Realitatea în care trăim a născut astfel de comportamente, atâta timp cât proprietarii sunt dezinteresaţi de ceea ce se întâmplă în cadrul blocului, de modul în care are loc gestionarea sumelor şi mai ales de modul în care au loc investiţiile şi reparaţiile.

Sumele de bani sunt gestionate în cele mai multe situaţii de către o singură persoană, administratorul, iar decizia, din nou, în majoritatea situaţiilor, aparţine tot unei singure persoane fie preşedinte fie administrator.

Ambele situaţii sunt periculoase, deoarece o singură persoană decide cum anume şi mai ales cât se cheltuieşte şi în ce scop, fără a exista un proces decizional, fără a exista o consultare, rezultatul fiind apariţia unor sume în lista de plată.

Pe acest fond al dezinteresului proprietarilor s-au desprins următoarele tipuri/modalităţi de „prostire” a proprietarilor:

Încărcarea listei de plată

Din ceea ce există ca şi precedent în această piaţă a administrării de imobile, de departe a fost şi este cea mai des folosită. Astfel, administratorul introduce în repartizarea sumelor ce compun cota de întreţinere sume care NU au o justificare în facturile emise pe numele asociaţiei.

În condiţiile în care cenzorul este doar de formă şi semnează fără să realizeze un real proces de control, administratorul are drum liber spre o astfel de formă de încasare a unor sume de bani, peste ceea ce reprezintă contravaloare facturi, lucrări, servicii etc.

Prin această modalitate, asociaţia va înregistra un plus a unor sume de bani, plus care ajunge sub diverse forme în buzunarul celor care apelează la astfel de practici.

Notă: administratorii care doresc să evite astfel de suspiciuni şi cei care au înţeles că transparenţa şi informarea proprietarilor reprezintă o prioritate, s-au adaptat vremurilor şi ori afişează lună de lună facturile emise de prestatori şi furnizori, fie acordă acces pentru consultarea şi vizualizarea acestora pe platforme dedicate.

Apa, apa, bat-o vina 

Nu voi putea înţelege niciodată de ce, cele mai importante două aspecte dintr-o listă de întreţinere au fost, sunt şi probabil vor rămâne: numărul de persoane prezente şi consumul de apă.

Fiecare proprietar vede în lista de întreţinere un consum de apă la apartamentul său şi este „extraordinar” de fericit că exact cât a raportat apare în listă, fără să-l mai intereseze:

  • care este preţul pentru fiecare metru cub plătit
  • care este diferenţa în metrii cubi la nivel de bloc şi valoare aferentă
  • cum a fost repartizată diferenţa (pierderea) 
  • care este cantitatea facturată de furnizor şi dacă această cantitate SE REGĂSEŞTE în lista de plată.

Exemplele din piaţă au arătat că lună de lună au fost introduse în unele asociaţii de proprietari, la recuperat în liste, cantităţi mai mari decât cele facturate, fapt care a generat un plus în gestiunea asociaţiei, plus care ajunge sub diverse forme în buzunarul celor care apelează la astfel de practici.

Notă: modalitatea transparentă prin care se poate verifica o astfel de situaţie este reprezentată de consultarea facturii şi observarea consumului facturat şi compararea acestuia cu totalul din lista de plată, pe rubrica consum. Pe de altă parte, se poate împărţii consumul din rubrica „consum” la suma afişată în rubrica „valoare” şi rezultă preţul pentru fiecare metru cub consumat. Trebuie să fie cunoscut de asemenea şi modul în care are loc LUNĂ DE LUNĂ recuperarea diferenţelor. Dacă aceste trei elemente sunt cunoscute, greu să se mai poată realiza „prosteala” proprietarilor.

Reparaţiile şi/sau intervenţiile care nu se văd

Există asociaţii de proprietari în care „preţul” administratorului a constituit principalul criteriu de „angajare” La fel stau lucrurile şi în cazul preşedintelui, cel mai bun fiind cel care este la dispoziţia proprietarilor 24 ore din 24 şi să fie neremunerat. Ieftin, bun, drăguţ şi tot timpul disponibil.

Din păcate, lipsa implicării proprietarilor a dus (actele multor asociaţii confirmă) la concentrarea deciziei în mâna acestor persoane care au decis sau decid realizarea unor „mici” intervenţii în cadrul blocului, intervenţii care sunt greu de verificat şi nimeni nu este dispus să bage mâna în „rahat” sau să coboare în subsol. Prin urmare, plăteşte ce apare în lista de plată şi rămâne indiferent. 

Şi aşa, apar în repartizare intervenţii ca desfundat coloană, decolmatat coloană, desfundat coloană scurgere, intervenţii care nu pot fi verificate, cu atât mai mult cu cât chiar dacă intervenţia ar fi fost realizată „pe bune” azi, nimeni nu garantează că mâine un scutec aruncat de un inconştient în vasul de wc nu a înfundat din nou coloana.

Bani uşor de produs pentru că nimeni nu coboară în subsol să vadă dacă chiar s-a realizat o astfel de desfundare iar pe de altă parte şi dacă coboară priveşte un cot de pe o coloană de scurgere, pe unde se susţine că s-a realizat intervenţia. În blocurile de garsoniere şi cu mai multe scări (acolo unde sunt mulţi chiriaşi) este „raiul” unor astfel de intervenţii. Sunt şi câte două pe zi la fiecare coloană. „Prosteală”, nu glumă.

