Să vând terenul întreg sau să îl împart în loturi?

Să vând terenul întreg sau să îl împart în loturi?

Loturi, planuri parcelare, dezmembrare, cadastru - sunt doar câteva dintre noţiunile de care trebuie să ţină cont vânzătorul unui teren înainte să îşi poată încasa banii pentru proprietate

Citeşte şi:
Cum pescuiesc dezvoltatorii imobiliari clienţi în apele tuburi ale crizei

Lotizarea durează o lună

Marian Rădoi ,

Director General Ipartner

Această decizie trebuie luată în funcţie de zona unde se află terenul, industrială sau de locuinţe. În zonele industriale sunt de obicei căutate terenurile cu suprafeţe mari şi de aceea recomandat este ca terenul să nu fie lotizat. În zonele rezidenţiale, unde se construiesc în special case, cu Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) aprobate cu maximum două etaje plus mansardă, este recomandat ca terenul să fie lotizat şi gândit cu căi de acces.

În alte zone de locuit, sau gândite drept centre de afaceri cu clădiri de birouri, în care sunt aprobate PUZ-uri cu regim mare de înălţime, este nerecomandat ca terenurile să se lotizeze, investitorii fiind interesaţi de suprafeţe mari, unde pot construi blocuri sau turnuri. Trebuie respectate constrângerile din certificatul de urbanism, în care se specifică eventual suprafaţa minimă sau deschiderea şi existenţa căilor de acces pentru fiecare lot.

„Sunt căutate parcelele cu o formă care să permită o distribuire bună a construcţiilor viitoare, a anexelor, a grădinii şi eventual a unei piscine.O suprafaţă decentă pentru o construcţie ar trebui să pornească de la 750 de metri pătraţi şi să aibă o deschidere de aproximativ 20 de metri liniari.” O lucrare de lotizare poate dura aproximativ o lună, dar termenul este influenţat de către oficiile judeţene de cadastru, deoarece lucrarea trebuie să treacă prin oficiul de cadastru pentru a fi aprobată.

Din punct de vedere cadastral şi topografic, o operaţiune de lotizare se calculează în funcţie de parcelele rezultate şi de punctele ce reprezintă coturile loturilor ce ar trebui înţăruşate şi trasate şi poate începe de la 250 de euro pentru fiecare parcelă rezultată. Măsurarea în teren se face folosind aparatură GPS şi staţii totale cu precizii de 1-2 milimetri.

Loturile pentru case aduc mai mulţi bani

Costin Lazăr, 

general manager Neoland Real Estate

Cel mai important criteriu este destinaţia terenului. Dacă vorbim despre rezidenţial, pentru parcele se găsesc mult mai uşor clienţi. Preţul este mai mic, iar pe piaţă în acest moment există mai mulţi cumpărători interesaţi de parcele pentru construit decât cei interesaţi de achiziţii pentru investiţie.

„În altă ordine de idei, vânzătorul are şi avantajul preţului mai mare în cazul în care se hotărăşte să îşi vândă terenul pe parcele. Un teren cu potenţial de dezvoltare pe segmentul rezidenţial, care dispune de utilităţi şi acces facil, vândut pe parcele, va aduce un profit considerabil mai mare vânzătorului.”

Suprafaţa minimă a unui lot de teren trebuie să se încadreze în dimensiunile minime pe care le impune planul de urbanism al ­respectivei zone, respectiv deschiderea la stradă, retragerile faţă de axul drumului. De exemplu, în cazul terenurilor din Bucureşti, dimensiunile sunt de 150 de metri pătraţi suprafaţă şi 8 metri deschidere pentru construcţia de clădiri înşiruite, care ocupă întreaga lăţime a lotului, alipite în calcan pe ambele laturi; 200 de metri pătraţi suprafaţă şi 10-12 metri deschidere pentru clădiri alipite la calcan - construirea clădirii cu zid direct pe linia de proprietate, iar pentru suprafeţele mai mari de 200 de metri pătraţi, cu clădiri izolate pe lot, deschiderea trebuie să fie mai mare de 12 metri.

Pentru suprafaţa întreagă optează cei care vor să dezvolte cartiere rezidenţiale sau centre logistice. Cererea înclină către terenurile mari şi în cazul celor care vor să investească în activităţi industriale.

Suprafaţa fizică poate fi diferită de cea din acte

Mariana Stroiu,

Secretar de Primărie Munteni

La împărţirea în loturi a unui teren în vederea vânzării sau intrării în circuitul civil, este absolut necesar ca proprietarul să aibă o documentaţie cadastrală care să includă un plan parcelar. În cazul unei donaţii sau a altor forme de transmitere, această etapă nu mai este obligatorie. Planul parcelar  este un plan cadastral rezultat din proiectul de constituire sau reconstituire a drepturilor de proprietate, conform legilor Fondului funciar. Planul parcelar se întocmeşte pe tarlale. Într-o tarla pot fi una sau mai multe parcele care sunt lotizate de la punerea în posesie.

„Pentru a se întocmi un plan parcelar, trebuie solicitată o ridicare topografică, ce poate fi făcută de persoane fizice sau juridice autorizate”. Ridicarea topografică se face pentru că, de multe ori, măsurătorile pentru punerea în posesie au fost făcute cu un compas sau cu ruleta, iar acum, la măsuratori topografice se poate ca, fizic în teren, să nu se regăsească toată suprafaţa.

Cei care «cad la parcelare», adică nu încap în tarla, sunt puşi în posesie din rezerva comisiei locale. Această măsurătoare trebuie neapărat făcută, pentru că altfel există riscul ca vânzătorul să se găsească în situaţia în care terenul pe care miza nu este de fapt al lui. După ridicarea topografică efectuată în teren se întocmesc planurile care cuprind proprietarii.

Topograful are obligaţia, înainte de a prezenta documentaţia cadastrală la oficiul teritorial, să materializeze cu ţăruşi şi să indice proprietarului poziţia exactă a parcelei în teren. Dacă un proprietar doreşte să împartă un lot în mai multe secţiuni, el trebuie să apeleze la operaţiunea de dezmembrare, care presupune, la rândul ei, obţinerea unei documenţatii cadastrale şi a unui plan parcelar.