România, ţara proprietarilor de apartamente

România, ţara proprietarilor de apartamente

Cele mai multe apartamente de la oraş au fost construite în perioada 1970-1980

97% din români sunt proprietarii caselor în care locuiesc. În 1990, costul unui apartament cu două camere era de 123.000 de lei, echivalentul a 36 de salarii medii nete. În 1993, preţul scăzuse la numai un salariu. 

Ştiri pe aceeaşi temă

Citeşte şi:

Timpul de tranzacţionare a unei locuinţe a crescut la 30 de zile

România şi Albania sunt ţările care se bat pentru supremaţia în topul mondial al statelor cu cea mai mare pondere a proprietarilor de locuinţe - 97% din totalul familiilor. „Este un procent neîntâlnit niciunde altundeva în lume, cu explicaţii istorice, care ţin de specificul comunismului autohton", a spus analistul economic Ilie Şerbănescu. Ţară preponderent agrară la sfârşitul celui de-Al Doilea Război Mondial, România a fost industrializată de comunişti, care s-au văzut nevoiţi să aducă din sate forţa de muncă necesară în oraşe. Comunismul i-a înghesuit pe ţărani în blocuri meschine şi i-a transformat în chiriaşi la stat. 

Blocurile erau şi o expresie a epocii comuniste, a explicat Şerbănescu: „Se uşura înregimentarea oamenilor şi se desăvârşea dependenţa de stat, prin sistemul comun de termoficare şi de distribuţie a gazelor naturale".

Credit de la CEC

În ultimii ani, Ceauşescu născocise şi o formulă prin care să lichideze orice formă de proprietate privată de la sate şi să mutileze ruralul cu blocuri într-o acţiune cunoscută drept „sistematizarea satelor".  „Ungaria, Germania, Cehoslovacia erau mult mai deschise către lume şi au preferat să investească în infrastructură. Ceauşescu a cheltuit banii pe ceea ce credea că are legătură cu înregimentarea, adică în blocuri, şi pe lucrări de prestigiu, ca Transfăgărăşanul sau Metroul. Lucrări remarcabile, de altfel", a declarat analistul Ilie Şerbănescu.  

Aşa s-a făcut că, în 1989, statul român avea un fond locativ inexistent în altă parte a Europei - aproape 2,6 milioane de apartamente şi case, unele dintre ele naţionalizate. Restul până la 3,8 milioane de locuinţe din mediul urban se aflau în proprietate personală.  Accesul către o astfel de casă era destul de restrictiv în perioada comunistă. Puţine blocuri aflate în construcţie aveau această destinaţie. În plus, o singură bancă, CEC-ul, oferea finanţare, la care însă nu ajungea oricine. Creditele erau făcute pe perioade lungi de timp (20-25 de ani), iar rata lunară era de circa 250 de lei la un salariu de 1.700 de lei pe lună. Clientul trebuia să vină de acasă cu un avans de câteva mii de lei. 

Apartamente cu 100 de dolari

Imediat după Revoluţie, Guvernul Petre Roman a emis Decretul-Lege nr. 61 din 1990, care permitea cumpărarea de către chiriaşi a locuinţelor din fondul locativ de stat. În numai trei ani, statul a scăpat de circa 1,8 milioane de apartamente, ­dându-le aproape pe gratis. Astfel, în 1990, costul unui apartament cu două camere era de 123.000 de lei, puţin peste preţul unei Dacii, şi se putea plăti cu aproximativ 30 de salarii medii pe economie. Preţurile fixate în lege s-au conservat, inflaţia a fost însă galopantă, astfel încât valoarea apartamentelor a coborât de la aproximativ 10 salarii medii în 1991 la patru salarii în 1992 şi la doar o leafă în 1993 (aproape 100 de dolari).

După 20 de ani, momentul este văzut diferit de către analişti. Ilie Şerbănescu cataloghează măsura vânzării către chiriaşi a locuinţelor drept „o strategie complet idioată".  Statul a pierdut miliarde de dolari, bani pe care-i putea investi în infrastructura catastrofală, de exemplu, sau în construcţia altor locuinţe. Analistul Liviu Voinea consideră că a fost o măsură politică, dar cu un caracter compensatoriu: „Era o măsură firească, în condiţiile acelea. În plus, unele blocuri erau deja amortizate, adică durata lor de viaţă era deja expirată". În opinia sa nu putem discuta în aceşti termeni, despre cât a pierdut statul, în ceea ce priveşte vânzarea apartamentelor către chiriaşi.

