Care este prețul corect al unei case în România. Guda: „Un român mediu își permite 78.000 de euro”

„Este momentul să-ți cumperi o casă?”, a fost întrebat economistul Iancu Guda. Specialistul a prezentat, drept răspuns, trei reguli de aur în legătură cu achiziționarea unui bun imobiliar: să cumperi casa pe care ți-o permiți, să nu te supra-îndatorezi și să fie prețul corect.

Iancu Guda crede că prețurile la imobiliare vor scădea. FOTO: Arhivă personală/Facebook

„Este sau nu momentul să ne cumpărăm o casă?”, a fost întrebat economistul Iancu Guda pe podcastul Imobiliarium.

„Depinde pentru ce, poți să cumperi o casă, să fii proprietar sau ca să investești? În general oamenii pe măsură ce avansează în viață să gândesc la imobiliare, în primul rând la nevoia locativă. Ok, își întemeiază o familie și se gândesc să nu stea toată viața în chirie, că nu este un lucru bun și au dreptate. Dai bani și nu se întoarce nimic la tine, chiar dacă ai avantaje cum ar fi flexibilitatea. Totuși, din punct de vedere financiar este bine să fii proprietar în casa în care locuiești, doar că multă lume se oprește la această logică simplă și mai departe ajunge la altă logică incompletă, de multe ori greșită”, a explicat specialistul.  

Guda susține că achiziția unei case atunci când rata la bancă este egală cu chiria nu este întotdeauna o decizie bună.

„Nu te îndatora la maximum”

Guda are trei „reguli de aur” fundamentale cu privire la cumpărarea unei case.

„În primul rând trebuie să stau într-o casă pe care mi-o permit. A te duce la bancă și a lua un credit 100.000 de euro dacă ți se acordă, nu înseamnă că îți permiți. Nivelul maxim la care te poți îndatora este 40% din veniturile familiei. Eu nu recomand să ne îndatorăm la maximum doar pentru o locuință”, spune el. De ce? Pentru că în viață avem și alte nevoi educația copiilor, sănătate. Apar situații neprevăzute.

„Nu putem să fim îndatorați la limită și mai ales că dobânzile cresc. Vedeți, în ultimii 2 ani inflația a crescut, dobânzile au crescut. Cine a început cu un grad de îndatorare de 40% poate a ajuns la 70% dacă veniturile nu i-au crescut între timp”, a explI

78.000 de euro, casa pe care românii și-o permit

O altă regulă importantă este că cumpărăm casa pe care ne-o permitem, adică venitul familiei pe 5 ani.

„Este o logică financiară care mai departe duce la posibilitatea de a și economisi ceva. Vă dau un exemplu pe media la nivel național. Deci salariul mediu într-o gospodărie din România este 6.500 lei. Aceasta înseamnă că la 6.500 lei cu un procent de îndatorare maxim de 40%, avem 2.600 de lei. Împărțim la cinci, să spunem, înseamnă 520 euro rată lunară. Înmulțim cu 12 ani și apoi înmulțit cu 12 luni ori 30 de ani, înseamnă că voi plăti la bancă 187.200 euro, jumătate principal, jumătate dobândă. Deci, dacă înmulțim cu 0,5 avem 93.600 euro. Cam atât își permite o familie medie în România să plătească pentru o casă”, a calculat economistul.

Guda crede că în această situație, clientul băncii este vulnerabil, deoarece s-a îndatorat la maximum de 40%.

„Dacă mai vreau un alt credit, nu mai pot lua, deoarece sunt la maximum cu îndatorarea. În plus, dacă intervine altceva cum ar fi să mă îmbolnăvesc sau să-mi scadă veniturile, sau apar alte probleme în viață, iarăși nu mai pot să iau bani. Deci, a mă duce cu gradul maxim de îndatorare este o vulnerabilitate”, explică el.

Dacă mergem pe venitul mediu lunar al familiei de 6.500 de lei (1.300 de euro), venitul familiei pe 5 ani este de 78.000 de euro, în condițiile în care băncile dau credit de 93.000 de euro. „Se creează astfel o diferență între ceea ce-mi dă maximum banca (93.000 de euro) și ceea ce-mi permit (venitul familiei pe 5 ani-78.000 de euro), pentru că a-ți permite se socotește în funcție de venitul tău, nu de suma pe care ți-o dă creditorul”, explică el.

Prețul corect al caselor: chiria în 15 ani

Guda privește imobiliarele ca pe o investiție, chiar dacă locuiește în ele. „Eu fiind investitor cu experiență la bursă sunt obișnuit să-mi dublez banii în 7-8 ani, dacă vorbim în termeni reali, fără inflație, 10 ani. Atunci, implicit imediat eu când văd orice oportunitate de investiție, că este o proprietate imobiliară, un tablou, o acțiune sau obligațiune, așteptarea mea este să-mi dublez banii în 7-8 ani. Dacă asta nu se întâmplă, eu mă gândesc că am deja o alternativă, aceea de a investi la bursă”, a explicat expertul.

Întrebat dacă investiția la bursă este sigură, el a spus că depinde de strategie. „Dacă investiți mulți bani, o dată, într-o singură acțiune e all in. S-ar putea să-i crești foarte mult sau să-i pierzi”, a detaliat el. Realizatorul podcastului, Mihai Cima a susținut că a investit în Ui Path, iar prețul acțiunilor a scăzut de cinci ori de atunci.

„În general, eu prefer să investesc în active care-mi dublează banii în 7-8 ani, la un risc moderat, apoi să nu blochez o sumă mare de bani, să am lichiditate, când vreau să vând să pot s-o fac cu telefonul într-o oră”, spune el.

Revenind la prețul corect al casei, Guda susține că pentru el asta înseamnă chiria pe 15 ani. „15 ani nu e prea puțin, pentru că dacă vedem în Londra, în Berlin, în orice altă capitală europeană, chiar și în țări mai puțin dezvoltate precum Polonia, știu că în toate orașele din Polonia nu se calculează cu mai puțin de 25 – 30 de ani”, a intervenit moderatorul Mihai Cima.  

 „Aici ne referim la accesibilitate, care n-are legătură cu valoarea. Sunt indicatori care ne arată că numărul de luni de muncă pe salariul mediu pentru a cumpăra un metru pătrat de locuință în România este cel mai mic din Europa. Adică în Europa trebuie să muncești mai mult ca să cumperi un metri pătrat”, a susținut expertul. 

El a precizat că în România, puterea de cumpărare este bună, pentru că trebuie să muncești doar două luni de salariu mediu ca să cumperi un metru pătrat, față de media europeană care depășește cinci luni.

„Dacă în România avem putere de cumpărare, nu înseamnă că ar trebui să îmi cumpăr acel bun doar pentru că îmi permit. Eu gândesc investițiile nu în funcție de cât de ușor pot să cumpăr sau cât de greu pot să cumpăr, iar pentru mine, dacă vorbim de investiție în imobiliare, așteptarea mea este să-mi dublez banii în 7-8 ani. Se cheamă cost de oportunitate”, a explicat Guda.