Moshe Agavi: Pune pe „hold“ investiţii de 700 de milioane de euro

În urmă cu un an, developerul israelian Beny Steinmetz Group (BSG) preconiza pentru piaţa imobiliară autohtonă investiţii de un miliard de euro, până la sfârşitul lui 2009. Acum, singurul ansamblu la care dezvoltarea va continua în mod concret este cel la care lucrările de construcţie au început deja: West Park. Celelalte şase proiecte pentru care developerul a achiziţionat terenuri vor fi demarate în funcţie de evoluţia pieţe

O zi senină de toamnă, ce aduce aminte mai degrabă de strălucirea orbitoare a verii decât de frigul mohorât al iernii. Departe de arterele aglomerate ale Bucureştiului, drumul parcurs pe jos pe bulevardul Primăverii dă naştere unei senzaţii de rupere de cotidian.

Cu doar un an în urmă, acelaşi drum către sediul BSG Group arăta diferit. La data aceea, o ploaie măruntă şi rece de octombrie ne acompania paşii. Ca şi acum, un contrast vădit între vreme şi atmosfera din peisajul imobiliar autohton. Pe atunci, criza americană a creditelor subprime era încă o realitate îndepărtată.

O imagine într-o oglindă a viitorului la care economia românească se încăpăţâna încă să zâmbească reţinut, cu un aer uşor intangibil. Doar 12 luni mai târziu, lucrurile s-au schimbat radical. Cuvântul „criză” este pe buzele tuturor, de la manageri până la analişti şi mass-media. Efectele concrete ale acesteia sunt momentan destul de puţin resimţite în viaţa de zi cu zi a omului obişnuit. Ameninţarea iminentă pluteşte însă în aer.

12-24 de luni „foarte dificile”

„România va avea de înfruntat cel puţin 12-24 de luni extrem de dificile”, preconizează, sumbru, Moshe Agavi. De vină sunt nu doar turbulenţele economice resimţite la nivel global, ci şi o serie de caracteristici specific locale. Astfel, deşi în ultimii câţiva ani România a beneficiat de un influx masiv de capital, Guvernul nu a făcut nimic pentru a construi o economie solidă, durabilă. „Sunt aici de trei ani şi nu pot spune că am reuşit să văd asta până acum”, observă reprezentantul BSG.

Cum afectează contextul economic dificil afacerile developerului israelian pe piaţa românească? În primul rând, prin schimbarea strategiei de dezvoltare pe termen scurt. În urmă cu un an, compania îşi anunţa intenţia de a dubla investiţiile pe care le avea în derulare la momentul respectiv.

Valoarea portofoliului său pe piaţa locală urma să ajungă la circa un milion de euro până la sfârşitul lui 2009. În contextul actual însă, atitudinea developerului israelian este ceva mai rezervată: „Studiem piaţa. Vom reacţiona în concordanţă cu dezvoltările din întreaga lume”, spune Agavi.

Pentru moment, singurul proiect la care continuă dezvoltarea este cel la care lucrările de construcţie au început deja. Este vorba de complexul rezidenţial West Park, cu o capacitate de 1.400 de unităţi, ce va îngloba o investiţie estimată la circa 120 de milioane de euro. Prima fază din ansamblu, constând în circa 200 de locuinţe, va fi livrată în luna ianuarie a anului viitor, iar cea de-a doua, similară celei dintâi, îi va urma în decurs de 12 luni.

Ploieştiul, ţinta în provincie

Continuarea lucrărilor de construcţie la acest proiect este justificată de evoluţia vânzărilor. Astfel, prima etapă este vândută în totalitate, iar cea de-a doua, în proporţie de 40%. Pentru demararea construcţiilor la următoarele faze însă, developerul va aştepta să vadă cum decurg lucrurile în piaţă, în corelaţie cu evoluţia contractărilor la proiect.

Strategia rămânerii în expectativă este aplicată şi în cazul celorlalte proiecte pe care BSG le are în plan. Acesta este şi motivul pentru care Moshe Agavi nu vrea să vorbească despre investiţiile estimate pentru dezvoltarea unor proiecte pe terenurile deja achiziţionate. „Nu vrem să aruncăm cu numere aşa, pur şi simplu”, explică reprezentantul companiei. Acesta estimează totuşi că, în condiţii normale de piaţă, valoarea terenurilor din portofoliul companiei este de circa 150 milioane de euro.

Printre activele BSG pe piaţa autohtonă se numără un teren de patru hectare în Pantelimon, destinat construcţiei unui complex rezidenţial pentru clasa medie. Acestuia i se adaugă un lot de 3,5 hectare în Cotroceni, unde urmează a fi dezvoltat un ansamblu locativ de lux. Grupul mai deţine şi un teren de 50 de hectare în afara Bucureştiului, în Săftica, unde planurile prevăd construcţia unui ansamblu de vile.

De menţionat este şi un teren de 100 de hectare în Corbeanca, însă cum acesta este încă un teren agricol, probabil că vor mai trece câţiva ani până la demararea concretă a unui proiect. În afara Bucureştiului, developerul israelian mai deţine două terenuri, în Ploieşti - unul destinat unui complex rezidenţial, iar celălalt unui ansamblu mixt, de birouri şi spaţii comerciale.

Pentru cel puţin un an, vânzările vor fi dificile

Trecerea în aşteptare a tuturor acestor proiecte pare cât se poate de logică, având în vedere evoluţia preconizată pentru piaţa autohtonă în perioada următoare. „Cred că, cel puţin un an de acum încolo, vânzările vor fi mai dificile”, estimează Moshe Agavi. Acesta consideră că, pe termen scurt, numai oamenii care vor dispune de 40-50% din capitalul necesar pentru achiziţia unei case vor mai putea cumpăra.

