Cine își mai permite să cumpere o locuință de lux în România. În ce județe sunt acestea
0Pentru a cumpăra o proprietate de lux în România printr-un credit ipotecar pe 30 de ani cu 20% avans și o rată de îndatorare de 30% ai nevoie de un salariu uriaș, potrivit specialiștilor în credite ipotecare.
În primele 6 luni ale anului, în principalele 10 județe ale țării au existat aproape 16.800 de locuințe disponibile care se încadrau în segmentul de lux, potrivit anunțurilor de vânzare. Dintre acestea, aproximativ 7.400 de locuințe se află în București, iar alte 3.400 de locuințe în Cluj și aproape 2.800 în Ilfov. Împreună, Capitala și cele două județe formează 81% din oferta de locuințe de lux din principalele 10 județe ale țării.
Prețul minim pentru o locuință de lux este de 349.000 de euro în cele 10 județe analizate, potrivit datelor centralizate de pe platforma Storia. În schimb, prețul maxim variază puternic și este de 7,5 milioane de euro pentru o proprietate din București și 3,4 milioane de euro pentru o locuință din Cluj. De asemenea, prețurile maxime depășesc două milioane de euro și în Constanța (2,9 milioane de euro) sau Brașov (2,35 milioane de euro).
În medie, proprietățile de lux din București sunt cele mai scumpe din țară, cu un preț mediu de 641.235 de euro, iar acestea sunt urmate de proprietățile din județele Ilfov (591.912 de euro) și Constanța (551.575 de euro). Între timp, județele Cluj și Brașov ocupă „doar” locurile 4 și 5 cu prețuri medii de 534.814 și 533.102 de euro, în ciuda faptului că reședințele de județ sunt cele mai scumpe din țară atunci când este luat în considerare prețul pe metru pătrat pentru toate locuințele disponibile la vânzare, indiferent de segment.
În același timp, singurele județe dintre cele 10 analizate în care prețul mediu al unei astfel de proprietăți este mai mic de 500.000 de euro sunt Sibiu, Timiș, Dolj și Bihor.
În nouă dintre cele 10 județe analizate, proprietățile de lux de pe piața secundară au un preț mediu mai mare decât proprietățile de lux de pe piața primară, care nu au mai fost tranzacționate până acum. Cele mai mari diferențe sunt în Brașov, unde în medie o locuință de lux de pe piața secundară, respectiv care a mai fost locuită, este cu 35% mai scumpă decât una nouă, în timp ce în București prețurile medii de pe piața secundară sunt cu aproape 27% mai mari decât la locuințele similare nou construite. Singura excepție de la această regulă este Dolj, acolo unde locuințele vechi sunt cu 1,2% mai ieftine decât cele de pe piața secundară. Una dintre explicațiile acestui fenomen este că în centrul marilor orașe, acolo unde prețurile sunt în general mai mari, există preponderent imobile vechi, în timp ce construcțiile noi au fost realizate în special în afara zonelor centrale.
Ce caracteristici au proprietățile de lux
Prețul unei proprietăți de lux este determinat de numeroși factori, printre care numărul de camere, suprafața utilă, facilitățile de care dispune sau poziționarea geografică.
De exemplu, cea mai scumpă proprietate listată în ultimele șase luni în România a fost un penthouse cu vedere panoramică configurat cu 6 camere și o suprafață utilă de 480 de metri pătrați. Proprietatea se afla în zona Floreasca din București, avea 3 locuri de parcare, iar prețul solicitat era 7,5 milioane de euro.
De asemenea, în zona Dorobanți din Capitală se remarcă o proprietate listată pentru 2,99 milioane de euro. Aceasta se află la etajul 2 al unui bloc cu 4 etaje construit în anul 2007, are 4 camere, o suprafață utilă de 280 de metri pătrați, iar printre dotări se numără un șemineu. În plus, ambele dormitoare au băi proprii și există inclusiv o cameră pentru spălătorie cu grup sanitar propriu și intrare secundară din casa scării.
La Cluj-Napoca, o casă cu 6 camere și suprafață utilă de 300 de metri pătrați este disponibilă în cartierul Făget pentru 2,95 de milioane de euro. Casa este poziționată pe o stradă privată, iar printre facilități se numără o zonă de relaxare cu piscină, bar și jacuzzi, trei dormitoare cu băi proprii sau o spălătorie, iar pe terenul de 3.300 de metri pătrați sunt amenajate inclusiv un teren de tenis, un iaz și un foișor.
Între timp, o casă cu 8 camere și suprafață de 500 de metri pătrați construită în Brașov în 1995 se vinde cu 2,35 milioane de euro. Configurată pe 3 etaje și mansardă, locuința oferă 4 băi și două bucătării mobilate, dar și un șemineu în living.
Ce salariu îți trebuie pentru a cumpăra prin credit o proprietate de lux?
Potrivit normelor Băncii Naționale a României (BNR), pentru creditele ipotecare acordate în lei, avansul minim este de 15% în cazul persoanelor care nu dețin o altă proprietate și de 25% în cazul persoanelor care dețin deja o altă proprietate.
De asemenea, normele BNR impun un grad de îndatorare de cel mult 40%, ceea ce înseamnă că valoarea ratei nu trebuie să depășească 40% din salariu, însă în practică băncile recomandă un grad de îndatorare mai mic pentru o protecție sporită în cazul apariției unor probleme economice la nivel național sau personal.
