Peste cele de mai sus, a venit şi o legislaţie directă, care mai mult a încurcat şi o legislaţie care, indirect, a dus la scumpirea prestărilor de servicii. Sigur că, de cele mai multe ori, creşterea costului cu serviciile nu s-a văzut şi în calitatea acestora.

În multe asociaţii de proprietari s-a decis menţinerea costului sau încercarea de diminuare. În disperare (lesne de înţeles) s-a lovit în serviciile ce ţin, culmea, chiar de banii/gestiunea asociaţiei de proprietari.

Nu s-a putut diminua costul cu energia electrică, gazul sau apa consumate şi astfel s-a lovit în costul cu administratorul, preşedintele şi cenzorul. Au fost aleşi administratori şi cenzori, nu în funcţie de competenţă şi servicii, ci în raport cu preţul oferit, iar cel mai bun preşedinte a fost cel “benevol/onorific”.

Chiar dacă nu acceptăm, efectul de bumerang a apărut în mult prea multe asociaţii de proprietari şi asta s-a observat în reclamaţiile şi sesizările realizate atât în raport cu instanţa de judecată cât şi în raport cu autoritatea publică locală.     

Doar prin implicarea fiecăruia, se poate evita un cost, cost al indiferenţei.

Cere o factură şi verifică soldul

Pentru blocurile racordate la sistemul centralizat (Bucureşti – defunctul RADET), acest serviciu reprezintă cea mai oneroasă cheltuială. Solicită o factură şi verifică dacă există sold.

Este cea mai rapidă modalitate de a verifica dacă asociaţia înregistrează restanţe şi/sau penalităţi.

Pentru imobilele prevăzute cu centrală de bloc, cel mai mare cost este cel cu gazul consumat de aceste centrale. Solicitaţi factura şi verificaţi dacă există sold. La fel, puteţi verifica şi facturile de apă.

Nu vă lăsaţi impresionaţi de susţinerile preşedintelui şi/sau administratorului că “totul este la zi”. Orice fel de lipsă de transparenţă, orice fel de obstrucţionare în a avea acces la documente, poate reprezenta un semn de întrebare.

Proprietarii au acces la toate documentele asociaţiei, aşa cum prevede Legea 196/2018 pe de o parte, iar pe de altă parte, există o procedură pentru a determina asociaţia în a pune la dispoziţie actele. Nu insist, fiind publicate anterior materiale pe această temă şi aici şi pe pagina de Facebook, Consultanta Asociatii Proprietari.

Posibila consecinţă: nimeni nu întreabă, iar organele de conducere sau administratorul “uită” să plătească facturile, având alte planuri cu banii asociaţiei şi în cele din urmă fie fuge, fie furnizorii sistează utilităţile şi buba se sparge. Este târziu şi pentru ieşirea din impas soluţia este eşalonarea plăţilor şi recuperarea ratelor în lista de plată (adică plata facturilor, din nou).

Participă la adunarea generală  

Proprietarul membru sau nu al asociaţiei, spun eu, are obligaţia de a participa la adunarea generală şi are obligaţia de a face tot ceea ce este procedural pentru a determina convocarea adunărilor generale, acolo unde se uită cu anii de aceste adunări.

Dacă nu participă, dacă nu îşi exprimă punctul de vedere şi dacă nu are niciun fel de poziţie faţă de anumite aspecte ale activităţii curente, poveştile de la colţul blocului ale proprietarului, adresele prin care îşi manifestă dezacordul sau reclamaţiile către primărie, nu au valoare şi nu rezolvă problema.

Trebuie să se înţeleagă că, adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere. Hotărârile luate în adunarea generală sunt aduse la îndeplinire de către comitet. Hotărârile adunării generale sunt obligatorii pentru toţi proprietarii, aşa cum prevede Legea 196/2018.

Important: adunarea generală nu poate fi suspendată sau anulată decât de către o instanţă de judecată. Prin urmare, dacă nu participi şi nu încerci să provoci o dezbatere pe punctele dorite, ulterior, susţinerile potrivit cu care adunarea este “ilegală”, “nulă absolut” etc, sunt fără niciun fel de rezultat.       

