Profiturile maxime în afacerile imobiliare vin de pe piaţa terenurilor

Şoseaua Măgurele este doar una dintre zonele bucureştene în care preţurile s-au triplat în numai şase luni. Simpla speculaţie imobiliară, dar şi lupta investitorilor de calibru pentru

Şoseaua Măgurele este doar una dintre zonele bucureştene în care preţurile s-au triplat în numai şase luni.

Simpla speculaţie imobiliară, dar şi lupta investitorilor de calibru pentru fiecare metru pătrat de teren valoros din Capitală au dus la o explozie a preţurilor. Fiecare parcelă este un potenţial El Dorado. Un teren achiziţionat acum zece ani în Pipera cu doi euro pe metrul pătrat este în prezent de cel puţin 75 de ori mai valoros. Randamente de peste 100% s-au înregistrat chiar şi pentru tranzacţii realizate în ultimul an. Specialiştii spun însă că investitorii vor continua să plătească doar atâta vreme cât pragurile de rentabilitate pe care şi le propun în România nu sunt depăşite.

Cei care dezvoltă ulterior ansambluri rezidenţiale, comerciale sau de birouri pe aceste terenuri se adresează însă unei pieţe în care venitul mediu net anual nu depăşeşte 3.600 de euro. Adică unor oameni care nu pot cumpăra nici măcar un singur metru pătrat de teren în centrul Bucureştiului.

"Până acum au existat mulţi cumpărători. Dar, de la anumite preţuri în sus aceştia nu mai există", a declarat Cristian Antonescu, general manager al companiei ImoInvest Consulting & Development. Chiar şi în acest context, numai în perioada martie-octombrie a acestui an, s-au înregistrat majorări impresionante. Şoseaua Măgurele este una din zonele campioane.

De la 35 de euro la 100 de euro, în numai şase luni. "Apropierea de şoseaua de centură, uşurinţa cu care se ajunge în centrul oraşului, dar mai ales utilităţile care sunt prezente în zonă începând din acest an au determinat un interes sporit pentru terenurile adiacente şoselei Măgurele", explică Cristian Antonescu. Pipera şi Siseştiul sau Moara Vlăsiei sunt alte zone "vedetă".

Terenurile din sud, potenţial maxim de creştere

Interesul constructorilor de case şi apartamente pentru terenurile de aici a condus la aprecieri în lanţ ale preţurilor. "În zone precum Pipera însă, unde un metru pătrat s-a vândut şi cu 600 de euro la finele anului trecut, dezvoltatorii din rezidenţial spun că marjele de profit din trecut sunt tot mai greu de obţinut", afirmă managerul ImoInvest Consulting & Development.

În aces context, consultanţii agenţiei imobiliare DTZ Echinox pariază pe sudul Bucureştiului. Răzvan Julea, project manager în cadrul Departamentului rezidenţial al DTZ afirmă că "zona de sud va cunoaşte o perioadă de dezvoltare fără precedent, perioadă care se concretizează prin demararea mai multor investiţii în diverse domenii, ceea ce creează premisele consolidării acestei tendinţe pe termen lung". Atuul cel mai important al zonei este în prezent tocmai preţul mic al terenului.

Între 300 şi 500 de euro pe metrul pătrat, în funcţie de distanţa faţă de centrul oraşului, în creştere cu 100% şi 500% faţă de anii precedenţi."Pentru viitor se estimează o creştere cu dinamică mai redusă decât cea a intervalului de timp anterior.

Cererea mare pentru segmentul rezidenţial şi lipsa unei oferte bogate reprezintă, împreuna cu factorii legaţi de preţul redus faţă de celelalte zone, avantajele unei dezvoltări viitoare în sud", declară Răzvan Julea. Care sunt resorturile care împing înainte preţurile? Cristian Antonescu spune că argumentele de ordin psihologic sunt esenţiale.

Credinţa vânzătorilor şi a cumpărătorilor că trendul pieţei este ascendent saltă nivelul la care se încheie tranzacţiile pe acest segment al pieţei imobiliare. "Mai sunt însă şi alte motive. Iar cel mai important este dat de cererea încă foarte mare care vine în special din partea fondurilor de investiţii, a dezvoltatorilor şi a lanţurilor de retail", precizează managerul ImoInvest Consulting & Development.