În plus, dobânda medie pentru creditele ipotecare în sold la nivel național era de 6,8% în luna mai 2025. Această dobândă medie reflectă dobânzile plătite în prezent de persoanele cu credite ipotecare în derulare, indiferent că au fost contractate recent sau în urmă cu 5, 10 sau 15 ani. Practic, această dobândă medie calculată de BNR este mai relevantă pe termen lung comparativ cu dobânzile afișate în prezent de bănci, întrucât acestea se bazează pe un indice IRCC a cărui valoare este în prezent de 5,55%, dar care variază trimestrial și la care fiecare bancă adaugă o marjă.
Pentru a calcula caracteristicile unui credit ipotecar pentru o proprietate de lux din România, am luat în calcul o serie de reguli care se aplică în mod uzual pe plan internațional în astfel de situații, și anume un credit ipotecar pe 30 de ani cu avans de 20% din valoarea proprietății și un grad de îndatorare de 30%, care prevede ca cel mult 30% din salariile nete lunare să fie alocate pentru plata ratei.
Aceste reguli sunt compatibile inclusiv cu cerințele BNR în vigoare menționate anterior, iar dobânda luată în calcul pentru un credit ipotecar pentru o proprietate de lux din România este de 6,8%, similară cu cea mai recentă dobândă medie calculată de BNR.
Într-un astfel de scenariu, calculele arată că cea mai mică rată pentru un astfel de credit este de aproximativ 12.000 de lei pe lună, ceea ce înseamnă că salariul necesar pentru a respecta regula de 30% este de cel puțin 40.000 de lei pe lună, echivalent cu aproximativ 8.000 de euro pe lună.
Aceste date sunt valabile pentru proprietățile din Bihor, Dolj și Timiș, în timp ce pentru o locuință din București rata este de aproximativ 17.000 de lei pe lună, astfel că salariul lunar necesar ajunge la aproape 57.000 de lei, echivalent cu aproximativ 11.200 de euro pe lună.
Prețurile medii pentru proprietăți de lux în marile orașe
Iată principalele repere pentru achiziționarea unei proprietăți de lux în România prin credit ipotecar în București și cele 9 județe incluse în analiză:
București
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 641.235 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 16.988 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 56.568 lei
● Salariul mediu net în București: 6.690 lei
Ilfov
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 591.912 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 15.682 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 52.221 lei
● Salariul mediu net în județul Ilfov: 5.326 lei
Constanța
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 551.575 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.615 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 48.668 lei
● Salariul mediu net în județul Constanța: 4.840 lei
Cluj
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 534.814 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.168 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 47.180 lei
● Salariul mediu net în județul Cluj: 6.245 lei
Brașov
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 533.102 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 14.122 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 47.028 lei
● Salariul mediu net în județul Brașov: 5.214 lei
Iași
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 506.609 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 13.421 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 44.693 lei
● Salariul mediu net în județul Iași: 5.177 lei
Sibiu
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 491.465 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 13.020 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 43.357 lei
● Salariul mediu net în județul Sibiu: 5.667 lei
Timiș
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 476.974 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.639 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 42.088 lei
● Salariul mediu net în județul Timiș: 6.649 lei
Dolj
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 472.048 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.507 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 41.648 lei
● Salariul mediu net în județul Dolj: 4.750 lei
Bihor
● Prețul mediu al unei proprietăți de lux: 458.743 de euro
● Rata lunară pentru un credit ipotecar: 12.156 lei
● Salariul minim net lunar necesar: 40.481 lei
● Salariul mediu net în județul Bihor: 4.506 lei
Taxa pe lux: imobilele trebuie declarate la ANAF până pe 30 septembrie
Din acest an, proprietarii clădirilor rezidențiale cu o valoare impozabilă peste 2,5 milioane de lei vor fi obligați să plătească un impozit de 0,3% pentru diferența dintre valoarea impozabilă și plafonul de 2,5 milioane lei.
Acest nou impozit este aplicabil în principal persoanelor fizice, care vor trebui să-l plătească atât pentru case, cât și pentru mașini. Totuși, nici persoanele juridice nu sunt scutite de plata lui, întrucât și societățile îl vor datora, însă doar pentru vehiculele de peste 375.000 de lei pe care le au în proprietate.
Concret, legea spune că până la data de 30 septembrie, proprietarii imobilelor mai scumpe de 2,5 milioane de lei trebuie să declare la ANAF valoarea imobilelor, termenul pentru mașini fiind 31 decembrie.
În termen de 15 zile de la expirarea termenului de depunere a declarației de impunere, ANAF va întocmi o listă a persoanelor care nu și-au îndeplinit obligațiile fiscale.
Lista va cuprinde, în mod obligatoriu, următoarele elemente:
a) numele şi prenumele contribuabilului;
b) codul de identificare fiscală a contribuabilului (codul numeric personal/numărul de identificare fiscală, după caz);
c) anul la care se referă obligaţia de declarare.
După întocmirea acestei liste, departamentul de specialitate al ANAF va trimite persoanelor „Notificarea privind nedeclararea impozitului special pe bunurile imobile și/sau mobile”, permițând persoanei fizice să vină la una sau două audieri pentru a-și expune punctul de vedere legal de bunul pe care-l deține.
Ulterior, ANAF va reactualiza lista contribuabililor care nu s-au conformat obligației de declarare a caselor și mașinilor de lux și va întocmi și actualiza la finalul fiecărei zile „Lista contribuabililor care urmează a fi impuși din oficiu”.
Lista va cuprinde, cel puțin, următoarele elemente:
a) numele şi prenumele contribuabilului;
b) codul de identificare fiscală a contribuabilului (codul numeric personal/numărul de identificare fiscală, după caz);
c) anul la care se referă obligaţia de declarare;
d) adresa clădirii rezidențiale sau numărul de înmatriculare a autoturismului;
e) valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale sau a autoturismului, comunicată de către organul fiscal local.
Se încarcă comentariile...
