Lodz, un oraş de mare risc

Supraoferta şi conservatorismul de pe piaţa locală fac din localitatea poloneză o zonă neatractivă pentru investitorii imobiliari de mare anvergură. Numărul de locuinţe gata de livrare a crescut, în Lodz, de patru ori în doar doi ani. O diminuare a volumului ofertei este aşteptată de-abia începând cu anul viitor.

Boomul imobiliar din anii trecuţi a însemnat, la nivelul întregii Polonii, o dublare a activităţii de construcţii. În Lodz, una dintre cele şase pieţe imobiliare principale ale ţării, volumul de locuinţe noi a crescut şi mai mult.

Până în 2007, dezvoltatorii livrau 600 de unităţi locative pe an, potrivit unui studiu al companiei de consultanţă imobiliară Reas. Până în 2008, această valoare s-a dublat, pentru ca în acest an să atingă un vârf. Un număr de 2.600 de locuinţe noi vor invada piaţa locală în acest an.

Şi asta în condiţiile în care cererea vine doar din partea clienţilor finali locali, nu şi a investitorilor. Mai mult, cumpărătorii locali, care reprezintă o parte mai mică din totalul populaţiei decât în celelalte oraşe mari, au poziţii sociale înalte. De aceea, ei constituie un grup de clienţi potenţiali bine informaţi şi pretenţioşi. Care nu prea cumpără.

Creştere de 38% a ofertei

În aceste condiţii, Lodz este singurul oraş polonez mare în care oferta pe segmentul rezidenţial nou a înregistrat, în prima jumătate a acestui an raportat la ultima parte din 2008, o creştere spectaculoasă de 38%. Ce ar trebui să facă o persoană care vrea totuşi să investească pe piaţa locală? „Noile investiţii ar trebui să se facă la un nivel limitat. Ar trebui ca investitorii interesaţi să ţină cont de faptul că potenţialii clienţi sunt locuitorii din Lodz, care au venituri semnificativ mai mici decât populaţia din celelalte mari oraşe ale Poloniei”, sfătuiesc autorii studiului întocmit de Reas.

Per ansamblu, piaţa rezidenţială poloneză tinde spre echilibru, un aspect important în condiţiile economice dificile din prezent. „O privire mai atentă asupra pieţei rezidenţiale poloneze aduce în prim-plan trei aspecte deloc de neglijat în condiţiile economice actuale. Acestea sunt: creşterea vânzărilor, scăderea ofertei şi rata lentă a scăderii preţurilor”, se arată în „Marketbeat – Polish Real Estate Market Report Autumn 2009”, un raport realizat de compania de consultanţă imobiliară Cushman&Wakefield.

Unul dintre oraşele în care rata de vânzări a fost favorabilă în prima jumătate a acestui an este Cracovia. Asta şi pentru că dezvoltatorii au anticipat criza şi au redus preţurile încă de la sfârşitul lui 2007, dar nu au încetat lansarea de noi proiecte. Şi companiile locale din Tri-City (zonă alcătuită din oraşele Gdansk, Gdanya şi Sopot), au luat măsuri anticriză încă din 2007.

Principala armă a fost reducerea de preţuri pentru locuinţele noi. De ce au putut face asta? În principal pentru că au cumpărat terenurile pe care au edificat ansamblurile înainte de boomul imobiliar, când preţurile erau incomparabil mai mici.

23.400 de locuinţe noi în Varşovia

Capitala rămâne fără îndoială cea mai mare piaţă rezidenţială a Poloniei. În 2008 au fost livrate 19.400 de unităţi locative noi, iar anul acesta dezvoltatorii plănuiesc să finalizeze încă 23.400 de locuinţe.

În condiţiile actuale de piaţă însă, este greu de crezut că această ţintă va fi atinsă. Important rămâne faptul că jucătorii din piaţă au reacţionat rapid şi eficient, prin măsuri precum limitarea la maximum a ofertei şi reducerea preţurilor. Celelate două pieţe rezidenţiale majore din Polonia sunt oraşele Wroclaw şi Poznan.

Mersul preţurilor

Preţul pe segmentul rezidenţial în Capitala poloneză nu depăşeşte 8.000 de zloţi pe metru pătrat (aproximativ 1.900 de euro). Cele mai mari tranzacţii pe segmentul rezidenţial mediu nu depăşesc valoarea de 500.000 de zloţi (circa 119.000 de euro).

Oferta din Cracovia este dominată de locuinţe care costă, pe metru pătrat, între 5.000 şi 7.000 de zloţi (1.190 – 1.665 de euro). Cele mai scumpe proprietăţi sunt situate mai ales la periferia Oraşului Vechi, dar şi în cartierul Krowodrza.

În al doilea trimestru din 2009, preţul mediu pe metru pătrat pe segmentul rezidenţial „popular“ din Tri-City era de 6.086 de zloţi (1.448 de euro), iar locuinţele premium se vindeau cu 9.803 de zloţi (2.332 de euro). Aceste valori sunt cu 20% mai mici faţă de acum doi ani, când dezvoltatorii locali au început sarabanda reducerilor.