consolidările sînt scumpe – cred că 800 euro/mp e preţ mediu –, să n-aud că nu e treaba primăriei, să se ocupe proprietarii. Proprietarii „rezolvă” simplu, dau apartamentul în chirie sau AirBnB şi-n rest se roagă să nu piardă bani, că viaţa şi-o feresc. Dar ia imaginaţi-vă că pică pe Calea Victoriei blocul de deasupra Magazinului Muzica sau cel de la nr. 136, colţ cu Biserica Amzei, peste drum de Palatul Ştirbei. Peste maşinile şi oamenii din buricul tîrgului. Tot nu e treaba primăriei? 

(Nu vreau să mă gîndesc cine, cu ce bani cash – căci băncile nu dau credite ipotecare pentru clădiri cu risc seismic – cumpără apartamente de sute de mii de euro în imobile prăbuşibile, de ce-ul fiind că sînt exploatabile la sînge pentru locaţie.) 

Alte capitale nu-s locuite de oameni antrenaţi în cultivatul vieţii private şi micţionatul la adresa vieţii comunitare – adică oameni care se îngrijesc la maximul detaliu de interiorul propriei locuinţe, dar nu-i deranjează absolut deloc că pe-afară le pică tencuiala, se scurge pe pereţi apa de la aerele condiţionate agăţate care cum, iar tîmplăriile de şapte feluri ale geamurilor dau o veselă impresie de bîlci daltonist. 

Alternativ, vopsitul gardului să nu se vadă leopardul e la ordinea zilei – dacă tot nu consolidăm, 1. reparăm faţada la drum, să dea bine, iar în spate lăsăm căzătura (Primăria Firea), 2. ascundem fisurile seismice sub un strat frumos de var (proprietarii). (Îl ador pe agentul imobiliar care mi s-a lăudat, mîndru, cum a vîndut el bine un apartament într-un bloc cu risc seismic I doar pentru că faţada era retencuită.) 

Şi mai am, dar mă abţin. Oraşul ăsta e un coşmar al locuirii pe motiv că pentru unii e doar o ocazie de fraierit fraieri şi e o ocazie de fraierit fraieri din cauză că e un coşmar al urbanismului. Din această dilemă nu putem ieşi. 

PS: În Canada au crescut preţurile la imobiliare. Guvernul numeşte pe faţă asta ca un efect al speculei, a interzis temporar achiziţiile făcute de cetăţeni străini şi a alocat sume impresionante pentru creşterea fondului locativ. Ministra de Finanţe (care e şi vicepremier) vorbeşte public despre o nedreptate intergeneraţională. În patria capitalismului care se autoreglementează, România, asta pare, probabil, comunism pur-sînge...