Rate la dezvoltator, cu bune şi rele
0Între creditele clasice ipotecare sau imobiliare şi plata direct la vânzători, clienţii încep să se orienteze tot mai mult către cea de-a doua variantă deoarece costurile totale, în acest caz, sunt mai mici. Accesul tot mai dificil la creditele bancare a făcut ca ratele la dezvoltator şi sistemul „închiriază şi cumpără“ să câştige tot mai mult teren.
Sistemul de rate directe la dezvoltator a apărut din două motive: înăsprirea condiţiilor de creditare la bănci şi scăderea dramatică a ritmului vânzărilor de locuinţe nou construite.
Topul celor mai ieftine case din străinătate
Cele două cauze, cumulate, au condus, treptat, la o regândire a strategiei dezvoltatorilor, mai ales a celor care au construit cu bani împrumutaţi de la bănci şi pentru care lipsa cumpărătorilor însemna riscul intrării în incapacitate de plată.
Beneficiarul final al noii stări de fapt este însă cumpărătorul, care, faţă de situaţia din urmă cu trei-patru ani, are în prezent la dispoziţie mult mai multe opţiuni de plată pentru casa dorită, arată Maria Avramescu, consultant imobiliar al agenţiei Casa Mea. Cei care optează pentru a achita rate direct dezvoltatorului sunt, în general, persoane tinere, care doresc să evite îndatorarea la bancă pe perioade de cel puţin 25 de ani.
Concret, deşi o rată directă la dezvoltator este mai mare decât una achitată la bancă pentru un credit ipotecar, totuşi, în primul caz, perioada de îndatorare este mai mică, iar costurile totale ale împrumutului sunt semnificativ mai scăzute. „În urmă cu aproximativ un an am decis să achiziţionez un apartament cu două camere într-un ansamblu rezidenţial din cartierul bucureştean Titan.
După identificarea locuinţei dorite, am analizat cele două variante de plată, prin rate la dezvoltator sau prin credit bancar şi am decis pentru prima alternativă, deoarece costurile totale erau mai mici", povesteşte Andrei Pavel, un bucureştean de 30 de ani. Sistemul de plată negociat cu dezvoltatorul a prevăzut achitarea unui avans de 15% din preţul total al locuinţei, care se ridica la 60.000 de euro, urmată de achitarea lunar, timp de cinci ani, a unei rate de 820 de euro.
Comparativ, dacă ar fi optat pentru un credit bancar, pe o perioadă de cel puţin 25 de ani, Andrei ar fi plătit o rată lunară cuprinsă între 450 şi 600 de euro. Pe de altă parte, tânărul recunoaşte că efortul financiar lunar, pe care trebuie să-l suporte timp de cinci ani, este unul uriaş, iar acest lucru este privit ca un dezavantaj al sistemului de rate directe la dezvoltator.
„Rent to buy", noul trend în imobiliare
Un alt instrument financiar aflat la îndemâna clienţilor şi adoptat de tot mai mulţi dezvoltatori îngrijoraţi de faptul că ar putea rămâne cu locuinţele nevândute este sistemul „închiriază apoi cumpără".
Acesta presupune plata unei sume lunare, sub formă de chirie, pe o perioadă de până la trei ani, timp în care ocupantul locuinţei poate lua o decizie, în funcţie şi de evoluţia sa pe plan financiar, legată de achiziţia casei.
Dacă acesta hotărăşte să cumpere, atunci suma achitată în perioada de închiriere se scade din preţul total al casei.
În prezent, chiria lunară achitată prin acest sistem de plată este ceva mai mare decât media pieţei, respectiv de aproximativ 420 de euro pentru un apartament nou cu două camere, comparativ cu 180-250 de euro pe lună pentru un apartament vechi.
„Cei care apelează la sistemul «rent to buy» ar trebui să ştie din momentul mutării în casă daca vor cumpăra sau nu, altfel riscă să achite, timp de câţiva ani, o chirie mai mare decât media pieţei, lucru care înseamnă bani pierduţi", precizează expertul imobiliar Florin Dragomirescu.
