Regulamentul asociaţiilor: cale spre abuz, o reglementare clară sau un simplu foc de paie?

Este extrem de delicată această problemă a regulamentului de condominiu, în condiţiile în care nu există un capitol în Legea 196/2018 care să reglementeze clar drepturile, obligaţiile, limitele şi competenţele de sancţionare. Acel articol 22 nu poate reprezenta un mod de reglementare, pentru o problemă atât de sensibilă.

Recentul Ordin 1058, din 11.02.2019, nu aduce nimic special, nimic nou, fiind o reluare a menţiunilor din cadrul Legii 196/2018. Se poate astfel observa că, nu s-a dorit o reglementare completă, cu posibilitatea reală a asociaţiilor în a stabili măsuri ce pot fi luate, împotriva celor care încalcă prevederile regulamentului. 

Reţinerea legiuitorului este evidentă, deşi impune acum un cadru, obligatoriu pentru toate asociaţiile de proprietari. Pentru a nu transforma asociaţiile într-un organ sancţionator, a fost introdus art. 22 care precizează că „În baza prezentului regulament nu sunt stabilite sau aplicate sancţiuni de către organele asociaţiei de proprietari, iar încălcarea prevederilor prezentului regulament nu constituie contravenţie“.

Uită însă să precizeze dacă şi în ce mod, asociaţia poate introduce unul sau mai multe mijloace de sancţionare şi care ar fi acestea, dacă regulamentele existente şi care fac parte din contractele de vânzare cumpărare rămân valabile sau trebuie modificate în acord cu regulamentul cadru.

Aşa cum arată acest regulament cadru nu face decât să pună în sarcina asociaţiei un demers suplimentar (realizare, aducere la cunoştinţă, votare, înregistrare), fără a veni cu ceva constructiv, fără posibilitatea menţionată expres că asociaţia poate stabili şi anumite sancţiuni. Fără sancţiuni, acest regulament rămâne la stadiul de poveste.

Majoritatea asociaţiilor vor lua acest regulament cadru, vor completa cele câteva spaţii libere şi vor menţiona că acesta va fi aplicat la nivelul imobilului. Puţini vor fi cei care îşi vor asuma responsabilitatea introducerii unei/unor sancţiuni, a unor reglementări, a unor proceduri etc.      

Câteva precizări utile:

Reglementarea regulamentului: Legea 196/2018 şi Ordinul 1058 din 11.02.2019.

Cum este definit?

Articolul 2 lit. u: „regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor, normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu“.

Cum se votează regulamentul?

Se adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominium, astfel cum prevede art.22 alin 2 din Legea 196/2018. Să nu scăpăm din vedere nici prevederile art. 53 lit.b.

Cum se aduce la cunoştinţa proprietarilor?

Este adus la cunoştinţă, prin afişare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare

Cum pot proprietarii, anterior votării, să ia la cunoştinţă de conţinutul regulamentului?

În momentul în care se finalizează regulamentul, anterior adunării generale, acesta ar trebui adus la cunoştinţa proprietarilor, pentru ca în cunoştinţă de cauză să voteze în cadrul adunării generale.

Dacă regulamentul nu este adus la cunoştinţa proprietarilor, art. 49 alin 6 din Legea 196/2018 arată faptul că proprietarul are acces cu 3 zile înainte de adunarea generală la actele/documentele necesare bunei desfăşurări a adunării generale. Prin urmare, dacă pe ordinea de zi se regăseşte şi dezbaterea regulamentului, forma acestuia trebuie să fie disponibilă pentru studiu.

Avem sau nu posibilitatea de a avea un capitol de sancţiuni?

În opinia mea, atâta timp cât nu există o interdicţie expresă în acest sens şi atâta timp cât fără sancţiuni, regulamentul rămâne o simplă foaie, se poate insera un capitol de sancţiuni şi proceduri.

Legea 196/2018 la art. 57 lit h, prevede că, preşedintele asociatiei, „poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale şi statutare“.

Prin urmare, aceste măsuri nu vin din necunoscut. Aceste măsuri pot fi denumite sancţiuni şi trebuie regăsite în acest regulament de ordine interioară, regulament ce trebuie menţionat şi în cadrul statutului.

În condiţiile în care regulamentul este adus la cunoştinţa proprietarilor, este discutat în adunarea generală, este votat şi mai apoi afişat, acesta îşi produce efectele din momentul încheierii procesului verbal. Legea 196/2018 ne precizează faptul că hotărârea adunării generale este obligatorie pentru toţi şi că aceasta (hotărârea) nu poate fi suspendată decât printr-o decizie a unei instanţe de judecată. Tragem concluzia că, proprietarul ce se consideră vătămat într-un drept al său, are la dispoziţie procedura de atacare în faţa instanţei de judecată a procesului verbal şi corelativ a regulamentului.

Până la momentul în care o instanţă de judecată va decide în mod definitiv, hotărârea şi regulamentul îşi produc efectele.

După cum arată reglementările ce vizează acest regulament, rămâne de văzut dacă acesta va fi o uşă larg deschisă către abuz, o gură de oxigen pentru reglementarea traiului în comun sau un mare fâs.