Iluzia metrului pătrat

Cât de greu poate fi, în Europa secolului XXI, să-ți permiți o locuință decentă? Tot mai greu, ne spun statisticile! Și nu doar pentru cei cu venituri reduse, ci și pentru oameni care muncesc, câștigă salarii considerate „mediii” și descoperă că o parte tot mai mare din veniturile lor este absorbită de rate sau chirii și cheltuielile de întreținere.

Foto: Foto: Arhivă Adevărul

Între 2015 și trimestrul al treilea din 2025, prețurile locuințelor din Uniunea Europeană au crescut cu aproape 65%, în timp ce chiriile au urcat cu aproximativ 22%, potrivit Eurostat. În 2024, aproape 17% din populația Uniunii trăia în locuințe supraaglomerate, iar peste 9% dintre europeni nu își puteau permite să își încălzească adecvat locuințele. Dincolo de aceste procente sunt milioane de oameni pentru care accesul la o locuință nu mai reprezintă o etapă firească a vieții, ci un obstacol financiar major.

România prezintă un paradox care merită o atenție specială. Suntem țara europeană în care cei mai mulți oameni locuiesc în case proprii - 94% din populație, față de media UE de 68%. În același timp însă, avem cea mai mare rată de supraaglomerarea din Uniune - 40,7% din populație, mai mult decât dublă față de media europeană, de 16,9%. Cu alte cuvinte, faptul că trăim în case care ne aparțin nu însemnă automat că trăim în condiții corespunzătoare, proprietatea nefiind, în sine, o garanție a confortului sau a unei locuințe adaptate nevoilor familiei.

Mai există o particularitate importantă în România - problema locuirii nu este distribuită uniform pe cuprinsul țării. În București și în marile centre universitare și economice există o presiune evidentă manifestată prin prețuri mai ridicate decât în alte zone ale țării și prin dificultatea cu care tinerii pot deveni independenți. În alte localități, există locuințe disponibile, dar lipsesc locurile de muncă atractive, serviciile publice sau infrastructura care ar facilita stabilirea unei familii. Prin urmare, criza nu este doar una a numărului de locuințe, ci și a distribuției lor, a calității și, mai ales, a accesibilității.

Acesta este contextul în care Parlamentul European a dezbătut, la Strasbourg, pe 6 octombrie, noile măsuri propuse de Comisia Europeană pentru combaterea crizei locuințelor. Pentru prima dată, Uniunea tratează problema într-un cadru strategic comun, prin Planul european pentru locuințe accesibile și prin inițiativa legislativă „Affordable Housing Act”.

Dar dincolo de planuri, regulamente și mecanisme de finanțare, cred că trebuie să răspundem cât se poate de realist la câteva întrebări fundamentale:

Putem rezolva criza locuințelor construind pur și simplu mai mult?

La prima vedere, răspunsul pare evident. Dacă cererea depășește oferta, trebuie să creștem oferta! Avem nevoie de mai multe locuințe, de proceduri de autorizare mai rapide, de costuri de edificare mai reduse, de finanțări publice și private.

Numai că realitatea este mai complicată. Nu orice locuință nou construită devine automat o locuință accesibilă. În orașele cu piețe imobiliare foarte dinamice, apartamentele sunt cumpărate și ca investiții, sunt păstrate neocupate sau sunt destinate închirierii turistice. Aceste practici sunt legale și pot avea justificări economice, dar, în anumite zone, contribuie la reducerea ofertei disponibile pentru locuirea permanentă.

Ar fi greșit să considerăm investițiile imobiliare drept cauza universală a crizei. La fel de greșit ar fi însă și să presupunem că piața, lăsată exclusiv în seama mecanismelor „libere”, va asigura în toate situațiile locuințe accesibile celor care au nevoie de ele!

Soluția trebuie să combine în mod inteligent stimularea noilor construcții cu valorificarea fondului existent. Transformarea clădirilor publice neutilizate sau a unor imobile industriale abandonate în locuințe poate reprezenta, în anumite condiții, o alternativă mai rapidă și mai eficientă decât construirea de la zero. Dar nici reconversia nu trebuie idealizată: uneori, costurile adaptării și ale aducerii la standardele actuale pot depăși avantajele unei asemenea investiții.

Până unde poate interveni statul asupra pieței imobiliare și asupra dreptului de proprietate?

Aceasta este una dintre cele mai sensibile întrebări ale dezbaterii europene. Dreptul la proprietate este fundamental și trebuie respectat. Dar la fel de important este și interesul public de a asigura accesul oamenilor la o locuință decentă.

În multe orașe europene, autoritățile publice au introdus restricții asupra închirierilor de scurtă durată, în regim turistic, asupra locuințelor secundare sau asupra unor operațiuni imobiliare. Susținătorii acestor intervenții consideră că ele sunt necesare pentru împiedica evacuarea treptată a rezidenților din cartierele devenite inaccesibile, fenomen deja vizibil în marile orașe turistice. Pe de altă parte, criticii avertizează că limitarea excesivă a utilizării proprietăților poate descuraja investițiile și poate crea noi dezechilibre.

Ambele argumente trebuie luate în serios. Nu cred că există o contradicție inevitabilă între protejarea proprietății private și protejarea accesului la locuință. Există însă o obligație a autorităților de a demonstra că orice restricție este necesară, proporțională și produce efectele urmărite.

Tocmai de aceea, viitorul cadru european trebuie să ofere instrumente de intervenție adaptate realităților locale, nu să impună soluții identice unor piețe foarte diferite. Ceea ce poate fi justificat într-o zonă turistică supraaglomerată nu este neapărat potrivit pentru un oraș românesc în care principala problemă este degradarea fondului locativ.

Cine trebuie să plătească pentru locuințele accesibile?

Aceasta este întrebarea de care depinde, în cele din urmă, transformarea intențiilor politice în rezultate concrete. Comisia Europeană a anunțat că a mobilizat deja aproximativ 43 de miliarde de euro pentru investiții în domeniul locuirii și pregătește noi mecanisme de finanțare, inclusiv prin colaborarea cu Banca Europeană de Investiții. Revizuirea regulilor privind ajutoarele de stat permite, de asemenea, o susținere mai flexibilă a locuințelor sociale și accesibile. Sumele sunt importante, dar trebuie să evităm iluzia că simpla alocare de bani rezolvă problema. Contează destinația lor, costul finanțării, capacitatea autorităților de a dezvolta proiecte și, în final, prețul pe care îl va plăti beneficiarul.

Avem nevoie de instrumente financiare diferite pentru nevoi diferite. Creditele susținute prin mecanisme europene pot facilita achiziția unei locuințe pentru unele familii, cu condiția ca sprijinul să fie bine țintit  și să nu alimenteze, indirect, creșterea prețurilor. Locuințele sociale și cele cu chirii accesibile sunt esențiale pentru oamenii ale căror venituri nu permit contractarea unui credit. Iar locuințele de serviciu pot reprezenta o soluție pentru comunitățile care nu reușesc să atragă sau să păstreze cadre medicale și profesori. Nu trebuie să ignorăm nici studenții. Construirea de cămine universitare, inclusiv cu spații adaptate celor care au întemeiat deja familii, poate reduce o parte importantă a presiunii de pe piața închirierilor din mările centre universitare.

Finanțarea trebuie însă să fie însoțită de criterii clare, de transparență și de evaluarea rezultatelor. Un program public nu este eficient doar pentru că a cheltuit integral bugetul disponibil, ci dacă a permis unui număr semnificativ de oameni să locuiască în condiții mai bune, la costuri pe care și le pot permite.

Poate exista o politică europeană comună eficientă pentru realități naționale atât de diferite?

Dacă în Germania, închirierea locuinței este o opțiune majoritară, în România, proprietatea este regula. În unele capitale europene, principala problemă o constituie chiriile exorbitante, în timp ce în alte regiuni problemele sunt depopularea, degradarea locuințelor sau lipsa infrastructurii.

De aceea, o politică europeană eficientă trebuie să combine obiective comune cu libertatea statelor și a autorităților locale de a alege instrumentele adecvate. Uniunea Europeană poate oferi finanțare, poate simplifica anumite reguli și poate facilita schimbul de soluții care au funcționat. Nu poate însă înlocui politicile naționale de urbanism, planificarea teritorială sau responsabilitatea administrațiilor locale.

Pentru România, accesibilitatea locuințelor trebuie privită și din perspectiva siguranței și a calității vieții. Consolidarea blocurilor cu risc seismic nu este doar o investiție în clădiri, ci o investiție în protejarea vieții oamenilor. Instalarea lifturilor în imobile în care locuiesc persoane vârstnice sau cu mobilitate redusă poate transforma radical posibilitatea acestora de a duce o viață independentă. Iar renovarea și eficientizarea energetică pot reduce cheltuielile lunare ale familiilor, chiar și acolo unde locuința este deja achitată integral. Prin urmare, accesibilitatea nu trebuie măsurată exclusiv prin prețul de cumpărare sau prin valoarea chiriei. Ea include costurile întreținerii, siguranța, accesul la servicii publice și posibilitatea reală de a folosi locuința în condiții demne.

Cum ne asigurăm că banii publici creează locuințe realmente accesibile?

Aici se află, poate, cel mai dificil test al politicilor europene și naționale. Există riscul ca unele subvenții destinate cumpărătorilor să fie absorbite de creșterea prețurilor. Există riscul ca facilitățile acordate dezvoltatorilor să nu se reflecte în costul final al locuințelor. Și există riscul ca proiecte prezentate drept sociale sau accesibile să devină, în timp, inaccesibile tocmai beneficiarilor pentru care au fost concepute.

De aceea, orice mecanism de sprijin trebuie construit pornind de la rezultatul urmărit. Câte locuințe sunt realizate? Cui îi sunt destinate? Ce pondere din venitul unei familii reprezintă rata sau chiria? Cât timp rămân locuințele în categoria celor accesibile? Și cine verifică respectarea acestor condiții?

Pentru locuințele realizate cu finanțare publică pot fi necesare reguli de atribuire, limite ale costurilor suportate de beneficiari și mecanisme care să împiedice transformarea imediată a sprijinului public în câștiguri speculative. În același timp, aceste reguli trebuie concepute astfel încât să nu blocheze investițiile și să nu descurajeze participarea sectorului privat.

Nu există o soluție universală, după cum nu există nici un singur vinovat pentru criza locuințelor. Prețurile sunt influențate de costul terenurilor și al construcțiilor, de dobânzi, de veniturile populației, de politicile de urbanism, de migrația internă și de comportamentul investitorilor. Tocmai de aceea, soluțiile exclusiv ideologice, fie că propun intervenția aproape nelimitată a statului, fie că atribuie pieței capacitatea de a rezolva singură toate dezechilibrele, riscă să ignore complexitatea problemei.

Europa are, cu siguranță, nevoie de mai multe locuințe, dar nu de orice fel de locuințe și nu situate oriunde. Are nevoie de investiții, dar și de reguli care să asigure folosirea eficientă a banului public. Are nevoie, deopotrivă, de protejarea proprietății private, dar și de instrumente care să prevină excluderea unor categorii întregi de populație de pe piața locuirii.

În fond, obiectivul nu ar trebui ca fiecare european să devină neapărat proprietar, ci ca fiecare să poată avea acces la o locuință sigură, decentă și sustenabilă din punct de vedere financiar, indiferent dacă o deține sau o închiriază. Iar pentru România, unde atât de mulți oameni au o locuință în proprietate, dar atât de mulți trăiesc înghesuiți, sau în clădiri care necesită investiții semnificative, această distincție este esențială.

O politică de locuire nu poate fi evaluată doar după numărul de apartamente construite, valoarea investițiilor sau statisticile regimului de proprietate. Măsura succesului este mult mai simplă și, în același timp, mult mai exigentă: câți oameni pot trăi în condiții mai bune, fără ca locuința să le consume șansa la o viață decentă?