Începând cu 01.01.2018, conform O.G. 23/2017, asociaţiile de proprietari prin administratori, vor realiza plata către furnizorii de utilităţi şi prestatorii de servicii (înregistraţi ca fiind plătitori TVA), în concret astfel:

  • contravaloarea consumului/serviciului facturat – în contul furnizorului/prestatorului;
     
  • contravaloarea TVA – în contul de TVA aferent respectivului furnizor/prestator.

Prin urmare, administatorul va face două plăţi (ipoteza achitării integrale a unei facturi) pentru fiecare factură a fiecărui furnizor de utilităţi şi astfel, timpul şi volumul de muncă al acestuia va creşte.

În situaţia în care asociaţia de proprietari are unele probleme financiare, administratorul pentru fiecare plată parţială din valoarea unei facturi, va realiza două astfel de plăţi:

  • plată parţială aferentă consumului;
     
  • contravaloarea TVA calculată la plata parţială realizată, care se determină prin aplicarea procedeului sutei mărite, respectiv 19 x 100/119, în cazul cotei standard, şi 9 x 100/109 sau 5 x 100/105, în cazul cotelor reduse. Beneficiarii care plătesc parţial o factură în care sunt înscrise operaţiuni supuse mai multor cote de TVA şi/sau mai multor regimuri de impozitare sunt obligaţi să aloce sumele plătite cu prioritate pentru operaţiunile supuse regimului normal de taxare, în ordinea descrescătoare a cotelor.
      

Astfel, pentru fiecare plată parţială administratorul trebuie să facă două astfel de plăţi, iar pentru asociaţiile mari, cu mult scări şi facturare individuală pe fiecare scară, volumul de muncă va creşte exponenţial.

Cu privire la administrator

Este limpede că modul de lucru al administratorilor (persoane fizice) trebuie să treacă la un alt nivel şi colaborarea cu o unitate bancară să fie o regulă. Atenţie sporită, evidenţe clare şi realizarea plăţilor de TVA în conturile corecte indicate de către furnizor/prestator, fără greşeli, prin realizarea unor calcule corecte mai ales atunci când sunt realizate plăţi parţiale.

Cu siguranţă, după implementare şi după ce administratorii vor fi puşi în situaţia de a realiza o astfel de muncă, vor solicita o majorare a retribuţiei, fapt care va duce la o creştere a cotei de întreţinere.

Verificarea cotei de TVA funcţie de beneficiarul plăţilor, asociaţiile de proprietari fiind în relaţii comerciale cu furnizori/prestatori care aplică cote diferite de TVA.

Cu privire la cenzor

Rolul cenzorului devine extrem de important, în condiţiile în care lună de lună acesta trebuie să verifice dacă plăţile aferente facturilor au fost realizate în conformitate cu legea şi plata TVA a fost realizată pentru fiecare furnizor în contul corect şi în cuantumul corect (inclusiv verificarea plăţilor parţiale). Trebuie să verifice dacă procentul de TVA a fost corect aplicat de către administrator şi corect virat, în conditiile în care avem TVA diferenţiat.

Cu privire la preşedinte

În condiţiile în care actul normativ prevede sancţiuni, în condiţiile în care semnătura preşedintelui apare pe lista de plată/OP-uri etc. şi în condiţiile în care răspunderea acestuia este solidară, trebuie să trateze cu maximă implicare şi seriozitate acest aspect al plăţii de TVA şi urmărirea modului în care se desfăşoară activitatea curentă.

Cu privire la asociaţia de proprietari

Încet dar sigur, asociaţia de proprietari trebuie să pună presiune pe cei aleşi în funcţii de conducere pentru ca activitatea curentă să se desfăşoare în limitele stabilite de lege şi renunţarea la susţineri de genul „noi plătim, noi decidem şi noi facem legea în bloc”. Chiar dacă presupune un cost suplimentar, trebuie alese persoane care se implică şi care ştiu să-şi facă treaba cu simţ de răspundere.

Sigur că, astfel de persoane (fizice sau juridice) au un cost, cost care se va reflecta în lista lunară de plată. Faţă de majorările din ultimul an, aceste costuri sunt nesemnificative iar proprietarii trebuie să conştientizeze pericolul generat de indiferenţă, delăsare, lipsă de implicare.