Spaţiile comerciale, afacerea imobiliară care guvernează provincia

Tot în oraşele din ţară pot fi văzute însă şi cele mai multe magazine neînchiriate, rata de neocupare fiind cu aproximativ 6% mai mare decât în Bucureşti Anul 2007 nu a adus o

Tot în oraşele din ţară pot fi văzute însă şi cele mai multe magazine neînchiriate, rata de neocupare fiind cu aproximativ 6% mai mare decât în Bucureşti

Anul 2007 nu a adus o creştere semnificativă a stocului de spaţii comericale din Bucureşti. Iar una dintre urmările directe ale acestei realităţi este ieşirea Capitalei din topul celor mai căutate destinaţii a retailerilor europeni.

România, în ansamblu, rămâne însă o opţiune serioasă atunci când vine vorba de expansiunea externă a marilor branduri. Şi asta pentru că dezvoltatorii locali şi străini s-au lansat într-o cursă de construire de malluri în aproape toate marile oraşe din provincie.

Specialiştii companiei Eurisko spun că investitorii în spaţii comerciale aleg să îşi plaseze banii în oraşe din provincie, cu o populaţie mai numeroasă de 100.000 de locuitori. Timişoara, Braşovul sau Constanţa se numără printre cele mai efervescente locaţii de pe harta imobiliară a momentului.

La polul opus, oraşele din partea de nord-est sunt considerate cel mai puţin atractive. Motivele pe care invocate de specialişti ţin de infrastructura deficitară, dar şi de puterea de cumpărare mai mică decât media naţională a locuitorilor din zonă.

Legăturile aeriene subdimensionate, existenţa unui singur drum european, precum şi defrişările masive care au condus la inundaţii şi alunecări de teren sporesc gradul de risc aferent unei astfel de investiţii.

Cu toate acestea, la nivelul întregii ţări, acest segment al pieţei imobiliare rămâne deosebit de dinamic. Numai în cursul anului trecut investiţiile în malluri au fost de aproximativ jumătate de miliard de euro, iar trendul anilor viitori, aşa cum îl văd specialiştii, va continua să fie unul ascendent.

"Dezvoltarea rapidă a reţelelor comerciale reprezintă, de altfel, un factor de mare influenţă asupra dezvoltării celorlalte segmente de piaţă", nuanţează Luiza Moraru, partner în cadrul companiei Eurisko.

Moda francizei a apus

Potrivit unui raport de cercetare al companiei imobiliare Cushman&Wakefield, 80% din retailerii care aleg România preferă acum metoda intrării pe piaţă printr-o reţea proprie. Doar 20% mai aleg metoda francizării sau pe cea a formării unui joint venture cu un partener local.

"Dezvoltarea pieţei de retail la nivel internaţional, precum şi numeroasele proiecte anunţate transformă România într-o destinaţie din ce în ce mai atractivă pentru retaileri", a declarat directorul departamentului de cercetare în retail al companiei Cushman & Wakefield, Yvonne Court.

În privinţa amplasamentelor alese de retaileri, în prim plan se situează cele cu ieşire la stradă şi centrele comerciale din interiorul şi exteriorul oraşelor, ultimele locuri fiind ocupate de parcurile de distracţii şi de parcurile industriale.

Cele mai multe spaţii goale, în provincie

Aproximativ un metru din 10 din suprafaţa totală de spaţii comerciale din provincie nu îşi găseşte chiriaş. În Bucureşti, situaţia este mult mai bună pentru proprietarii de malluri, gradul de neocupare pe anul trecut fiind, conform datelor Colliers International, de 3,16%. Cei mai mulţi metri pătraţi disponibili se găsesc în Unirea

Shopping Center, City Mall şi Jolie Ville.

La creşterea susţinută a pieţei contribuie politica de extindere a marilor lanţuri de hipermarketuri. Astfel, Carrefour îşi adaugă noi unităţi în portofoliul în Iaşi, Oradea şi Arad. Cora atacă şi ea provincia. Cea de-a treia locaţie a companei şi prima din afara Bucureştiului este Clujul.

