Fondul Proprietatea acuză conducerea CNAB că a supraevaluat de 11 ori terenul Aeroportului Băneasa

Fondul Proprietatea contestă supraevaluarea masivă a terenului Aeroportului Băneasa în valoare de 3,8 miliarde lei, care este de 11 ori mai mare decât evaluarea anterioară, a informat luni FP, acţionar minoritar al CN Aeroporturi Bucureşti (CNAB).

„Franklin Templeton International Services S.À R.L, în calitate de administrator de fond de investiţii alternative şi administrator unic („Administratorul Fondului”) al Fondului Proprietatea S.A. („Fondul”) este profund nemulţumit de riscul ca în perioada următoare Compania Naţională Aeroporturi Bucureşti (“CNAB”/”Aeroporturi Bucureşti””) să convoace Adunarea Generală a Acţionarilor pentru aprobarea majorării capitalului social, pe baza unei valori excesive si contestate  de 3,8 miliarde de lei pentru terenul din interiorul aeroportului Băneasa, adus drept aport în natură la capitalul companiei”, a informat FP

Din anul 2001, când aeroportul Băneasa a primit certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, şi până în prezent, este a treia oară când se iniţiază procesul de majorare a capitalului social. Pe baza celei mai recente  evaluări aflată în dispută, Fondului Proprietatea i-ar putea fi solicitată o contribuţie de 953,7 milioane lei la potenţiala majorare de capital, în caz contrar participaţia sa de 20% urmând a fi diluată la 0,7%, ceea ce echivalează cu o pierdere de valoare de 570 milioane lei pentru acţionarii Fondului şi piaţa de capital din România.

Johan Meyer, CEO al Franklin Templeton Bucureşti şi Manager de Portofoliu al Fondului Proprietatea a declarat: „Fondul Proprietatea este extrem de nemulţumit de cel mai recent raport de evaluare pentru terenul aeroportului Băneasa, care a fost realizat într-o manieră evident neprofesionistă şi include multe erori fundamentale, ceea ce a determinat Fondul să conteste concluziile sale. Această abordare defectuoasă a dus la o supraestimare masivă a valorii terenului de 3,8 miliarde de lei, o valoare care este de 11 ori mai mare decât evaluarea aprobată anterior. Fondul a comunicat în mod clar consiliului de administraţie interimar al CNAB implicaţiile folosirii unei evaluări atât de evident ruptă de realitate pentru efectuarea majorării de capital social, inclusiv riscurile juridice pentru companie şi consiliul de administraţie.

Fondul îşi va susţine drepturile în calitate de acţionar  minoritar la CN Aeroporturi Bucureşti şi se va opune, prin toate mijloacele legale la dispoziţia sa, acestui raport de evaluare, precum şi la punerea în aplicare a majorării capitalului social utilizând evaluarea în dispută. Din nou, acesta este un exemplu de resurse irosite care ar trebui să fie folosite în schimb pentru asigurarea unui serviciu mai bun pentru clienţii Companiei Naţionale Aeroporturi Bucureşti. Acest tip de acţiuni creează percepţii profund negative în rândul investitorilor existenţi şi potenţiali şi ar trebui evitate cu orice preţ. Aceasta subliniază nevoia de implementare imediată a legislaţiei privind guvernanţa corporativă pentru a selecta un consiliu de administraţie independent şi profesionist.”

Fondul Proprietatea contestă vehement raportul fundamental eronat de evaluare a terenului, realizat în anul 2021, care atribuie acestuia valoarea de 3,8 miliarde lei, în ciuda unui raport de evaluare din anul 2017 aprobat anterior, care stabilise valoarea aceluiaşi teren la 336 milioane lei. Această discrepanţă uriaşă în evaluare, care depăşeşte de 11 ori valoarea anterioară, a fost cauzată de utilizarea unor indicatori comerciali nerealişti şi inexacţi în raportul de evaluare contestat, cum ar fi:

• Traficul estimat la 3.118.000 de pasageri / an, deşi aeroportul Băneasa a trimis evaluatorului o estimare de 460.000 de pasageri / an, informaţii ignorate de evaluator. Aeroportul Băneasa a avut în jur de 25.500 de pasageri în 2019 (an pre-pandemic), ceea ce înseamnă că evaluatorul a supraestimat de peste 100 de ori traficul de pasageri, comparând aeroportul Baneasa cu City Airport London şi City Airport Belfast.

• Veniturile estimate ale aeroportului Băneasa sunt de 30 de ori mai mari decât veniturile medii ale aeroportului în perioada 2014-2020. Este important de reţinut că aeroportul a înregistrat constant pierderi cel puţin din 2014.