Proprietari săraci

Deciziile de vânzare a fondului locativ de stat au avut câteva implicaţii sociologice din cele mai interesante. Printre altele, sumele extrem de mici au făcut posibilă achiziţionarea apartamentelor de către o pătură condamnată la pauperizare. „Statul a scăpat de povara administrării lor ­dându-le unor săraci care nu puteau să le întreţină", a explicat Ilie Şerbănescu. Pe la mijlocul anilor '90 au apărut primele cazuri de blocuri debranşate de la căldură şi apă caldă din cauza datoriilor acumulate.  „Acum, aceşti proprietari nu au bani să le izoleze termic, să le consolideze pe cele cu risc seismic şi nici măcar să le asigure". Vânzările din primii ani de după 1990 au efecte chiar şi acum, crede Şerbănescu: „România nu are cu adevărat o piaţă imobiliară. Cât timp nu există o piaţă a chiriilor, nu se poate vorbi despre aşa ceva".

"Statul a scăpat de povara administrării lor dându-le unor săraci care nu puteau să le întreţină."
Ilie Şerbămescu analist economic

Statele bogate au procente mici

Rata celor stăpâni pe casa în care locuiesc nu depinde de gradul de bogăţie al ţării. State bogate, precum Germania şi Elveţia, au unele dintre cele mai mici procente de astfel de proprietari. Explicaţia consistă nu doar în preţul mare al caselor, ci şi în cultura popoarelor respective.

La cealaltă extremitate se află ţările din fostul bloc comunist, unde toate guvernele venite la putere după 1990 au promovat politici populiste. În toate ţările unde s-au acordat facilităţi pentru cumpărarea de locuinţe, rata proprietarilor a crescut rapid, aşa cum este cazul Norvegiei (77%). În Singapore, de exemplu, s-a ajuns la cea mai mare rată din ţările noncomuniste (89%), după ce statul a iniţiat un fel de program de construcţie de locuinţe de stat, care se vând apoi chiriaşilor.

Românul nu acceptă să fie chiriaş

Analistul imobiliar Radu Zilişteanu consideră că din cauza acelor vânzări ieftine de la începutul anilor '90, activele au început foarte târziu să se concentreze în mai puţine mâini: „Asta a durat cam din 2003 şi până în 2009. A venit criza şi procesul s-a întrerupt din nou". El admite că e şi o problemă de mentalitate: „Românul nu acceptă să fie chiriaş. Piaţa închirierilor este foarte mică - numai 5% din totalul imobilelor sunt ocupate de chiriaşi", a mai spus analistul imobiliar. Analistul imobiliar Radu Zilişteanu a mai declarat că apariţia bruscă a atâtor locuinţe proprietate personală a distorsionat piaţa, mai ales în primii ani. Preţurile au fost sub ceea ce ar fi fost normal, tocmai pentru că fiind cumpărate pe mai nimic, aduceau profituri oricum. De exemplu, un apartament achiziţionat de la stat pentru câteva sute şi vândut cu 5.000 de dolari însemna o afacere bună.

Chiar şi în aceste condiţii, nu oricine dorea îşi putea permite o casă. Valuta era rară pe piaţă, iar tranzacţiile se desfăşurau numai în dolari. În plus, creditarea era aproape inexistentă, astfel că resursele financiare pentru achiziţionarea unei case erau limitate. De aceea,  preţurile au crescut foarte lent - în 2001, un apartament de două camere, în Bucureşti, se vindea cu aproximativ 12.000 de dolari. Potrivit specialiştilor, piaţa a început să se formeze abia în 2003, când a crescut şi numărul creditelor imobiliare. După 2005 a urmat frenezia împrumuturilor, stopată de criza financiară internaţională. Până în 2009, 2,4 milioane de familii au cumpărat locuinţa în care stăteau.

"Românul nu acceptă să fie chiriaş. Piaţa închirierilor este foarte mică - numai 5% din totalul imobilelor sunt ocupate de chiriaşi."
Radu Zilişteanu analist imobiliar


citeste totul despre: