Ce se întâmplă cu preţul locuinţelor în România. Analist: „Cel mai prost moment să investeşti în imobiliare”

0
Publicat:
Ultima actualizare:
Încotro se îndreaptă piaţa imobiliară  rămâne o enigmă, totuşi FOTO: Arhivă Adevărul
Încotro se îndreaptă piaţa imobiliară  rămâne o enigmă, totuşi FOTO: Arhivă Adevărul

Profesorul universitar de economie Bogdan Glăvan susţine că preţul va depinde de evoluţia cererii şi ofertei, dar un lucru este cert: „cantitatea tranzacţionată scade”. Economistul Iancu Guda aduce 10 argumente în favoarea scăderii preţurilor, inclusiv estimarea Băcii Centrale Europene în acest sens.

Diferite forumuri de dezbateri şi conferinţe finanţate de dezvoltatori imobiliari şi/sau de agenţii imobiliare arată că piaţa imobiliară „duduie” şi preţurile vor continua să crească. Există însă specialişti care susţin, bazându-se pe date oficiale, că situaţia nu stă chiar aşa şi putem asista chiar la o scădere a preţurilor, iar acest lucru este confirmat chiar de Banca Centrală Europeană.

Profesorul universitar de economie Bogdan Glăvan, care a publicat mai multe articole în American Journal of Economics and Sociology, Quarterly Journal of Austrian Economics şi Independent Review, a explicat ce se întâmplă cu piaţa imobiliară din România: 

„Analiza standard a formării preţului ne impune să privim ce se întâmplă cu cererea (D - demand) şi cu oferta (S - supply). Cererea şi oferta se intersectează şi determină preţul de echilibru (E).  Spre deosebire de anul 2009, acum avem de-a face atât cu o deplasare a cererii cât şi a ofertei, în sensul scăderii lor.” 

Astfel:

- scăderea cererii vine restrângerea creditului şi creşterea dobânzilor; în special acea componentă a cererii finanţată prin îndatorare se reduce, oamenii nu vor mai face rate pentru a se cumpăra locuinţe. D se mută la D1.

- oferta se mută şi ea către stânga, din cauza scumpirii materiilor prime. S se mută la S1.

schema cluj imobiliare

Graficul care arată formarea preţului. Sursa graficului: Mohan Krishnamurthy.

„Cert este un lucru cantitatea tranzacţionată scade”

„Suntem într-un caz clasic de: „Dacă ambele curbe se mută către stânga, ce se va întâmpla cu preţul?" Unde se vor intersecta curbele D1 şi S1, mai sus sau mai jos pe grafic? Preţul de echilbru E1 se va situa mai sus sau mai jos în raport cu vechiul preţ de echilibru E? Răspuns: nu ştim. Poate că o să fie mai sus, poate că o să fie mai jos, poate că se va menţine la acelaşi nivel. În funcţie de ce scade mai tare (cererea sau oferta), vom vedea impactul asupra preţului”, explică Bogdan Glăvan pe pagina sa de Facebook. 

Astfel, dacă cererea scade mai tare ca oferta, atunci preţul se va reduce. Din contră, dacă oferta scade mai mult ca cererea, preţul va creşte.

„Cert este un lucru: cantitatea tranzacţionată scade - şi asta se vede. Când dezagregăm piaţa imobiliară în segmente, vom observa evoluţii uşor diferite, fiindcă fiecare segment are particularităţile lui (de cerere şi de ofertă). Una este Bucureşti, alta este Târgovişte; una sunt apartamentele cu 2 camere, alta duplexurile cu 4+; una sunt locuinţele vechi, alta cele noi”, a mai explicat economistul. 

cluj grafic preturi

De ce va scădea piaţa imobiliară din România. Argumentele lui Iancu Guda. FOTO: Iancu Guda

Banca Centrală Europeană: „preţurile locuinţelor va scădea”

Analistul economic Iancu Guda susţine că preţurile la locuinţe vor scădea şi citează în acest sens şi un raport al Băncii Centrale Europene (BCE -banca centrală a tuturor băncilor centrale care supervizează întreg sectorul bancar din UE). În analiza semestrială a stabilităţii financiare, BCE a arătat că preţurile locuinţelor din zona euro sunt supraevaluate cu aproximativ 15%, în comparaţie cu producţia economică globală şi cu chiriile. În contextul creşterii ratelor, BCE a estimat o scădere a preţurilor la imobiliare. 