După deschiderea primei unităţi în Titan, Auchan a anunţat un alt proiect în sudul Capitalei, dar şi extinderea în provincie. Alţi nou-veniţi pe această piaţă sunt Real şi Spar. Real, hipermarketul cu galerii comerciale de mici dimensiuni s-a concentrat în general pe zona Ardealului, în timp ce Spar pariază şi pe supermarketuri.

Oferta se dublează în 2007

Anul acesta, stocul de spaţii comerciale se va dubla. Creşterea se datorează aproape exclusiv noilor dezvoltări din provincie şi se va ajunge astfel la un total estimat de 350.000 de metri pătraţi închiriabili. Rămân însă la un nivel constant al stocului locaţiile stradale.

GTC, Euromall, Mivan, Africa Israel, Riofisa sau TriGranit sunt câteva nume de mari de dezvoltatori care au început deja asaltul provinciei. Rifisa ţinteşte Braşovul şi Timişoara, TriGranit are un proiect de aproape 70.000 de metri pătraţi în Constanţa, iar irlandezii de la Mivan construiesc în Arad, Oradea şi Târgu Mureş.

Monica Barbu, director al diviziei de retail din cadrul Colliers, atrage însă atenţia că în oraşe precum Cluj, Arad sau Craiova există, deocamdată pe hârtie, o supraofertă. "În aceste oraşe, a căror populaţie nu depăşeşte 350.000 de locuitori, au fost anunţate patru sau cinci proiecte", arată Monica Barbu.

Chiriaşii de talie mică domină mallurile

Cel mai adesea, cei care caută să deschidă un magazin într-un mare centru comercial vor să închirieze suprafeţe relativ mici, care nu depăşesc 200 de metri pătraţi. Specialiştii spun că, din acest an, marii chiriaşi vor fi din ce în ce mai interesaţi de piaţa românească.

Primele semne au şi apărut. Springfield, Women Secret, Tifossi şi Ecco sunt câteva dintre numele noi care au pătruns pe segmentul de "fashion" încă de anul trecut. Anul acesta, în cei 8.000 de metri pătraţi de la Bucureşti Mall au venit nume precum Debenhams sau Tommy Hilfiger.

Cu toate acestea, "greii" din piaţa chiriilor rămân în continuare băncile, farmaciile şi operatorii din industria IT. O tendinţă recentă este intrarea pe piaţa autohtonă a unor importante lanţuri de cafenele şi restaurante. Alături de cel mai recent, Starbucks, pot fi enumerate şi alte nume sonore precum Costa Coffee, Sbarro sau Cili Pizza.

Al doilea an de scădere a chiriilor

În acest context, creşterea constantă a numărului de spaţii comerciale a condus la scăderea nivelului chiriei. În 2006, aceasta s-a micşorat în medie cu 9%, până la nivelul lunar de 25 de euro pe metru pătrat. Iar specialiştii spun că şi în aces an vom asista la o diminuare a tarifelor, în anumite cazuri chiar cu până la 25%.

De aceea, "având în vedere noile proiecte care au fost anunţate pe piaţă, proprietarii centrelor comerciale deja deschise au încercat să-şi întărească poziţia pe piaţă prin atragerea de noi branduri internaţionale, care obişnuiesc să plătească chirii mai mici decât companiile locale" se arată într-un studiu al companiei Colliers.

În prezent, chiria medie înregistrată în centrele din afara Bucureştiului se cifrează între 18 şi 25 de euro pe metrul pătrat pe lună. Chiriaşii mai trebui să ţină cont că mai au de plătit în plus şi cheltuielile aferente spaţiilor comune. Acestea variză între 6 şi 11 euro pe metrul pătrat, timp de o lună.

În momentul în care se gândesc să-şi deschidă un magazin într-un mall, doritorii trebuie să ştie că lunar vor plăti şi o taxă de marketing care poate ajunge la un euro pe metru pătrat.