Sudul şi vestul, noile ţinte pentru dezvoltarea hotelieră în Capitală

La un flux în continuă creştere al oamenilor de afaceri care vin în România odată cu perspectiva aderării la UE, investitorii în hoteluri se luptă pe o piaţă a Capitalei, unde spaţiile

La un flux în continuă creştere al oamenilor de afaceri care vin în România odată cu perspectiva aderării la UE, investitorii în hoteluri se luptă pe o piaţă a Capitalei, unde spaţiile care se pretează construcţiei de locaţii de cazare sunt din ce în ce mai rare. Principalele locaţii de interes până acum centrul şi nordul se apropie de saturaţie. Următoarele zone de interes pentru astfel de proiecte sunt ieşirile din Bucureşti, în special sudul şi vestul, unde lipsesc hotelurile şi unde preţurile la terenuri încă nu au sărit în aer.
În zonele de sud şi vest ale Capitalei, preţurile la terenuri se încadrează, în acest moment, între 300 şi 800 de euro pentru un metru pătrat. Pentru comparaţie, în nord zona cea mai efervescentă din punct de vedere imobiliar , preţurile variază între 1.500 şi 3.500 de euro pe metru pătrat. Suprafaţa optimă pentru construcţia unui hotel clădirea propriu-zisă, parcare şi alte utilităţi - poate varia, în funcţie de dimensiunile şi categoria hotelului, între 400 şi 6.000 de metri pătraţi, spun analiştii.
Potenţialul noilor zone a fost deja sesizat de companiile de profil Ana Hotels caută oportunitatea de a dezvolta un proiect în vest, iar Wyndham Worldwide, care deţine mărcile Howard Johnson şi Ramada la nivel local, va afilia un hotel în zona de sud, sub brandul Days Inn. Dezvoltarea unui hotel implică investiţii între circa 60.000 şi 200.000 de euro pe cameră, în funcţie de nivelul de confort şi de dotările aferente.
"Centrul a fost mereu interesant pentru investitori. Însă acum se caută şi zonele de ieşire din Bucureşti cea din sud, de la vest", spune Dinel Saizu, directorul general al hotelului de patru stele Phoenicia din Capitală. Potrivit acestuia, locaţiile interesante sunt cele din zonele care au o legătură cu autostrada. Mai mult, spune Saizu, se va observa, încet, o orientare a investiţiilor către hoteluri de 1-3 stele, segment foarte deficitar în acest moment.
"În Bucureşti lipsesc hotelurile de nivel între una şi trei stele, care se găsesc în toate marile oraşe din lume. Piaţa începe să se satureze la nivel de 4-5 stele", estimează Saizu.
Lanţurile internaţionale vor hoteluri în Bucureşti
Bătălia o să fie cu atât mai dură cu cât, odată cu aderarea, se vor stabili la nivel local lanţuri hoteliere internaţionale care până acum au lipsit. Astfel, de ceva vreme nume precum Starwood Hotels, Hyatt, Four Seasons sau Kempinski "survolează" Bucureştiul. Pe de altă parte, nume deja existente pe piaţă caută să afilieze alte unităţi. Astfel, Marriott International (prezent sub contract de management la hotelul de cinci stele JW Marriott Bucharest) vizează afilierea unei noi locaţii, sub unul dintre brandurile Courtyard, Renaissance sau Ritz Carlton. Hilton International (care realizează managementul de la Athenee Palace Hilton) caută loc pentru marca Scandic, iar Intercontinental International (prezent sub formă de contracte de management la Crowne Plaza şi Intercontinental) vrea să atace piaţa cu un Holiday Inn. Toate acestea sunt exemple de companii care au venit în România la nivel de cinci stele şi caută unităţi la nivel similar sau inferior. Pe de altă parte, există şi exemple de lanţuri care au intrat în România la 3-4 stele şi acum vor să afilieze unităţi superioare. Olandezii de la Golden Tulip urmăresc să dezvolte până în 2008 un proiect în zona de nord, sub brandul de cinci stele, introdus în toamna acestui an Royal Tulip. Lanţurile hoteliere internaţionale evită, în general, să se implice financiar în proiectele dezvoltate, preferând varianta contractelor de management sau de franciză. Astfel, aceştia caută un investitor, care dezvoltă o locaţie după un plan bine stabilit, în conformitate cu standardele lanţului. Acesta vine apoi cu unul dintre brandurile din portofoliu, oferind locaţiei atât vizibilitate la nivel internaţional, cât şi un nume cunoscut de turiştii străini. Există însă jucători importanţi, care consideră că încă există suficient loc pentru hoteluri de cinci stele. Aceştia estimează că se mai pot adăuga încă 1.500 de camere celor 1.600 deja existente pe cel mai înalt palier.
"Investitorii bucureşteni, atraşi de noutate şi de credibilitatea lanţului, cochetează cu ideea evaluării proiectelor lor hoteliere, pentru care şi-ar dori o afiliere sub noul concept Royal Tulip. Dat fiind potenţialul major al pieţei bucureştene pe nivelurile superioare de clasificare, poate fi loc pentru o eventuală asemenea completare faţă de cele 4 hoteluri de 4 şi 3 stele pe care lanţul deja şi le-a alăturat în Bucureşti", spune Paul Mărăşoiu, director regional pentru România şi Republica Moldova al Golden Tulip şi preşedintele companiei de consultanţă în domeniul hotelier Peacock Hotels. Compania are în acest moment, în dezvoltare, proiecte, sub brandul Royal Tulip, la Amsterdam, Berlin, Casablanca şi Dallas. Conform site-ului oficial al Golden Tulip, locaţia din Amsterdam va fi prima inaugurată, în 2009. Toate aceste proiecte vor implica terenuri, care sunt încă disponibile, spun agenţiile imobiliare.
"Deocamdată, nu s-a constatat o cerere accentuată pe zonele de sud şi vest ale Bucureştiului pentru construirea de hoteluri. În general, se caută terenuri bine poziţionate şi care dispun de o infrastructură edilitară bine pusă la punct", spune Călin Clinciu, director de comunicare al companiei de consultanţă imobiliară Euroest, una dintre cele mai importante de pe piaţa de profil. Potrivit acestuia, solicitările pentru amplasamente destinate dezvoltărilor hoteliere vin în vecinătatea centrelor de conferinţe şi expoziţii, cum este Romexpo.
"În acest moment, încă mai e nevoie de hoteluri pe toate palierele. Totuşi, se diferenţiază o cerere mai mare pentru hoteluri "cu brand" de 3 şi 4 stele", spune Hans Rudolf Rutti, general manager al hotelului Intercontinental. Potrivit acestuia, după saturarea pieţei pe aceste segmente se va putea vrbi despre unităţi de nişă, precum hotelurile cu un design special, cele de tip aparthotel, precum şi cele cu orientare spre anumite tipuri de servicii. În acest moment, în Bucureşti activează un singur aparthotel, în cadrul complexului Centre Ville.

Investiţia în cifre
Cost pe cameră
* la o stea şi două stele circa 60.000 de euro
* la trei stele circa 120.000 de euro
* la patru stele circa 150.000 de euro
* la cinci stele circa 200.000 de euro (Sursa Peacock Hotels)
Preţuri la terenuri, per metru pătrat
* între 300 şi 800 de euro în zona de vest şi de sud a Capitalei
* între 1.500 şi 3.500 de euro în nord
Suprafaţa optimă de teren
* între 400 şi 6.000 de metri pătraţi, în funcţie de anvergura proiectului