Cum arată piaţa imobiliară după primele luni. Scumpiri ale locuinţelor în Bucureşti

Piaţa de investiţii este cel mai puţin afectată de criza sanitară, în timp ce segmentul de birouri – cel mai afectat dintre toate sectoarele imobiliare şi aflat în plină transformare – mai aşteaptă anul acesta încă 40.000 de noi mp. Piaţa de industrial beneficiază de cele mai multe oportunităţi, iar zona rezidenţială rămâne cea mai stabilă, arată cel mai nou studiu Crosspoint Real Estate.

Piaţa de investiţii din România

În pofida situaţiei unice în care ne aflăm şi a impactului puternic asupra economiei, piaţa românească de investiţii a performat mai bine în primele trei trimestre ale acestui an, decât în întregul an 2019. Deşi, acest lucru se datorează, în principal, amânării celei mai mari tranzacţii anunţată pe piaţă – achiziţia portofoliului de birouri al NEPI de către Afi Europe, în valoare de 307 milioane Euro, iniţiată în 2019 – piaţa pare să nu fie, încă, afectată de criza sanitară.

Conform raportului de piaţă realizat de Crosspoint Real Estate, cel puţin până la sfârşitul anului, efectele crizei nu se vor reflecta subsţantial pe piaţa de investiţii imobiliare. Volumul total al investiţiilor, în primele nouă luni din 2020, a fost de peste 738 milioane Euro - o creştere de 31%, în comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut. Investitorii s-au concentrat, aproape exclusiv, pe proiecte de birouri (93% din volumul total al investiţiilor) şi au fost activi, mai ales, pe piaţa din Bucureşti (85% din volumul total al investiţiilor),

Randamentele investiţionale şi-au păstrat valorile ridicate din perioada anterioară crizei (7% pentru birouri, 6,75% pentru retail şi 8% pentru industrial) şi, cel mai probabil, nu vor suferi modificări pe termen scurt şi mediu. 

Deşi clădirile de birouri rămân opţiunea preferată a investitorilor, sectorul trece prin schimbări importante. Există un nivel ridicat de incertitudine cu privire la revenirea acestui segment la nivelul pre-pandemie, având în vedere intenţia cât mai multor companii de a alege varianta muncii de acasă pe o perioadă nedeterminată.

Chiar dacă segmentul de retail a fost lovit puternic de criza COVID-19, acesta şi-a început revenirea mult mai rapid decât s-a aşteptat, iar această capacitate de revenire ar putea să atragă viitori investitori. De asemenea, criza actuală ar putea marca un punct de cotitură pentru produsele rezidenţiale, o clasă de active ce nu a fost, încă, luată în considerare de investitori în România. 

Piaţa rezidenţială din Bucureşti 

Deşi perioada de urgenţă a blocat tranzacţiile imobiliare, inclusiv pe piata rezidenţială, segmentul rezidenţial şi-a revenit rapid începând cu luna mai, numărul total de tranzacţii în primele nouă luni ale lui 2020 a avut o scădere de doar  8%, faţă de aceeasi perioadă a anului precedent. Similar cu anii anteriori, preţul mediu al unităţilor rezidenţiale noi a înregistrat o creştere de 4%, în primele nouă luni ale anului.

Impactul pandemiei COVID-19 a devenit vizibil în a doua jumătate a anului, când preţurile au consemnat scăderi, preţul mediu/mp ajungand la 1.400 euro/mp pentru apartamentele noi, în luna septembrie. În ultimele luni, s-a înregistrat, însă, o apreciere a preţurilor apartamentelor vechi în Bucureşti, cu o diferenţă medie de 60 euro/mp între apartamentele vechi şi cele noi. În comparatie, anul trecut această diferenţă era de peste 110 euro/mp. Acest aspect ar putea fi atribuit faptului că, având în vedere experienţa prin care clienţii au trecut în timpul crizei financiare din 2008, aceştia abordează cu prudenţă proiectele aflate în constructie. În plus, oferta de apartamente vechi de pe piaţă este mai mare momentan şi din cauza scăderii profitabilităţii pieţei chiriilor.

