Care este cea mai bună investiţie a anului 2009?

Cuvântul de ordine în vremuri de recesiune este „precauţie”. După o răsturnare de situaţie la fel de surprinzătoare ca boom-ul înregistrat până în 2007, imobiliarul autohton pare a fi supus din plin acestui imperativ. Cu toate acestea, pentru cei care au flerul de a le identifica, criza oferă oportunităţi majore.

Preţuri mai mici pe timp de criză
Dragoş Radu, Research Analyst Atisreal

După schimbările aduse de anul trecut pe piaţa imobiliară, în 2009, posibilitatea unei achiziţii profitabile în real estate-ul autohton se vede serios pusă sub semnul îndoielii.

La o primă vedere, condiţiile economice dificile par să îi determine pe cei mai mulţi potenţiali cumpărători să acţioneze cu maximă precauţie când vine vorba de astfel de investiţii. Aşa cum se întâmplă de cele mai multe ori însă, perioadele de criză sunt şi cele care oferă şi cele mai mari oportunităţi din punct de vedere financiar.

Cei care au de câştigat de pe urma acestora, vor fi, în mod evident, cei care dispun de lichidităţi, într-o perioadă în care banii sunt un produs tot mai greu accesibil.

„Printre oportunităţile de investiţii imobiliare din 2009 putem considera proprietăţile de tip office, rezidenţial sau terenuri (cu proiect sau plan de urbanism aprobat), ai căror proprietari sunt constrânşi din diverse motive să vândă sau să devină părţi ale unor parteneriate”.

Cel mai mare avantaj al acestui tip de proprietăţi este, în mod evident, preţul sensibil mai mic comparativ cu anul 2007. Pentru a reuşi să vândă într-un moment de blocaj al pieţei, proprietarii sunt nevoiţi să facă reduceri nu de puţine ori substanţiale, pe care cei ce dispun de lichidităţi le pot valorifica din plin.

De menţionat este totuşi că nu doar acest aspect va fi cel care va influenţa în mod decisiv încheierea unor tranzacţii în perioada următoare. “Elementele ce pot spori atractivitatea anumitor proprietăţi în actualul context al pieţei sunt tipul acestora, amplasarea lor în zonele centrale sau cu accesibilitate foarte bună, precum şi faza de dezvoltare în care se află”. 

Birourile şi spaţiile stradale, în top
Luciana Petrescu, director general Net Worth Advisory

„Ţinând cont de perioada tensionată în care se află piaţa imobiliară la acest moment şi dificultăţile de finanţare, este evident că „vedeta” nu mai poate fi segmentul rezidenţial. O privire obiectivă asupra peisajului imobiliar românesc ne îndeamnă să estimăm că segmentul office şi cel al spaţiilor comerciale, cu precădere  stradale, vor ţine capul de afiş în 2009.

Până acum, piaţa birourilor nu a fost afectată de evenimentele cu caracter global, în primul rând, datorită gradului foarte mic de neocupare. Nevoia de spaţii de calitate, în imobile cu destinaţie de birou, se simte puternic. Şi nu ne referim doar la clădiri de clasa A, deoarece IMM-urile au şi ele nevoie de spaţii dedicate, nu toate putându-şi permite chiriile practicate în cazul clădirilor de clasa A”.

Spaţiile stradale sunt cele mai căutate de către retaileri, mai ales datorită versatilităţii lor. Spre deosebire de cele de tip mall/galerie comercială, acestea pot fi alese în funcţie de tipul de activitate desfăşurat, fără a concentra toţi  competitorii direcţi în acelaşi areal.

„De acum, factorul primordial de succes într-o investiţie imobiliară este calitatea produsului. Într-adevăr, mantra «locaţie, locaţie, locaţie» rămâne actuală, proprietăţile cu amplasament premium rămânând cele mai căutate, mai valoroase. Dar asta nu înseamnă că produsul în sine poate să fie o dezvoltare sub standarde europene.

Tranzacţiile speculative vor rămâne de domeniul trecutului, supra-evaluarea proprietăţilor devenind din ce în ce mai dificilă. Discutăm despre tendinţa de maturizare a pieţei imobiliare în România, ceea ce înseamnă că primează valoarea reală a unei proprietăţi”. 

Locuinţe mici şi ieftine
Andrei Sandu, director general MediaCity

O primă posibilitate de investiţii este reprezentată de acele „apartamente care se adresează end-userilor. Aici credem că se va produce o polarizare a pieţei către unităţile mici şi ieftine. Acestea au avantajul de a necesita un avans mai mic şi o mai uşoară obţinere a unui credit de achiziţie din partea unei bănci.

În acelaşi sens se îndreaptă şi propunerea legislativă de reducere a TVA-ului pentru unităţi mai ieftine de 100.000 de euro şi cu suprafeţe sub 100 de metri pătraţi, de la 19% la 5%. Acesta va fi produsul cel mai căutat de către clienţi. În consecinţă, este foarte probabil ca produsele de lux şi mediu lux să intre într-o uşoară zonă de umbră pentru următorii 1-2 ani.

Pe piaţa terenurilor ne aşteptăm la scăderi de preţuri, deoarece a fost un segment cu o activitate speculativă mult mai intensă decât cel al apartamentelor. Aici sunt în dezavantaj cei care au cumpărat terenuri în ideea revânzării pe parcursul semestrului al doilea din 2007 sau primului trimestru din 2008.

Aceştia au cumpărat într-un moment de vârf al preţurilor şi, dacă au termen de returnare 1-2 ani, vor avea probleme mari în a-şi acoperi împrumuturile. Acest fapt va duce la apariţia unei noi pieţe speculative, în care cei care au lichidităţi vor exploata la maximum nevoia celor împrumutaţi de a vinde. Noii speculatori vor cumpăra la preţuri mici şi vor revinde când piaţa se va aşeza”.

Cu toate acestea, oportunităţile de investiţii ale momentului sunt reprezentate de „proprietăţile imobiliare (clădiri de birouri sau parcuri industriale) care sunt închiriate integral şi care pot fi vândute în baza randamentului. Ceea ce se cumpără, în acest caz nu se poate numi o «proprietate imobiliară» ci un business”.