În cât timp îţi pierzi casa, dacă n-ai plătit rata la scadenţă

Creditele pentru achiziţia sau construirea unei locuinţe sunt unele dintre cele mai ridicate riscuri pe care şi le asumă românii. În cele ce urmează, cu ajutorul Dimanei Vlaeva, managing director DCA România, vă prezentăm care sunt riscurile asumate în funcţie de tipul creditului.

Creditul Prima Casă 

Acest tip de credit este destinat achiziţiei sau construirii primei locuinţe, ce se acordă pe termen maxim de 30 de ani, unde avansul minim este de 5%, în funcţie de finanţatorul avut. În cuantumul sumei totale de rambursat se regăseşte dobânda preferenţială conform legislaţiei în vigoare şi comisionul de gestiune, datorat FNGCIMM (Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii), prevăzut de legislaţie. 

Dacă creditul este într-o altă monedă atunci trebuie urmărită evoluţia acesteia. 

Un alt aspect important de care este bine să tinem cont este faptul că acest tip de credit vine împreună cu dobânda variabilă în funcţie de un indice de referinţă (ROBOR, EURIBOR, LIBOR). Asta înseamnă că trebuie să urmărim îndeaproape graficul de rambursare pentru a ne asigura că achităm de fiecare dată întreaga rată avută.

Dacă ajungem în situaţia în care am depăşit 60 de zile de întârziere la plată, banca va anunţa imediat Fondul de Garantare (FNGCIMM) pentru a nu pierde garanţia oferită de Statul Român şi care reprezintă 50% din valoarea creditului către bancă (sau 40%, în funcţie de tipul locuinţei, exceptând dobânzile, comisioanele şi alte cheltuieli bancare). Apoi, se va trece imediat la executarea silită, prin vânzarea locuinţei ipotecate.

Conform Hotărârii de Guvern Nr. 388 din 27 mai 2015, putem cere băncii repunerea în drepturile şi obligaţiile aferente contractului de credit şi de garantare, cu respectarea condiţiilor programului şi cu menţinerea condiţiilor în care a fost acordată garanţia. Însă, atenţie: acest lucru poate fi solicitat o singură dată, iar dacă ulterior eşuăm din nou în a respecta scadenţele de plată, vom datora băncii obligaţii fiscale suplimentare.

Sumele plătite de Fondul de Garantare către bancă pentru Programul Prima Casă sunt obţinute de la noi, beneficiarii programului, prin executare silită, de către Agenţia Naţională pentru Administrare Fiscală (ANAF). 

Cu alte cuvinte, nerepectarea scadenţei va avea următorul parcurs: statul va plăti garanţia, apoi va executa silit ipoteca constituită în favoarea statului român şi a finanţatorului, urmând ca statul să se substituie în drepturile băncii şi să ne urmărească prin ANAF pentru tot ceea ce a mai rămas de plată, datoria nefind ştearsa odată cu executarea. În plus, ANAF ne va penaliza cu o dobândă de până la 18% pe an, aplicată la suma rămasă de restituit.

Creditul ipotecar  

Cei care nu îndeplinesc condiţiile Programului Prima Casă sau care nu doresc cumpărarea unei locuinţe prin intermediul Programului pot accesa creditele ipotecare  ce se acordă pe o perioadă de maxim 35 de ani. La fel ca în cazul creditului pentru Prima Casă, moneda poate să difere ceea ce poate conduce la creşterea ratei în funcţie de evoluţia avută şi indicele de referinţă ales. 

După 90 de zile de la ultima plată, banca ne va contacta pentru a găsi pe cale amiabilă o soluţie de achitare a ratelor restante, plus majorările datorate zilelor de întârziere.

Dacă banca începe executarea silită, în baza contractului de ipotecă ce are calitatea de titlu executoriu, atunci pasul următor este ca imobilul să fie evaluat şi scos la licitaţie. Suma obţinută în urma vânzării va fi folosită pentru a achita creditul şi costurile cu executarea: onorariul executorului bancar, majorări, comisioane, dobânda percepută de bancă.

Dacă valoarea imobilului nu acoperă suma totală pe care trebuie să o rambursăm, aceasta se va recupera prin poprire asupra veniturilor avute sau prin altă formă de executare a bunurilor debitorului.

După adjudecare şi trecerea casei pe numele noului proprietar, suntem obligaţi să părăsim locuinţa. Tot atunci, numele nostru va apărea în Registrul Debitorilor (baza de date unică la nivel naţional, în format electronic, unde sunt înregistrate debitele şi operaţiunile efectuate în legătură cu fiecare credit în parte).

Creditul imobiliar

Creditul imobiliar este un împrumut financiar destinat achiziţionării, construcţiei sau renovării unei locuinţe. Acest tip de împrumut este garantat cu un imobil, altul decât cel achiziţionat, construit sau modernizat. Condiţia esenţială ca să poţi pbţine un astfel de credit este să deţii un alt imobil pentru a putea garanta creditul. Dacă creditul nu se poate colecta pe cale amiabilă, banca va începe procedura de executare silită exact ca la creditul ipotecar.