„Raportul nostru arată că încrederea diminuată a clienţilor în piaţa rezidentială nouă, deşi bazată pe o experienţă reală, aceasta nu mai este justificabilă în 2020. Piaţa rezidentială este cu totul alta, există un număr semnificativ de dezvoltatori institutionalizaţi, cu experienţă, cu proiecte finanţate în mare parte din resurse proprii, care nu se mai bazează pe credite pentru a finaliza proiectele. La rândul lor, clienţii au un acces mult mai mare la informaţii legate de toate aspectele pieţei şi pot lua decizii informate”, explică Ilinca Timofte, Research Analyst, Crosspoint Real Estate.  

Un alt motiv pentru care clienţii se îndreaptă spre locuinţe în blocuri vechi este cota de 19% a TVA-ului pentru locuinţe noi mai scumpe de 450.000 lei. „Pentru produsele destinate clienţilor cu venituri medii, care îşi doresc, de exemplu, un apartament nou cu două camere, achiziţionarea acestuia este restricţionată exclusiv de cota ridicată de TVA, în condiţiile în care preţul mediu al unui astfel de produs este de peste 100.000 euro. O cotă unică de TVA de 5% pentru locuinţele noi ar avea un efect pozitiv asupra pieţei rezidenţiale, atât din punct de vedere al dezvoltarilor, cât şi din perspectiva satisfacţiei clienţilor”, completează Oana Popescu, Associate Director, Residential Capital Markets, Crosspoint Real Estate.

Zonele cu cele mai ridicate preţuri rămân cele din centru-nord (Floreasca, Aviatorilor, Primăverii), în timp ce zonele periferice de vest şi sud sunt, în continuare, cele mai ieftine. Deşi, parte din clienţi se asteaptă la scăderi bruşte ale preţurilor, acestea se vor menţine la acelaşi nivel sau vor înregistra scaderi puţin semnificative, cel putin până la finele anului.

Piata spaţiilor de birouri în Bucureşti

Stocul actual de clădiri de birouri moderne a ajuns în Capitală la peste 3,3 milioane de mp, cu şapte clădiri, care însumează peste 120.000 mp livrate în primele nouă luni şi aproximativ 40.000 mp planificaţi pentru livrare până la sfârşitul anului.  

Puţin peste 160.000 mp de spaţii de birouri au fost închiriaţi în Bucureşti, în primele nouă luni ale anului, o scădere de 40% comparativ cu 2019. În plus, majoritatea contractelor semnate au reprezentat reînnoiri şi renegocieri. Acest lucru poate fi un semn al faptului că, deşi chiriile contractuale nu au suferit modificări semnificative, chiriile sunt negociate mult mai intens acum, decât în perioada pre-COVID (perioade mai lungi de chirie gratuită, contribuţii mai mari la bugetul de fit-out din partea proprietarilor etc.), mai precizează studiul. Multe companii, în special cele din industria IT&C - principalul generator de cerere de spatii de birouri - încă adoptă munca de acasa şi vor continua să o facă, cel puţin, până la sfârşitul anului. Mai mult, unele companii şi-au planificat revenirea la birou în prima jumătate a anului viitor. 

Piaţa spaţiilor industriale din România 

Cu peste 250.000 de spaţii industriale noi livrate pana în prezent în acest an, se asteaptă ca, până la sfârşitul lui 2020, stocul industrial în România să atingă 5 milioane mp. Pe fondul crizei COVID-19, piaţa de spaţii industriale şi logistice a înregistrat o creştere importantă, cu un nivel al cererii cu 50% mai ridicat decât în 2019, de 388.000 mp.

Dezvoltarea e-commerce-ului şi a industriilor strategice precum producţia de echipamente medicale, dar şi nevoia tot mai evidentă pentru centre logistice urbane, au contribuit la creşterea cererii de spaţii industriale. De asemenea, anul acesta s-a înregistrat o cerere ridicată din partea unor companii locale pentru spaţii mai mici. Cu toate că impactul crizei sanitare asupra sectorului industrial a fost unul pozitiv, ritmul de creştere va avea o uşoară încetinire în perioada următoare, pastrand, însă, un trend ascendent.

Potrivit analizei Crosspoint Real Estate, situaţia actuală a creat şi noi oportunităţi pentru piaţa industrială din Europa Centrală şi de Est, unde eventualele investiţii în infrastructură ar putea facilita relocarea unor centre de producţie din Asia.