Posibila consecinţă: lipsa de interes poate duce în adunarea generala la “votarea” unor lucrări şi investiţii pentru comisioane sau care sunt realizate prin firme “de casă”. Se “votează” salarii uriaşe, prime etc care pun presiune pe cota de întreţinere.

Lipsa de interes duce şi la ceva benefic pe termen scurt şi posibil dezastruos pe termen mediu: se votează scăderea costului şi astfel este schimbat preşedintele, cel nou fiind “onorific”, se schimbă administratorul pentru că a fost găsit altul ieftin iar cenzorul existent, fiind remunerat este înlăturat de vecina de la 2 care nu cere bani (dar nici nu conştientizează responsabilitatea).

Lipsa de interes, dovedit, a dus la deschiderea unui excelent culoar oportuniştilor. S-au instalat în funcţii de conducere cu retribuţii de invidiat. Aşa au apărut preşedinţi cu salarii greu de înţeles sau administratori cu puteri absolute (asociaţii conduse de administrator – el are decizia, el are banii).

Nu uita de impozitele şi taxele datorate bugetului de stat

Asociaţia de proprietari nu este ruptă de realitatea economică în care trăim. Şi asociaţiile de proprietari întocmesc şi depun declaraţii, achită taxe şi impozite, pot primi amenzi.

Dacă obligaţiile nu sunt respectate, acestea pot duce la aplicarea de penalităţi şi majorări şi mai apoi la poprirea contului. În cadrul adunării generale solicită o fişă eliberată de organul fiscal şi verifică dacă există debite.

În cazul popririi contului şi mergând pe ideea că “ne descurcăm” încep problemele: imposibilitatea realizării plăţilor şi incasărilor prin cont, păstrarea unor sume în numerar extrem de mari de către preşedinte sau administrator şi nu în ultimul rând, încălcarea unei norme legale (obligaţia de a deţine un cont bancar şi a realiza plata facturilor prin intermediul acestui cont).

Posibila consecinţă: când preşedintele sau administratorul are în posesie în numerar astfel de sume consistente, încep să le vină idei. Dacă se întâmplă o nenorocire, proprietarii rămân cu buza umflată (am prezentat un caz în care administratorul a decedat şi sigur, în apartament “nu avea” nicio suma de bani – însă în registrul de casă era înregistrat un sold “frumuşel”).

Ai dreptul să conteşti, ai dreptul să sesizezi şi ai dreptul şi calitatea să te adresezi instanţei de judecată

Din păcate majoritatea proprietarilor apelează direct la sesizarea autorităţii publice locale fără să înţeleagă ca aceasta (primăria), nu are în atribuţii anularea unor decizii şi/sau hotărâri. Pot aplica amenzi însă acestea se răsfrâng tot asupra proprietarilor.

Datorită comodităţii, parte din proprietari, deşi nemulţumiţi de anumite decizii transpuse în lista de plată, nu parcurg procedura (contestare în termenul legal şi mai apoi în lipsa unui răspuns obligarea asociaţiei în a răspunde).

Lipsa de informare, naivitatea şi “bunăvoinţa” de pe google şi “încurajările” vecinului care le ştie pe toate, duc la un adevărat dezastru pentru proprietarul care crede că în faţa instanţei de judecată este ca în faţa blocului.

Poate proprietarul reuşeste să gândească cu capul său şi să înţeleagă că o cerere făcută în faţa instanţei are consecinţe. Pe de o parte, dacă aceasta este respinsă poate duce la obligarea acestuia la suportarea cheltuielilor de judecată, iar pe de altă parte, va exista o autoritate de lucru judecat (şi povestea s-a terminat).

Cei care au răbdare, nervi şi resursa necesară, reuşesc. Sunt atâtea exemple în care proprietarii au demonstrat în instanţă că au fost furaţi, că decizile luate au avut la bază încălcarea normelor legale etc. Deci se poate.

Posibila consecinţă: acţionarea după ureche va bloca şi cele mai bune intenţii. Dacă pierzi pe procedură, pierzi bani şi pui organele de conducere într-o poziţie şi mai consolidată. Se prea poate ca tu să suporţi costul din propriul buzunar în antiteză cu asociaţia care îşi permite taxe de timbru, onorarii şi experţi, atâta timp cât costul este suportat de toţi.

Sunt doar câteva exemple întâlnite în realitatea cu care se confruntă proprietarii.

Rămâi informat!