Preţurile locuinţelor au crescut anul trecut cu aproape 10% în zona euro, cel mai rapid ritm din ultimele decenii, potrivit datelor Eurostat, biroul de statistică al Comisiei Europene. Acestea ar putea scădea între 0,83 şi 1,17% pentru fiecare creştere de 0,1 a ratelor la creditele ipotecare, după ajutarea pentru inflaţie, a calculat BCE. 

Guda susţine că argumentele BCE privind piaţa imobiliară din zona euro sunt similare cu cele pe care el le aduce în favoare teoriei sale privind scăderea preţurilor în România şi concluzionează că „este cel mai prost moment să investeşti în imobiliare - timpul de recuperare al investiţiei prin chirie a ajuns la 25 ani (maxim istoric)”.  

Guda prezintă mai multe argumente obiective, cu cifre din surse publice care explică de ce oferta imobiliară va continua să crească în următorii doi ani, în timp ce cererea va scădea semnificativ: 

CEREREA SCADE

1. ROBOR creşte cu 4%, ratele cresc cu 40%

2. plafonul maxim de îndatorare - 40%

3. scade venitul disponibil 

4. încrederea scade din cauza războiului

5. tranzacţiile raportate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) sunt în scădere. 

OFERTA CREŞTE 

Conform Institutului Naţional de Statistică, având ca perioadă de referinţă luna martie 2022:

1. a crescut volumul de lucrări în construcţii cu 6,5%;

2. Numărul de autorizaţii pentru construcţii a crescut cu 38%;

3. numărul de locuinţe terminate şi livrate a crescut cu 3%;

4. ofertele de vânzare de locuinţe au crescut cu 25%.  

Raport Imobiliare.ro

Într-un raport din luna iunie publicat de Imobiliare.ro, cel mai accesat portal imobiliar din România, se arată că „preţurile apartamentelor au consemnat un uşor avans în luna mai”. 

Estimarea s-a făcut pe baza indicelui imobiliare.ro, care „reprezintă o medie a preţului solicitat, exprimat în euro pe metru pătrat util pentru apartamentele de vânzare situate în blocuri de apartamente, cu destinaţie rezidenţială, pe baza anunţurilor publicate pe www.imobiliare.ro de către agenţiile imobiliare şi proprietari.” 

Atenţie! Este vorba despre preţul cerut şi nu despre cel la care se fac tranzacţiile.  

„În ultimele 30 de zile, cererea atât pe segmentul chiriilor cât şi al vânzărilor a înregistrat un avans important faţă de luna anterioară, la nivel naţional. În ceea ce priveşte achiziţia, avem un avans al cererii de 13%, în vreme ce interesul pe chirii a crescut cu 30%. Oraşele unde cererea a crescut cel mai mult sunt Constanţa, Sibiu, Oradea, Timişoara şi Braşov”, spune Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

De ce sunt raportările Imobiliare.ro diferite de cele oficiale privind tranzacţiile? Pentru că portalul îşi face estimările pe baza doar a anunţurilor postate de agenţiile imobiliare şi de proprietari, fără a avea o imagine a tranzacţiilor efective. În plus, Imobiliare.ro face estimări cu privire la cererea de pe piaţă, în condiţiile în care nu dispune de date certe cu privire la cererea efectivă.  

Astfel, Imobiliare.ro arată că în „În Bucureşti, suma medie solicitată pentru un apartament a ajuns la 1.747 de euro pe metru pătrat util, în condiţiile unui avans de 3,3% faţă de aprilie (când aceasta se situa la 1.692 de euro pe metru pătrat)”.

În Braşov, Indicele Imobiliare.ro a consemnat, per ansamblu, o creştere de 3,5% a preţurilor apartamentelor, de la 1.560 de euro pe metru pătrat util, la 1.614 de euro pe metru pătrat la sfârşitul lui mai. 

În Cluj-Napoca preţurile apartamentelor s-au majorat cu 2,2% luna trecută, ajungând la o medie de 2.465 de euro pe metru pătrat util – faţă de 2.411 de euro pe metru pătrat la finele lunii trecute.  

Deja în Cluj-Napoca, se poate observa o scădere a preţurilor unor oferte, precum cele practicate la Transilvania Smart City, Cu toate acestea, în general, preţurile sunt încă foarte mari.  

Vă mai recomandăm:


De ce este Cluj-Napoca cel mai scump oraş din România. Explicaţiile unui experimentat specialist în imobiliare 

Efectul pandemiei pe piaţa imobiliară: pensiune cu piscină la preţ de apartament

Cluj-Napoca



Partenerii noștri

Ultimele știri
Cele mai citite