Expertul evaluator care explică cum a ajuns Clujul cel mai scump oraş din ţară: „Oraşul are potenţialul să ajungă la 1 milion de locuitori în viitorul apropiat“

Adrian Crivii, expert evaluator din Cluj, vicepreşedinte şi membru în comitetul executiv şi fondator al Asociaţiei Mondiale al Organizaţiilor de Evaluatori WAVO, explică pentru „Adevărul“ cum a ajuns Cluj-Napoca un oraş extrem de scump din punct de vedere imobiliar.

„Cine conduce un oraş ţine cont de oportunităţile oferite şi de riscurile care ar bloca dezvoltarea. Dacă iei cele mai bune decizii ţinând cont de oportunităţi şi riscuri poţi să-i conferi oraşului pe care-l conduci o perspectivă mai bună“, e de părere Adrian Crivii, expert evaluator din Cluj.

În opinia sa, Clujul are „un  potenţial excepţional şi la un aşa potenţial are nevoie de conducători vizionari“. Mai are „nişte universităţi fantastic de puternice şi o industrie soft excepţională”. Crivii consideră că „nu e normal ca oraşul Cluj să aibă locuinţe atât de scumpe” întrucât nu toată lumea îşi poate permite să cumpere o casă sau să aibă o chirie decentă. Iar „asta nu e în regulă“ deoarece transformă Clujul într-un oraş inaccesibil.

„În fiecare an 10-15.000 de studenţi termină şi vor să locuiască în Cluj şi au nevoie de locuinţe sau chirii. Iar oraşul are 5-6.000 de oferte. Şi din decalajul ăsta se face o compeţie. Cine are bani mai mulţi închiriază cu 500 de euro sau îşi cumpără cu 1.500-1.700 de euro pe metru pătrat. Cine nu, are o problemă. Clujul devine inaccesibil. Ori asta nu-i bine în sensul că avem nevoie şi de profesori foarte tineri, calificaţi şi foarte buni. Avem nevoie şi de alte profesii şi meserii, nu numai de softişti“, explică specialistul.

Acesta se întreabă cine-şi permite să cumpere un apartament de 150.000 de euro, raportat la veniturile normale.

„Foarte multe locuinţe sunt cumpărate cu banii jos şi sunt cumpărate nu de clujeni. Nici măcar softiştii nu cumpără cu preţul ăsta. Fiind un pol foarte bine dezvoltat, se cumpără de către oameni din Bucureşti, din Constanţa, din Germania, din alte ţări. Oameni cu bani vin şi investesc în piaţa imobiliară, unde sunt obişnuiţi cu preţul de 3.000 sau 4.000 de euro la metru pătrat în piaţa lor. Şi atunci 1.500 nu li se pare chiar atât de mult“, adaugă Crivii.

Expertul evaluator spune, într-un interviu pentru „Adevărul“, cum vede Clujul pe viitor.

Clujul devine din ce în ce mai scump când vine vorba de cumpărarea unei case/a unui apartament. În calitatea de analist şi evaluator, cum apreciaţi această creştere a preţurilor?

Clujul, unul dintre cele mai mari oraşe din România, are, până la un anumit moment, o dezvoltare imobiliară cu aceeaşi evoluţie ca şi celelalte centre urbane mari: Bucureşti, Iaşi, Timişoara, Constanţa. Oraşul, găzduind multe universităţi renumite, are o ofertă de forţă de muncă calificată semnificativă. Companiile importante angajează forţa de muncă cu înaltă calificare existentă aici, utilizând infrastructura existentă. Ceea ce diferenţiază Clujul de alte oraşe din România este această dezvoltare spectaculoasă a industriei IT din ultimii patru-cinci ani, care a făcut ca în piaţa imobiliară să explodeze preţurile. Cererea în zona rezidenţială este mult mai ridicată decât oferta, astfel că preţurile caselor şi apartamentelor au crescut semnificativ. Angajaţii din industria IT au o pondere considerabilă raportat la numărul de locuitori, existând peste 15.000 de angajati, majoritatea tineri la început de carieră, care vor să-şi întemeieze o familie, să achiziţioneze o locuinţă, mulţi dintre ei fiind din afara oraşului. Trebuie să ţinem cont că majoritatea absolvenţilor de universităţi - şi la Cluj sunt aproape 100.000 de studenţi anual - vor să rămână să-şi continue activitatea în oraş, care, pe lângă un job, le oferă şi posibilităţi pentru petrecerea timpului liber, activităţi artistice, sportive şi culturale pe măsură.

Aceste creşteri au început de prin 2010-2011. Sunt ele „umflate“?

Nu putem vorbi despre preţuri „umflate”, acestea fiind un rezultat al jocului pieţei şi sunt formate în funcţie de cerere şi ofertă. Evident, la Cluj, există un dezechilibru destul de accentuat pe piaţa imobiliară. O explicaţie a faptului că Clujul este cel mai scump oraş din România rezidă şi din realitatea că, în proporţie de peste 70%, locuinţele sunt cumpărate cu banii jos. Asta spune că există mulţi investitori în domeniul imobiliar care cumpără pentru închiriere locuinţe în Cluj, accentuând caracterul speculativ al pieţei. Oraşul constituie un punct de maxim interes, un adevărat magnet pentru investitori, atât din zonele limitrofe sau din alte zone ale ţării, cât şi din străinătate.