Infrastructura influenţează decisiv preţul

Totodată, estimările unuia dintre cei mai mari jucători de pe piaţa agenţiilor imobiliare, Eurisko, arată că avansul preţurilor va continua în următorii doi ani. "Măsura în care acestea vor creşte însă va fi de acum înainte bazată în special pe condiţiile pieţei şi mai puţin pe intenţii speculative.

Pentru zona de nord şi centru previzionăm că preţurile vor creşte cu maximum 10-15%, o creştere mai pronunţată fiind aşteptată pentru sud şi est. Preţurile terenurilor, încă scăzute în aceste zone, vor atrage interesul cumpărătorilor într-o măsură mai mare decât în anii precedenţi", se arată în ultimul raport de piaţă al Eurisko. Mai mult, specialiştii pieţei imobiliare afirmă că infrastructura este un element care va influenţa tot mai mult piaţa terenurilor.

Spre deosebire de oraşele stabile, în care prezenţa infrastructurii este cea care dictează dezvoltarea imobiliară a unei zone, în Bucureşti, un oraş în plină expansiune, investiţiile rezidenţiale şi comerciale sunt cele care atrag, de obicei, investiţiile în infrastructură.

Vecinătatea autostrăzilor, indiferent dacă ele sunt construite sau doar în proiect, aruncă automat preţurile în aer. Autostrada Bucureşti-Braşov, din care primul tronson Bucureşti-Ploieşti este aşteptat a se finaliza în 2009, este un bun exemplu.

"Alte proiecte de infrastructură care, chiar dacă în prezent sunt doar planuri, dar care pot să influenţeze preţurile terenurilor sunt Coridoul IV pan-european care va lega Constanţa de Nădlac, prin Bucureşti şi cea de-a doua centură a Capitalei", afirmă specialiştii Eurisko.

Cererea mare pentru segmentul rezidenţial şi lipsa unei oferte bogate reprezintă avantajele unei dezvoltări viitoare în sud
Răzvan Julea, project manager în cadrul Departamentului rezidenţial al DTZ Echinox

Saltul către un apartament în nordul Bucureştiului

Locuinţa din nordul Capitalei, motiv de fascinaţie şi dorinţă ascunsă a multor tineri care doresc să schimbe apartamentul prăfuit al bunicii cu o proprietate pe care gura târgului o numeşte "de lux". Se poate transforma această reverie în realitate palpabilă?

Să pornim în întreprinderea noastră de la cazul concret al unui tânăr singur, în vârstă de 30 de ani, lipsit de soţie, dar şi de datorii, şi care câştigă 1.000 de euro net în fiecare lună. Are deja un apartament cu două camere în Crângaşi.

Vrea să facă însă saltul către luminile din Băneasa sau Pipera. Este dispus chiar să vândă vechea proprietate, dar îşi doreşte în schimb una de trei camere. Opţiunile, în media pieţei, pe care i le propune o agenţie imobiliară sunt un apartament în Pipera de 160 de metri pătraţi pentru 403.000 de euro. Mai are şi varianta unuia similar în Băneasa, pentru care constructorii cer 330.000 de euro.

Calculul său este simplu. Ştie din rubrica de anunţuri imobiliare că pentru un apartament ca al său ar putea obţine 80.000 de euro. Ca să se mute în Băneasa, i-ar mai trebui deci 250.000. Se gândeşte la soluţia unui credit. Băncile îi oferă însă doar ceva mai mult de 60.000 de euro rambursabili în 25 de ani, cu o dobândă mai mică de 6%.

Pentru el, trei camere în Pipera sau Băneasa sunt de neatins. Poate totuşi să-şi ia o "garsonieră" de 120 de metri (aproape dublul modestei sale locuinţe) în Pipera. Asta doar dacă va găsi un codebitor pentru creditul de 110.000 de euro de care mai are nevoie. (Ionuţ Morariu)