Mirajul investițiilor imobiliare în Dubai. Cât de mari sunt riscurile și ce probleme majore apar

În contextul viralizării subiectului investițiilor imobiliare în Dubai, românii achiziționează masiv proprietăți încă din faza de dezvoltare („off-plan”), pe baza promisiunii unor randamente excelente.

Piața imobiliară din Dubai continuă să fie interesantă pentru români

„În contextul viralizării subiectului investițiilor imobiliare în Dubai, românii achiziționează masiv proprietăți încă din faza de dezvoltare („off-plan”), care promit o valorizare unică în lume, amortizare rapidă și randamente extraordinare la închiriere, uneori chiar și peste 15-20% pe an. Totuși, pe ce se bazează această „afacere ideală” și care este granița între strategia de marketing, care ascunde un miraj, și realismul financiar? Orice investiții - și, adesea, mai ales cele promovate insistent drept „sigure” - presupun riscuri”, a explicat pentru „Adevărul” Casiana Dușa, avocat cu specializare în drept islamic / emiratez și partener strategic al firmei de evaluări NAI Romania & Moldova.

Valorizarea proprietății, sub nivelul promis de agentul care a intermediat tranzacția

În general, agenții promovează proprietățile din Dubai ca având una dintre cele mai mari puteri de valorizare din lume, atingând chiar o creștere de până la 20% pe an la off-plan. Acest lucru poate fi valabil într-un scenariu ideal. Totuși, este important de precizat faptul că stagnarea construcției duce implicit și la stagnarea creșterii valorii de piață a respectivei proprietăți.

„De exemplu, un cunoscut complex rezidențial din zona Safa Park / Business Bay a fost lansat în martie 2022, iar construcția a început oficial în iunie 2022, cu data estimată pentru finalizare în decembrie 2025. În prezent, adică la circa un an de la începerea construcției, evoluția conform evidențelor oficiale de pe portalul Mashrooi (Project Status) al Dubai Land Department este de doar 6%. În practică, acest lucru se reflectă atât în stagnarea valorizării unităților din complexul cu pricina, cât și în dificultatea de a vinde unitatea chiar și la prețul inițial de achiziție”, povestește Casiana Dușa.

Randamentul la închiriere, sub nivelul promis

În Dubai, realitățile pieței spun că cele mai bune randamente se găsesc la proprietățile tip studio și „1 BHK” (similar unui apartament cu 2 camere), care se vând rapid, acestea variind la 8-10% pe an la închirierea pe termen lung. La „2 BHK” (similar apartament cu 3 camere), randamentele coboară sub 8%. În majoritatea cazurilor, ultimele unități disponibile la vânzare sunt cele din ultima categorie, care sunt totuși promovate la randamente ideale, rareori la valorile realiste de piață.

În practică, mulți investitori achiziționează aceste unități pentru investiție, bazându-se pe niște randamente nerealiste ce se dovedesc în realitate a fi chiar și sub 6%. Astfel, secretul unei investiții profitabile este cercetarea de piață amănunțită a prețului de cumpărare și nivelului chiriei pentru acel tip de unitate, înainte de angajarea oficială într-un contract de achiziție.

Companiile de property management pot exploata proprietatea în mod abuziv

Cu toate că, în orice piață imobiliară din lume, din punct de vedere matematic, venitul lunar provenit din închiriere pe termen scurt este mai mare decât cel la închiriere pe termen lung, există situații în care paradigma se schimbă. În Dubai, la închiriere pe termen lung există siguranța unui venit fix încasat la începutul anului sau în 2-3 tranșe, în funcție de acordul părților. Pe de altă parte, la închirierea pe termen scurt, companiile de vacation home rental distribuie proprietarilor un procent lunar din încasările declarate după deducerea cheltuielilor și a comisionului lor.

Totuși, acest ultim scenariu vine la pachet cu riscuri majore: pe o parte, cel al nivelului variabil al venitului ce poate scădea până la zero în extrasezon (pentru mai bine de 5 luni, atunci când sunt temperaturi foarte ridicate în Dubai). Pe de altă parte, apare riscul contractelor abuzive propuse de operatorii de proprietăți, situații care, în practică, pot duce chiar la obligarea proprietarilor să accepte un nivel de profit derizoriu, aceștia neavând mijloc contractual de atragere a răspunderii operatorilor. Prin urmare, strategia de exploatare a proprietăților trebuie concepută cu ajutorul unui specialist în domeniu, care să explice și negocieze în mod corespunzător, atât condițiile juridice, cât și cele financiare.

Riscul de necunoaștere a legislației și a cutumei locale

În ultima perioadă, constatarea Casianei Dușa este aceea că „majoritatea investitorilor iau decizia de a cumpăra proprietăți off-plan, plătind o taxă de rezervare și asumându-și practic o relație contractuală pe minim 5 ani până la finalizarea proiectului, fără să cunoască detaliile juridice, doar pe baza reclamei efectuate în mod subiectiv de agenții imobiliari prin prezentarea unor randări simulate”. În acest context, majoritatea cumpărătorilor nu sunt la curent cu faptul că proprietatea se poate revinde doar după plata unui anumit procent din preț, că dezvoltatorul poate întârzia finalizarea proiectului o anumită perioadă fără penalizări, ce fel de schimbări se pot efectua în structura/materialele imobilului, răspunderea în caz de neplată, care este taxa anuală de administrare a proprietății, exonerarea de răspundere. Riscul luării unei decizii pripite este major și anume blocarea fondurilor ca urmare a unei tranzacții ale cărei condiții juridice și restricții nu sunt compatibile cu scopul investițional.

Pe de altă parte, există multe situații în care proprietarii semnează contracte de property management cu operatori recomandați de agenția prin care au achiziționat proprietatea, mergând pe încredere și citind contractul doar peste rânduri. Riscul cu care aceștia se confruntă este de cele mai multe ori blocarea proprietății chiar și timp de un an, cu profituri derizorii asumate prin semnarea unui contract la întâmplare.

„Deciziile de achiziție trebuie luate cu prudență și cu consultanță specializată, iar strategia de exploatare a proprietăților trebuie concepută cu ajutorul unui specialist. Efectuarea unei cercetări temeinice, analiza pieței și a tendințelor, precum și obținerea unei proiecții realiste a cheltuielilor și veniturilor viitoare sunt factori critici pentru evitarea pierderilor financiare majore și pentru a se proteja de orice spargere a bulei imobiliare”, concluzionează Casiana Dușa.