Am un apartament. Îl vând sau mai aştept?

„Dilema“ dezbătută astăzi vine în ajutorul celor care nu ştiu dacă este momentul să-şi vândă locuinţa. Blocajul financiar din sectorul imobiliar nu oferă, în acest moment, prea multe soluţii. Analiştii consultaţi de „Adevărul“ spun că piaţa imobiliară din România continuă să scadă uşor, dar că îşi va reveni pe la mijlocul anului 2011.

Piaţa imobiliară din România, în ansamblul ei, nu va mai reveni la nivelul la care ajunsese în 2007-2008, înainte de criza economică, afirmă toţi specialiştii români de pe piaţa construcţiilor.

Mai citeşte şi:

Ce mai putem cumpăra prin Prima Casă

Topul celor mai ieftine apartamente

Megaescrocherie cu apartamentele Primăriei

Apartamente ipotecate şi dincolo de moarte

O spune şi analistul Radu Zilişteanu, care arată în plus că, cel puţin pe termen scurt şi mediu, într-un interval de patru-cinci ani, nu vom avea din nou preţuri de vârf pe piaţa imobiliară. Cine a apucat atunci să profite de boom-ul preţurilor la terenuri, locuinţe sau clădiri de birouri, a obţinut venituri uriaşe prin vânzarea acestora.

Pe de altă parte, cine a investit în prag de criză, valoarea actuală a activelor imobiliare pe care le deţin este la jumătate faţă de 2008. Revenind strict la segmentul de apartamente, şi aici recesiunea a lovit puternic în investitori, determinându-i să reducă preţurile considerabil, cu diferenţele de rigoare între oraşe şi zone geografice. Just - au spune românii, considerând că în perioada de aur a imobiliarelor preţurile erau umflate artificial.

Cumpărătorii n-au bani

Vânzarea unui apartament ţine de mai mulţi factori: vechime, poziţie, preţ şi, cel mai important, de disponibilitatea financiară a cumpărătorilor. Cum creditarea nu a fost relaxată aşa cum şi-au dorit Guvernul şi Banca Naţională, cumpărătorii nu au bani, renunţând pentru moment la gândul unei achiziţii locative.

Astfel, se constată o diferenţă între cererea imensă de locuinţe şi cererea sustenabilă, foarte scăzută, aceea care se şi concretizează prin semnarea unui contract de vânzare-cumpărare. Mai ales când e vorba de o casă, drumul de la intenţie la posibilitatea cumpărării este lung.

„Creditarea pe segmentul imobiliar rămâne foarte redusă, pentru că statul român este un client bun pentru bănci şi are nevoi financiare mari. Aşa că nu putem vorbi de o reluare a creditării economiei reale", mai spune Radu Zilişteanu.

„Nu este un moment potrivit pentru vânzare"

Din martie 2008, când a început criza imobiliară, respectiv cu şase luni înainte de declanşarea crizei generale în România, preţurile au scăzut aproximativ cu 50%, spune analistul Radu Zilişteanu. Atunci, la periferia Bucureştiului, preţul pe metru pătrat era între 2.000 şi 2.200 de euro, iar acum a ajuns cam la 1.000. Prin urmare, un apartament de două camere de 50 de metri pătraţi costa 100.000 de euro în primăvara lui 2008, iar acum s-a oprit la 50.000 de euro.

„Moment potrivit pentru vânzare în niciun caz nu este. Preţurile sunt în scădere şi probabil că vor mai scădea, însă nimeni nu poate să bage mâna în foc pentru asta. Dacă se menţin condiţiile actuale, este posibil ca preţurile să se reducă în continuare. Panta de descreştere este însă foarte mică. Grosul scăderilor a fost în 2008 şi 2009. Din scăderea de 50%, anului 2010 i se poate atribui o reducere de 10%", precizează Zilişteanu.

Una dintre teoriile care ar stabili valoarea reală a unui metru pătrat de locuinţă este aceea care spune că ar trebui să echivaleze cu două salarii medii pe economie. Cum la noi acesta este de peste 300 de euro, preţul unui metru pătrat ar trebui să ajungă la 700 de euro. Însă aceasta este doar teorie, adaugă Radu Zilişteanu.

În sfârşit, cei care vor să vândă ar trebui să ia în calcul o marjă de negociere, care în momentul actual se situează undeva între 10% şi 15%. Acest procent care se regăseşte în plus la preţul cu care este pus pe piaţă apartamentul.

"Dacă se menţin condiţiile actuale, este posibil ca preţurile să se reducă în continuare. "
Radu Zilişteanu
analist imobiliar

„În a doua jumătate a lui 2011, lucrurile vor sta altfel"

Analistul imobiliar Gabriel Zamfir confirmă faptul că vânzarea unui apartament în contextul actual nu este cea mai bună idee: „Dat fiind blocajul financiar pe care-l ştim cu toţii, nu e un moment potrivit pentru vânzare. Dacă locuinţa respectivă poate fi exploatată prin închiriere până vor veni vremuri mai bune, atunci lucrul acesta ar fi de preferat".

Întrebarea la care caută răspuns toţi cei implicaţi în piaţa imobiliară este dacă vor veni vremuri mai bune, iar Zamfir este optimist în această privinţă:

„Apreciem că orice criză are un început şi un sfârşit. Noi avem speranţa şi convingerea că lucrurile îşi vor reveni, chiar dacă nu la dimensiunea la care au fost odată. Cred că deja am ajuns în piaţa imobiliară la preţul cel mai mic, iar de aici încolo ne putem aştepta la creşteri, odată cu deblocarea creditării şi a finanţării în general".

Îmbucurător este faptul că, spune el, faţă de perioada similară a anului trecut au început să se mai mişte clienţii în piaţă şi, chiar dacă nu sunt foarte decişi, întreabă mai mult şi se arată interesaţi.

„În privinţa unei creşteri mai substanţiale a preţurilor, nu se poate spune sigur nimic. Eu cred că cel târziu în a doua jumătate a anului viitor lucrurile vor sta altfel, în sensul, comparativ cu situaţia actuală. La începutul lui 2010, piaţa a fost total îngheţată, însă din vară au început unele tranzacţii", mai spune Gabriel Zamfir, care atrage atenţia cumpărătorilor că proprietarii nu mai sunt atât de disperaţi să vândă.

"Cred că deja am ajuns în piaţa imobiliară la preţul cel mai mic, iar de aici încolo ne putem aştepta la creşteri."
Gabriel Zamfir
analist imobiliar