Acesta mai spune că acest mod de a achiziţiona o casă va deveni, în viitor, tot mai popular, mai ales în cazul proiectelor imobiliare ale investitorilor din Vest, unde practica închirierii în vederea cumpărării este una dintre cele mai întâlnite.
Mai mult, este de aşteptat ca perioada agreată de dezvoltator pentru închirierea casei în vederea cumpărării să crească de la doi-trei ani, cât este în prezent, la cinci sau chiar zece ani. Claudiu Enciu, spre exemplu, locuieşte în prezent cu chirie într-un apartament vechi, cu două camere, în cartierul bucureştean Pantelimon, pentru care plăteşte lunar 230 de euro.
„Am auzit de sistemul «rent to buy», însă deocamdată chiriile sunt mari şi nu am certitudinea că în numai doi ani, veniturile mele vor creşte îndeajuns de mult pentru a putea achita casa dorită. În schimb, daca aş putea plăti rate sub formă de chirie o perioadă mai mare de timp, de cel puţin cinci ani, aş avea mai mult timp la dispoziţie pentru a avansa profesional şi a identifica soluţii în vederea achitării, la sfârşitul perioadei, a diferenţei rămase", ne-a spus Claudiu.
În străinătate, în ţări precum Franţa sau Olanda, chiriaşii locuinţelor noi au la dispoziţie contracte care le permite să cumpere casa ocupată chiar şi la zece sau 12 ani de la achitarea primei chirii, suma finală de plată fiind, evident, semnificativ mai mică, deoarece ratele plătite în aceşti ani, se consideră drept avans.
Băncile îşi vor pierde clienţii
Noile strategii ale dezvoltatorilor au „furat" mulţi dintre clienţii băncilor, care erau nemulţumiţi de dobânzile şi costurile mari ale creditelor imobiliare şi ipotecare.
„E drept că traversăm o perioadă dificilă, iar băncile au devenit reticente în a acorda credite, însă, pe termen lung, această reticenţă le va aduce doar dezavantaje, deoarece clienţii se vor orienta către instrumente alternative de plată pentru o casă, iar dezvoltatorii, în mod sigur, vor veni cu noi şi noi variante de finanţare", spune Silvia Diaconu, broker de credite.
Ea adaugă că tinerii, mai ales cei care lucrează în străinătate şi observă acolo că dobânzile sunt mai mici la bancă, vor renunţa să mai contracteze credite în România şi vor prefera varianta chiriei sau a ratelor la dezvoltator.
"Cei care apelează la sistemul „rent to buy" ar trebui să ştie încă din momentul mutării în casă nouă dacă vor cumpăra sau nu la sfârşitul contractului de închiriere, altfel riscă să piardă mulţi bani."
Florin Dragomirescu
expert imobiliar
"În general, relaţia cumpărător-dezvoltator este bazată pe mult mai multă comunicare decât cea dintre împrumutat şi bancă, caz în care condiţiile contractuale sunt mai stricte."
Silvia Diaconu
broker de credite
Negociaţi ratele cu vânzătorul
Experţii imobiliari îi sfătuiesc pe cumpărătorii de case noi să încerce, în discuţiile cu dezvoltatorii, să îşi personalizeze ratele.
„Atunci când un client merge la biroul dezvoltatorului el cunoaşte oferta standard, însă, la faţa locului, el poate încerca, pe baza veniturilor şi a cheltuielilor pe care le are, să negocieze fie o perioadă de graţie, fie rate mai mici pentru o anumită perioadă de timp", spune Florin Dragomirescu, expert imobiliar. Prin urmare, tot mai mulţi dezvoltatori au devenit deschişi în ceea ce priveşte adaptarea ofertei la fiecare profil de cumpărător.
Dacă vânzătorul are o strategie bine pusă la punct pentru a-şi atrage clienţii, la fel şi cumpărătorii, ca parteneri ai tranzacţiei, ar trebui să-şi pună la punct propria strategie cu privire la modul achiziţiei şi chiar să speculeze situaţia dificilă în care majoritatea dezvoltatorilor se află, precizează Dragomirescu.
Exemplu comparativ de costuri
Se încarcă comentariile...