În plus, reticenţa românilor faţă de achiziţiile off-plan se va acutiza. „Cumpărătorul tipic nu va mai cumpăra de pe hârtie”, ci va vrea să vadă pe ce dă banii, să se asigure într-un fel că proiectul respectiv va fi dus la bun sfârşit, anticipează Agavi. Aceasta deoarece, dintre proiectele lansate până acum pe piaţa autohtonă, nu toate vor fi duse la bun sfârşit, din cauza problemelor de finanţare.

Nici volumul lansărilor de proiecte noi nu se va compara cu cel devenit oarecum o obişnuinţă în ultimii ani. Toate aceste direcţii de evoluţie a pieţei sunt o consecinţă firească a restricţiilor de creditare impuse de către bănci. Lucru cât se poate de firesc, având în vedere că, în industria imobiliarelor în general, 75-80% din finanţare vine din partea băncilor, explică reprezentantul BSG.
Piaţa românească este pe cont propriu

În acest context, pe termen scurt, evoluţia pieţei imobiliare româneşti se anunţă a fi o prelungire a ultimului an. Ca şi până acum, şi cumpărătorii care dispun de capitalul necesar pentru achiziţionarea unei case vor alege de multe ori să-şi amâne decizia. O atitudine care nu se va schimba în mod semnificativ pe parcursul anului următor.

Impactul acesteia asupra industriei de real estate este încă şi mai acut dacă luăm în considerare exodul investitorilor speculativi din piaţă. Până prin luna ianuarie a acestui an, mai bine de 50% din apartamentele off-plan vândute pe piaţa românească au fost cumpărate de străini în scopul revânzării, explică Agavi. De câteva luni bune însă, acest lucru nu se mai întâmplă, ca urmare a problemelor de finanţare. „Acum, piaţa românească este pe cont propriu”, avertizează acesta.

Imobiliarul autohton mai respiră încă

În ciuda acestor estimări nu tocmai roz, Moshe Agavi nu se încadrează în categoria celor care au de gând să dea bir cu fugiţii. „Cred că piaţa nu a murit complet. Cred în continuare că România este un loc bun pentru afaceri”, subliniază acesta. Pe termen lung, „cererea de locuinţe există.

Problema este puterea de cumpărare, iar aceasta va depinde de dezvoltarea economică”, crede el. În următorii 3-5 ani, dacă Guvernul şi băncile româneşti fac paşii necesari, oamenii vor începe din nou să cumpere case noi. În mod normal, a avea o locuinţă este una dintre nevoile primare ale populaţiei, iar românii îşi doresc cu siguranţă apartamente noi, moderne.

Este adevărat că, pentru moment, previziunile sale liniştitoare privind evoluţia pe termen mediu a pieţei imobiliare sunt greu de asimilat. Spectrul unui colaps economic iminent atârnă greu. Estimările nu vin însă doar de la un developer, ci şi de la un om de afaceri direct familiarizat cu sistemul financiar.

Timp de 22 de ani, Moshe Agavi, de profesie avocat, a lucrat pentru bănci din Israel, ocupându-se în mod direct de partea de creditare a unora dintre cei mai mari jucători imobiliari din ţara sa natală.

Abia în urmă cu trei ani a făcut schimbarea de direcţie către real estate, iar România a fost destinaţia pe care a ales-o pentru a trece de partea developerilor. „Când vorbeşti despre real estate, vorbeşti şi despre finanţare, împrumuturi, credite ipotecare, nu doar despre construcţii”, îşi motivează Agavi decizia.

Cunoaşterea îndeaproape a modului de funcţionare a sistemului bancar este probabil ceea ce îi dă siguranţă în faţa turbulenţelor ce se resimt deja în România.

Aşteptarea încordată ce s-a instalat în ultimul an pe piaţa imobiliară autohtonă, deşi îl face cu siguranţă mai precaut, nu pare totuşi să-l sperie prea tare. Este normal ca, „atunci când întreaga lume trece prin turbulenţe financiare, oamenii să aştepte”, crede Moshe Agavi.

Pe scurt

S-a născut în România, la Iaşi, în 1957. La vârsta de trei ani a plecat din ţară alături de părinţii săi, însă a continuat să vorbească româna în familie. Acesta a fost unul dintre atuurile pe care le-a avut atunci când a primit oferta de a lucra în România, în urmă cu trei ani de zile.

A sudiat dreptul şi are o diplomă în Administrarea Afacerilor. După absolvirea facultăţii, a devenit consilier juridic pentru o bancă, după care a fost numit manager al diviziei de creditare. La sfârşitul carierei sale în domeniul bancar avea 48 de ani şi deţinea funcţia de vicepreşedinte al Mercantile Discount Bank, din Israel.

Cea mai mare parte a timpului – mai bine de 20 de zile pe lună – şi-o petrece în România. Două din patru weekenduri pleacă acasă, iar în celelalte două rămâne aici. În Bucureşti locuieşte într-un apartament închiriat în zona Unirii.

Nu are de gând să-şi deschidă o afacere proprie, deşi nu exclude total această perspectivă. Nu se consideră genul de persoană potrivit pentru a manageria un business propriu. Deşi a fi country managerul unei companii într-o ţară străină este o experienţă oarecum similară, între cele două există totuşi o diferenţă fundamentală. Atunci când eşti angajat într-o companie, „lucrezi cu banii altor oameni”.

Unul dintre hobby-urile sale este cititul, îi plac mai multe tipuri de cărţi, dar printre preferatele sale se numără romanele science-fiction. Îi plac şi filmele de acest gen.