Notă: doar existenţa unei minime implicări din partea unor proprietari care să facă parte din comitet pot stopa un astfel de comportament şi/sau impunerea unui anumit prestator pentru realizarea intervenţiilor. Avizarea sumelor de plată să fie realizată de comitet şi nu doar de către administrator sau preşedinte. 

Inexistentul fond special

Dacă locuieşti într-un bloc care are montate antene, are spaţii comerciale la parter, are spaţii închiriate sau are panouri publicitare, vei constata cu stupoare cât de mare este interesul pentru a ocupa funcţia de preşedinte sau cea de administrator.

Răspunsul se găseşte în acest fond special, ce este alimentat din aceste venituri, ce nu pot fi folosite decât pentru sporirea confortului localarilor. Păi dacă tot „intră” în asociaţie atâta bănet, trebuie să fie găsite lucrările, intervenţiile, investiţiile care să „toace” tot ceea ce se încasează. Proprietarii văd doar ceea ce se face în scară etc părţile comune, fără a avea acces „în spate” la acte şi la modul în care se realizează acele lucrări şi mai ales la ce costuri, fiind foarte fericiţi că nu regăsesc în lista de plată acele costuri.

Tot ceea ce se face se suportă (se scade) din acest fond, nefiind repartizat în lista de plată, efectul fiind acela al mulţumirii proprietarilor şi, hop!, şi mulţumirea celor implicaţi, care în mod evident au tras tare să ajungă la borcanul cu miere.

Nu veţi găsi (sau extrem de rar) preşedinţi şi/sau administratori care să convoace an de an adunări generale şi să prezinte defalcat acest fond cu arătarea şi indicarea fiecărei sume cheltuite, pentru ce şi modul în care a fost realizată selecţia. Nu veţi avea acces la contracte, nu veţi avea acces la informaţie şi de cele mai multe ori acel preşedinte şi/sau administrator este „pe viaţă” în funcţie la un astfel de bloc.

Replica cel mai des întâlnită: „Ce, bă, ce nu-ţi convine! Nu vezi câte am făcut şi nu ai plătit nimic”.

Notă: proprietarii se mint singuri atunci când acceptă faptul că nu achită în lista de plată lucrări la nivelul părţilor comune, lăsând mână liberă celor s-au impus în anumite funcţii. În fapt, beneficiul acestor indivizi este unul semnificativ, rezultat ca urmare a indiferenţei şi complacerii proprietarilor într-un astfel de sistem.

Fondul de reparaţii

Cei care nu au norocul celor menţionaţi mai sus, găsesc totuşi resurse ca an de an să impună colectarea unui fond de reparaţii care de altfel este unul obligatoriu şi bine a exista, necesar unor intervenţii şi/sau reparaţii, deturnând scopul acestuia în vederea obţinerii de avantaje personale.

Aşa se face că la acest fond de reparaţii participă toţi proprietarii dar decizia cheltuirii cade în mâna unei singure persoane. Apar în bloc tot felul de bazaconii care au costat o groază de bani şi nimeni nu este întrebat de ce? cât? cu probarea cui?

În mod evident, când puşculiţa cu fond s-a terminat, apar în listele de plată noi sume, proprietarii mulţumindu-se cu câteva comentarii. Neexistând un control pe acest fond, nu este foarte greu de „sifonat” sume de bani.

Notă: implicarea cenzorului este esenţială prin verificarea fişei acestui fond alături de implicarea proprietarilor ce sunt membrii ai comitetului. Atâta timp cât decizia nu mai este lăsată la mâna unei singure persoane, scad şansele de însuşire a unor sume necuvenite.

Comisionul. Of, da, comisionul

Cum se face că fie sunt bani, fie nu sunt, se propun şi se votează realizarea unor lucrări la părţile comune, lucrări care sunt „urgente” şi care nu mai suportă amânare. Păi se face că, în asociaţiile cu bani (fonduri) lucrările sunt un „must-have” fie că trebuie, fie că nu trebuie pentru că aici pică „comisionul”.

Cine decide, cu cine şi mai ales pe cât, face şi desface şi mai ales stabileşte şi/sau negociază comisionul.

Sunt asociaţii unde s-a reparat ascensorul cu sume astronomice, repetat, de se putea cumpăra un ascensor nou. La altele s-a zugrăvit casa scării mai des decât şi-au zugrăvit apartamentele proprietarii sau s-a „cârpit” hidroizolaţia de zeci de ori când se putea realiza o singură lucrare care să aibă şi garanţie. Sunt asociaţii în care „nu pupă” nimeni altcineva reparaţii şi/sau intervenţii în afară de „nea Titi”. De ce?

Nu se vrea, simplu. Dacă nu avem lucrări „nyet” comision.

Notă: un astfel de comportament nu poate fi stopat decât prin decizii luate la nivelul adunărilor generale şi prin realizarea unei selecţii a ofertelor într-un mod transparent. Din nou, implicarea proprietarilor este esenţială.