Care este reglementarea legală?

Art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018 prevede: „În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăţi curente, asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment”.

Este un fond obligatoriu?

Fondul de rulment este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociaţii de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înţeles să formuleze textul art. 72 alin.1, text în care se regăseşte formularea, “asociaţia de proprietari este obligată”, fiind în faţa unui text imperativ. În aceste condiţii, nu suntem în faţa unei facultăţi ci a unei obligaţii.

De ce este important un astfel de fond?

Existenţa unui astfel de fond este extrem de importantă, în condiţiile în care din acest fond este achitată contravaloarea facturilor furnizorilor de utilităţi şi prestatorilor de servicii. Fără un astfel de fond, corect dimensionat, asociaţia ar intra în incapacitate de plată sau ar avea de achitat, lună de lună, penalităţi de întârziere.

În situaţia în care la nivelul asociaţiei există restanţieri, acest fond de rulment are rolul de a evita un blocaj până la momentul la care asociaţia definitivează demersul de recuperare a datoriilor.

Să nu omitem faptul că, din fondul de rulment se achită facturile emise pe numele asociaţiei (furnizori de utilităţi şi prestatori de servicii) anterior repartizării în lista de plată şi recuperării sumelor de la proprietari. Prin urmare, factura este achitată şi mai apoi recuperată în listele de plată (întocmirea listei de plată are loc ulterior sau în apropierea scadenţei facturilor din luna precedentă).

Primesc o chitanţă separată pentru plata acestui fond?

Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanţă nominală separată prevede art. 72 alin. 4 din Legea 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligaţia şi nu facultatea de a elibera o chitanţă separată pentru fondul de rulment.

Dacă legiuitorul a prevăzut o astfel de obligaţie, fiind în faţa unui text de lege imperativ, rezultă că asociaţia de proprietari prin preşedinte, comitet sau adunare generală nu pot decide altfel. Suma reprezentând fond de rulment nu poate face parte din cota de întreţinere şi astfel să fie eliberată doar o singură chitanţă pe care să fie menţionat „cotă întreţinere”. Nici eliberarea unei chitanţe pe care se menţionează cele două sume „cotă” şi „fond rulment” nu se încadrează în prevederea legală. Dacă legiuitorul a menţionat obligativitatea eliberării unei chitanţe separate, înseamnă că pentru suma achitată, proprietarul trebuie să primească o chitanţă distinctă.

Ce se plăteşte şi ce nu se poate achita din fondul de rulment?

Legea 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către furnizorii şi prestatorii de servicii doar din soldul existent în fondul de rulment. Prevederea se regăseşte în art. 71 şi 72 din Legea 196/2018 (prin coroborare).

Din această formulare se desprinde faptul că reparaţiile, investiţiile, intervenţiile nu se pot suporta decât din fondul de reparaţii, fondul de rulment urmând a susţine în mod exclusiv plata facturilor pentru utilităţi şi servicii de care beneficiază asociaţia (de reţinut prevederile art.72 alin. 3). Adică, fondul de rulment este necesar a exista pentru plata anticipată a facturilor furnizorilor. Sau mai simplu spus: proprietarul când achită suma din lista de plată (cota de întreţinere) aproape toate facturile sunt achitate şi apoi sunt repartizate şi recuperate de la proprietari în lista de plată.

Menţiunea din paragraful anterior este de reţinut de către proprietarii care nu înţeleg utilitatea şi nevoia chiar obligativitatea existenţei unui astfel de fond. Menţiunea este importantă şi pentru organele de conducere care dacă nu se preocupă în a colecta acest fond, asociaţia va face plăţi din alte fonduri legal constituite, ceea ce reprezintă o abatere, sancţionată conform celor de mai jos.

Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 - 9000 lei.

Unde se depun sumele reprezentând fond de rulment?

Fondul de rulment se depune în contul curent al asociaţiei de proprietari, menţionat la art. 20 alin. 1, prevede art. 72 alin. 2 din Legea 196/2018. Prin urmare, cade în sarcina administratorului ca sumele încasate şi reprezentând fond de rulment să fie depuse în contul asociaţiei, să înregistreze în evidenţele fiecărui proprietar sumele încasate, să ţină evidenţa acestor fonduri la nivel de apartament şi la nivel de asociaţie.

Sumele de bani reprezentând fond de rulment nu stau în casa (apartamentul) administratorului sau preşedintelui ci se depun în contul asociaţiei.

Cum se dimensionează acest fond?

Fondul de rulment se stabileşte astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei.

Cum se dimensionează fondul la asociaţiile nou constituite?

În cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime. Sigur că am în vedere blocurile nou construite la care se poate decide iniţial constituirea unui fond de rulment care urmează a fi ajustat în funcţie de lista de întreţinere şi cota, în concret, ce revine fiecărui proprietar.

În ceea ce priveşte asociaţiile desprinse din asociaţia „mamă”, în baza convenţiei de separare, fondul de rulment se transferă de la asociaţia „mamă” la noua entitate juridică constituită. Prin urmare, se va pune în discuţie doar posibilitatea de ajustare a fondului de rulment şi nu constituirea unui nou fond de rulment.

Se poate returna acest fond proprietarului?

Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel, prevede art. 72 alin. 5 din Legea 196/2018. Prin urmare, fondul de rulment se poate restitui proprietarului dacă acesta solicită în scris asociaţiei returnarea şi dacă în cadrul actului de vânzare cumpărare vânzătorul şi cumpărătorul nu stabilesc altfel.

Dacă proprietarul vânzător solicită returnarea fondului de rulment, noul proprietar urmează a avea în lista de plată un fond de rulment cel puţin egal cu cel al fostului proprietar. Fiind un fond obligatoriu, noul proprietar nu poate refuza constituirea acestuia.

Se poate diminua acest fond?

În opinia mea, diminuarea cuantumului fondului de rulment constituit şi prin urmare restituirea proprietarului a unei părţi din suma constituită poate avea loc doar în condiţiile în care cota de întreţinere a scăzut substanţial ca urmare a unor modificări intervenite (montarea unei centrale de apartament).

Pentru a putea fi restituită o astfel de sumă, în opinia mea, trebuie să existe o hotărâre a adunării generale sau cel puţin o decizie a comitetului în acest sens.

Cine decide constituirea fondului de rulment?

Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere iar legiuitorul a trecut în sarcina acesteia o astfel de hotărâre. “Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată”, prevede art. 72 alin. 3 din Legea 196/2018.

Dacă legiuitorul a stabilit în sarcina adunării generale hotărârea acestui fond, este limpede că nici comitetul, nici preşedintele şi nici administratorul nu pot decide cuantumul unui astfel de fond sau termenul în care un astfel de fond se va colecta prin intermediul listelor de întreţinere.

Cine gestionează fondul de rulment?

Art. 66 alin 1 lit. l prevede ca şi sarcină a administratorului şi: „gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta”.

Prin urmare, hotărârea privind constituirea este în sarcina adunării generale însă gestiunea şi evident răspunderea privind gestionarea este în sarcina administratorului. În situaţia în care administratorul face plăţi din fondul de rulment pentru reparaţii, intervenţii etc. fără a avea o decizie a comitetului în acest sens, este singur şi direct răspunzator şi poate fi sancţionat conform art.102 alin. 2 lit. e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 - 9000 lei.

Situaţia fondului de rulment se transmite de la administrator la administrator?

Art. 71 alin. 5 prevede că,  „în termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condiţiile prevăzute la art. 69 alin. 1, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

Între fostul şi noul administrator urmează a se încheia un proces verbal şi pentru ceea ce reprezintă acest fond de rulment, fiind predată situaţia pe apartament şi pe asociaţie.

Poate fi penalizată suma datorată ca şi fond de rulment?

În opinia mea, astfel de sume pot fi penalizate dacă există o hotărâre a adunării generale prin care s-a decis constituirea fondului şi menţionarea perioadei în care se poate achita acest fond, dacă există o hotărâre a adunării generale privind stabilirea penalităţii şi pentru debitele înregistrate la acest fond.

Fudamentarea se regăseşte în prevederile art. 77 alin. 1 care arată că Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat”. Legiuitorul a făcut trimitere la „orice suma cu titlu de restanţă” de unde rezultă că, dacă în lista de plată vom avea o sumă ce reprezintă fond de rulment, ea poate fi penalizată.

Ce se întâmplă dacă proprietarul nu achită acest fond?

În situaţia în care proprietarul nu îşi achită suma aferentă fondului de rulment, asociaţia, după trecerea termenului legal ( 60 de zile de la scadenţă), poate acţiona în judecată proprietarul şi poate solicita, prin intermediul instanţei de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată.

Poate fi sancţionată lipsa constituirii fondului de rulment?

Fiind un fond obligatioriu aşa după cum am menţionat mai sus, legiuitorul a prevăzut şi o sancţiune în cazul în care asociaţia prin preşedinte şi comitet rămâne în pasivitate şi nu supune dezbaterii constituirea unui astfel de fond. Sancţiunea este reprezentată de amenda cuprinsă între 2500 şi 5000 lei şi este regăsită în prevederile art.102 alin. 2 lit. c din Legea 196/2018.