Spuneaţi recent că, pe viitor, vedeţi un Cluj de 800.000-1.000.000 de locuitori.

Plecând de la dezvoltarea pieţei muncii, de la evoluţia spectaculoasă a veniturilor generate de creşterea economică din ultimii ani, proiectele de infrastructură au luat amploare – de exemplu: modernizarea aeroportului internaţional - , Clujul are toate premisele ca în viitorul nu prea îndepărtat să ajungă la 1 milion de locuitori. Acest deziderat va putea fi atins numai în cazul în care autorităţile locale vor şti să ia deciziile cele mai potrivite pentru o strategie clară de dezvoltare, axată în special pe adaptarea infrastructurii la necesităţile viitorului. Când mă refer un oraş de 800.000/1.000.000 de locuitori, trebuie să avem în vedere nu numai vechiul oraş Cluj-Napoca, ci şi comunele limitrofe, începând de la Gilău până la Apahida, continuând cu Feleac sau Baciu, deci vorbim de o suprafaţă mult mai mare, posibilităţile de dezvoltare rezidenţială, comercială fiind pe măsura dimensiunilor de care am discutat.

Îşi permite Clujul să aibă locuinţe şi joburi pentru 1 milion de oameni? Ce industrii vedeţi să se dezvolte (şi mai mult)? Nu mă refer doar la IT.

Evident că, dacă discutăm de o suprafaţă locuibilă mult mai mare, ar fi de luat în considerare suficiente zone de dezvoltare pentru segmentul rezidenţial, singura problemă constituind-o infrastructura edilitară şi de transport. Aici, autorităţile metropolitane ar trebui să aibă o strategie clară de dezvoltare a unei infrastructuri pentru două-trei decenii, nu doar pentru următorii trei sau cinci ani. Dacă ne referim la şansele apariţiei unor alte industrii, plecând de la IT, sunt convins că viitorul va oferi noi oportunităţi în special zona creativă, plecând de la potenţialul uman deosebit şi tinerii calificaţi pe care îi furnizează universităţile clujene. De altfel, acestea constituie de fapt motorul dezvoltării oraşului şi al întregii regiuni, în concordanţă cu cerinţele mileniului III.

Putem preconiza o unire administrativă/contopire a Clujului cu Floreştiul, Apahida şi Baciu?

Necesitatea unei concentrări administrative metropolitane este evidentă şi benefică pentru întreg arealul. Este singura soluţie ce poate conferi şanse de dezvoltare, având în vedere ca oraşul vechi are o suprafaţă relativ mică şi o situaţie geografică complicată, fiind aşezată într-o vale îngustă. Astfel, este natural ca dezvoltarea în perspectivă să se facă cu accent spre zonele limitrofe, dar asta numai în condiţiile edificării unei infrastructuri edilitare şi de transport, pe masură. Această decizie va fi benefică pentru nivelul de civilizaţie şi al calităţii vieţii al acestei vechi aşezări.

Am putea detalia profilul unui viitor locuitor al Clujului?

Un om puternic conectat la tehnologie, la cunoştinţe, cu un înalt nivel profesional, iubitor de artă, cultură, cu o mare mobilitate şi din ce în ce mai cosmopolit.

În ultima vreme v-aţi implicat activ, financiar vorbind, în diverse acţiuni/cauze. De ce?

Ca antreprenor, manager şi cetăţean, am datoria de a mă implica şi în viaţa Cetăţii, să sprijin proiecte importante din punct de vedere social, artistic, cultural. Consider că este una din misiunile oamenilor de afaceri, a celor care au prosperat, au acumulat capital şi azi au posibilitatea de a sprijini educaţia, performanţa sportivă, arta şi cultura. Am fost implicat încă de la începutul anilor '90, odată cu apariţia noii profesii, cea de evaluator, în dezvoltarea acesteia, atât la nivel naţional, cât şi internaţional. Sunt mândru că am reuşit să formez câteva generaţii de evaluatori, fie ca instructor, profesor, fie ca autor de manuale de curs, cărţi şi articole, de-a lungul a peste două decenii. Am reuşit să aduc în România experienţa altor asociatii internationale de prestigiu, dar şi să promovez realizări ale ANEVAR (n. r. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). Pe de o parte, mă simt dator să sprijin instituţii de caritate şi persoane în dificultate, iar pe de altă parte – vârfuri, personalităţi excepţionale, în special tineri cu potenţial deosebit.

Mai puteţi citi:

Clujul este primul oraş din estul Europei finanţat de la Bruxelles pentru pregătirea revoluţiei industriale 4.0. Ce presupun proiectele de 5,6 milioane de euro

Cluj-Napoca este unul dintre cele 22 de oraşe care vor beneficia de o finanţare totală de 92 milioane de euro, prin Fondul european de dezvoltare regională (FEDR), pentru soluţii inovatoare în ceea ce priveşte abordarea unor provocări urbane, cum ar fi calitatea aerului, schimbările climatice, locuinţele, locurile de muncă şi competenţele pentru economia locală.