Cât te costă să construiești o casă pe un teren agricol. Taxele și cheltuielile pe care trebuie să le iei în calcul

Proprietarii care vor să construiască pe un teren agricol aflat în extravilan trebuie să ia în calcul mai multe cheltuieli, nu doar tariful pentru introducerea în intravilan. În 2026, acesta ajunge la 4.292 de lei pentru 1.000 de metri pătrați, în funcție de clasa de calitate a terenului.

Extinderea zonelor construite schimbă destinația și valoarea terenurilor. Foto: arhivă

Un teren cumpărat la marginea unei localități poate părea o investiție avantajoasă, mai ales dacă prețul pe metru pătrat este mai mic decât în zonele deja construite. Situația se schimbă însă atunci când proprietarul vrea să ridice o locuință.

Potrivit datelor analizate de Adevărul Financiar, costul introducerii unui teren agricol în intravilan variază în funcție de clasa de calitate a solului. Tarifele aplicabile în 2026 sunt stabilite prin ordin al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR).

Dacă parcela este în extravilan, construirea unei case obișnuite nu este permisă automat, iar introducerea terenului în intravilan presupune o procedură urbanistică și costuri suplimentare.

Cât plătești pentru introducerea terenului în intravilan

În 2026, tariful pentru introducerea terenurilor agricole în intravilan variază între 2,146 și 4,292 lei pe metru pătrat, în funcție de clasa de calitate a terenului.

Pentru o suprafață de 1.000 de metri pătrați, suma ajunge la 2.146-4.292 de lei. Banii reprezintă tariful datorat Fondului de ameliorare a fondului funciar, iar valoarea exactă se stabilește în funcție de încadrarea terenului.

Ordinul Ministerului Agriculturii nr. 10/2026 stabilește tarifele aplicabile în acest an. Pentru clasele de calitate II-V, valorile sunt următoarele:

• Clasa II: 3,756 lei/mp, respectiv 3.756 de lei pentru 1.000 mp;

• Clasa III: 3,219 lei/mp, respectiv 3.219 lei pentru 1.000 mp;

• Clasa IV: 2,683 lei/mp, respectiv 2.683 de lei pentru 1.000 mp;

• Clasa V: 2,146 lei/mp, respectiv 2.146 de lei pentru 1.000 mp.

Față de 2025, tarifele au crescut cu aproximativ 1,6%. Pentru un teren de 1.000 mp încadrat în clasa III, de exemplu, suma a urcat de la 3.168 la 3.219 lei.

Există și situații în care legea prevede scutiri de la plata tarifului, inclusiv pentru anumite obiective agricole sau de interes public. Proprietarul trebuie să verifice dacă se încadrează într-o astfel de categorie înainte de a calcula bugetul necesar.

Ce poți construi pe un teren extravilan

Un teren extravilan nu poate fi folosit pentru orice tip de construcție. În cazul terenurilor agricole, legislația permite anumite investiții, cu respectarea condițiilor legale.

Printre acestea se numără construcțiile necesare activităților agricole, precum depozitele, silozurile, adăposturile pentru animale, serele și solariile. Sunt permise și anumite obiective de infrastructură.

Regulile sunt mai restrictive pentru terenurile agricole din clasele I și II de calitate, care beneficiază de o protecție mai strictă.

O locuință obișnuită nu poate fi încadrată automat drept anexă agricolă pentru a ocoli restricțiile. Destinația reală a construcției, categoria terenului și aprobările necesare trebuie analizate pentru fiecare proiect.

Introducerea în intravilan nu înseamnă automat că poți construi

O confuzie frecventă în rândul proprietarilor este că un teren intravilan este, implicit, construibil. În realitate, cele două noțiuni nu sunt echivalente.

Încadrarea în intravilan stabilește poziția terenului în raport cu limita localității, însă posibilitatea de construire depinde de regulile urbanistice aplicabile parcelei.

Un prim pas este obținerea certificatului de urbanism. Documentul prezintă regimul juridic, economic și tehnic al terenului și arată ce tipuri de construcții sunt permise, ce restricții există și ce avize trebuie obținute.

De asemenea, proprietarul trebuie să verifice dacă parcela are acces legal la un drum public și dacă există posibilitatea racordării la apă, canalizare și energie electrică. Faptul că o rețea de utilități se află în apropiere nu înseamnă că racordarea este deja asigurată.

Ce alte cheltuieli apar în afara tarifului agricol

Tariful pentru introducerea în intravilan este doar una dintre cheltuielile pe care trebuie să le suporte proprietarul. Procedura presupune și documentații urbanistice, studii și avize, ale căror costuri diferă de la un teren la altul.

Bugetul poate include ridicarea topografică, documentația cadastrală, studiul pedologic și agrochimic, proiectarea și documentele necesare obținerii avizelor.

În cazul terenurilor aflate în zone fără infrastructură, costurile pot crește considerabil. Noul Cod al urbanismului prevede că investitorii privați care solicită extinderea intravilanului în astfel de zone trebuie să suporte integral cheltuielile aferente infrastructurii sau să negocieze cu autoritatea locală un plan comun de finanțare.

Astfel, proprietarul poate ajunge să plătească și pentru amenajarea drumurilor, extinderea rețelelor de apă și canalizare sau alte lucrări necesare noii zone construite.

Introducerea terenului în intravilan se realizează prin planul urbanistic general sau printr-un plan urbanistic zonal, cu respectarea procedurii de avizare și aprobarea autorității locale. Pentru terenurile agricole este necesar și avizul privind clasa de calitate.

Documentația agricolă se verifică prin intermediul direcției pentru agricultură județene, care stabilește și tariful datorat în funcție de încadrarea terenului.

Cât este impozitul anual pentru un teren intravilan sau extravilan

Pe lângă cheltuielile necesare schimbării încadrării terenului, proprietarul trebuie să ia în calcul și impozitul anual.

Valoarea acestuia depinde de suprafață, rangul localității, zona fiscală și categoria de folosință înscrisă în evidențe.

Pentru terenurile agricole din extravilan, grila legală pentru 2026 indică, de exemplu, valori de 112-134 de lei pe hectar pentru terenurile arabile și de 54-75 de lei pe hectar pentru pășuni sau fânețe.

Aceste sume nu reprezintă neapărat impozitul final. În calcul intră coeficienții legali de corecție și nivelurile stabilite prin hotărârile consiliilor locale, inclusiv eventualele majorări.

În cazul terenurilor intravilane, impozitul se calculează în funcție de categoria de folosință. Un teren încadrat la categoria curți-construcții este impozitat diferit față de unul agricol.

Pentru a afla suma exactă, proprietarul trebuie să verifice hotărârea privind impozitele și taxele locale din localitatea în care se află terenul.

Ce trebuie să verifici înainte să cumperi un teren

Înainte de cumpărare, este recomandată verificarea documentelor cadastrale, a categoriei de folosință, a clasei de calitate și a situației juridice. Certificatul de urbanism poate oferi informații esențiale despre posibilitățile de construire și restricțiile existente.

Un arhitect sau un urbanist poate analiza dacă proiectul dorit este compatibil cu reglementările zonei și dacă parcela permite amplasarea construcției în condițiile impuse de lege.

Înainte de a plăti avansul, cumpărătorul ar trebui să solicite și estimări pentru documentațiile urbanistice, racordarea la utilități și eventualele lucrări de infrastructură.