• Evaluatorul nu a inclus niciun flux de numerar negativ estimat până la sfârşitul perioadei de estimare, în 2069. Aceasta înseamnă că a prognozat că terminalul, echipamentele şi pista nu vor fi reparate, schimbate sau modernizate timp de aproape 50 de ani.

Pentru a proteja drepturile acţionarilor, Fondul Proprietatea a contestat raportul de evaluare a terenului din anul 2021 la Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi (ANEVAR) şi a solicitat un raport de verificare a acestui raport, care a fost realizat de un evaluator independent  reputat. Conform raportului de verificare, raportul de evaluare conţine o serie de neconformităţi majore care au avut un impact semnificativ asupra rezultatului evaluării, inclusiv: 

• calculul efectuat ca parte a metodei extracţiei a omis să scadă valoarea mai multor active cheie care contribuie la generarea de venituri, cum ar fi investiţiile în piste şi platforme, precum şi alte echipamente critice, 

• erori în metoda de calcul a profitului net şi erori în formula de calcul a fluxurilor de numerar nete la dispoziţia acţionarilor, precum şi erori în determinarea ratei de actualizare.

Fondul Proprietatea şi statul român reprezentat de Ministerul Transporturilor în calitate de acţionari, au aprobat evaluarea anterioară a terenurilor de 336 milioane lei din anul 2017 în data de  6 noiembrie 2018. Fondul a contribuit cu 63,7 milioane lei la majorarea capitalului social, transferând numerarul către Aeroporturi Bucureşti în data de 18 ianuarie 2019. Aproape un an mai târziu, la propunerea conducerii companiei, acţionarul majoritar a decis pe 24 septembrie 2019 să oprească întreaga procedură de majorare de capital, fără să conteste validitatea raportului de evaluare respectiv, şi să returneze numerarul către Fond. De asemenea, este important de reţinut că evaluarea din 2021 este făcută la 20 de ani distanţă de când compania a primit certificatele de atestare a dreptului de  proprietate asupra terenului. Conform legii de la acea vreme, majorarea capitalului social ar fi trebuit să se facă imediat după primirea certificatelor şi cu mult înainte ca statul român să transfere 20% din acţiunile Aeroporturi Bucureşti către Fondul Proprietatea.

Pe baza celor de mai sus, Fondul Proprietatea a solicitat în data de 10 septembrie 2021 revocarea consiliului de administraţie al Companiei Naţionale Aeroporturi Bucureşti, datorită modului neprofesionist în care a gestionat procesul de evaluare a terenului, cat şi relaţia cu acţionarul minoritar. În acest caz, Fondul Proprietatea consideră că membrii consiliului de administraţie şi-au declinat până în prezent  competenţa şi nu au acţionat în interesul tuturor acţionarilor companiei, evitând asumarea oricărei responsabilităţi şi acţionând contrar rolului lor.

Fondul Proprietatea îşi reafirmă hotărârea de a utiliza toate mijloacele legale de care dispune pentru a proteja valoarea Fondului în interesul tuturor acţionarilor săi.

Repere cheie:

2000 - 2001 - Aeroportul Băneasa primeşte certificatele de proprietate a terenului. Valoarea înscrisă în certificate a fost de 31 de milioane de lei, după conversia din ROL în lei.

2009 - Fuziunea Aeroportului Internaţional Henri Coandă (Otopeni) cu Aeroportul Internaţional Aurel Vlaicu (Băneasa) a fost aprobată de Ministerul Transporturilor.

2010 - Aeroporturi Bucureşti îşi începe activitatea

2010 - Prima evaluare cerută de companie stabileşte valoarea terenului din interiorul aeroportului Băneasa la 2,7 miliarde de lei, pe baza valorii viitoare a potenţialelor proiecte imobiliare, dar ignorând faptul că există un aerodrom activ în mijlocul acestuia, care practic împiedică orice dezvoltare imobiliară deoarece este considerat domeniu public.

2017 - O a doua evaluare, realizată conform standardelor ANEVAR, stabileşte valoarea terenului la 336 milioane lei

6.11.2018 - Ministerul Transporturilor şi Fondul Proprietatea votează în unanimitate pentru a-l folosi ca bază a majorării de capital social, 

18.01.2019 - Fondul Proprietatea contribuie cu 67,3 milioane la majorarea de capital, transferând banii către Aeroporturi Bucureşti

24.09.2019 - Acţionarul majoritar decide unilateral să refacă întreaga procedură de evaluare, returnând banii FP şi blocând majorarea de capital

2021 - O nouă evaluare stabileşte valoarea terenului de pe Aeroportul Băneasa la 3,8 miliarde de lei