Veşti proaste pentru cei care vor să-şi ia o casă. Cum au evoluat preţurile imobiliare în 2019

Ritmul de creştere a preţurilor de pe piaţa rezidenţială autohtonă a accelerat faţă de anul trecut, arată un studiu realizat de Imobiliare.ro, ceea ce aduce veşti proaste pentru cei care doresc să îşi cumpere o casă.

Astfel, la nivelul trimestrului al patrulea din 2019, locuinţele (atât apartamente, cât şi case) sunt cu 7% mai scumpe decât în urmă cu un an. Spre comparaţie, în perioada similară din 2018, diferenţa de preţ la 12 luni se situa la 5,3%.

Evoluţia a fost diferită atât în funcţie de oraş, cât şi în funcţie de segmentul analizat: în Capitală, ritmul de creştere a preţurilor s-a dublat comparativ cu 2018 pe piaţa veche, însă s-a menţinut relativ constant pe cea nouă; în restul ţării, avansul este de peste două ori mai mare pe segmentul vechi şi, respectiv, de aproape cinci ori mai mare pe segmentul nou. Astfel, locuinţele vechi au consemnat un plus de 9% în Bucureşti, faţă de 6% în restul ţării; unităţile locative nou-construite, pe de altă parte, s-au apreciat cu 8% în Bucureşti şi, respectiv, cu 10% în restul ţării. Spre comparaţie, în ultimul trimestru din 2018 locuinţele vechi erau cu 4,6% mai scumpe în Capitală şi, respectiv, cu 2,6% în rest, iar cele noi erau cu 9% mai scumpe în Bucureşti şi cu 2,1% în restul ţării.

Important de menţionat ar fi că accelerarea ritmului de creştere a preţurilor locuinţelor este contrabalansată de majorarea salariilor. Potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS), câştigul salarial mediu nominal net a crescut cu 14,6% în ultimul an, de la 2.720 de lei (în octombrie 2018), la 3.116 lei (în octombrie 2019). În construcţii, salariul mediu net a fost 3.036 lei, faţă de 2.033 de lei anul trecut.

Un upgrade pe două camere vechi, 16.000 de euro

Pe tot parcursul lui 2019, preţul mediu solicitat pentru un apartament vechi cu două camere situat în zona centrală şi semicentrală a Bucureştiului s-a situat la aproximativ 77.000 de euro, faţă de 74.000 de euro în 2018. Spre comparaţie, o locuinţă similară, dar situată la periferie, a putut fi achiziţionată cu 61.000 de euro, în creştere de la 59.000 de euro. Diferenţa între cele două tipuri de proprietăţi s-ar situa, aşadar, la 16.000 de euro (în creştere de la 15.000 de euro).

Pe de altă parte, bugetul necesar pentru a face un upgrade de la periferie spre zona centrală şi semicentrală a Capitalei este semnificativ mai mare pe segmentul nou: este vorba, mai exact, despre o diferenţă de 40.000 de euro, faţă de 30.000 de euro anul trecut. Astfel, un apartament nou cu două camere a putut fi achiziţionat, în 2019, cu o medie de 93.000 de euro în zona centrală şi semicentrală, în creştere de la 82.000 de euro în 2018. Preţul mediu solicitat pentru un apartament nou la periferie s-a menţinut, însă, la un nivel relativ constant, anume 53.000 de euro (faţă de 52.000 de euro anul trecut).

Cererea a crescut uşor, dar cumpărătorii nu acţionează sub presiune

În 2019, cererea de locuinţe din marile oraşe s-a revigorat uşor faţă de anul anterior, ajungând la 470.000 de potenţiali cumpărători (faţă de 460.000 în 2018). Un fapt interesant este că, în ciuda acestei tendinţe, cei interesaţi de achiziţia unei asemenea proprietăţi par să fie mai relaxaţi decât în 2018 când vine vorba de închiderea tranzacţiilor: perioada medie de vânzare s-a majorat, în marile oraşe, de la 67 la 93 de zile pe segmentul apartamentelor şi, respectiv, de la 147 la 193 de zile pe cel al caselor şi vilelor.

Acest fapt explică, de altfel, menţinerea unui trend uşor descendent în ceea ce priveşte activitatea de tranzacţionare: pe baza datelor furnizate de ANCPI, Analize Imobiliare estimează că volumul total al tranzacţiilor imobiliare consemnate la nivel naţional va ajunge la circa 540.000 în 2019. Această cifră ar marca o scădere de 4% faţă de anul anterior, când erau consemnate 560.000 de asemenea operaţiuni – în ciuda faptului că activitatea de tranzacţionare a revenit pe plus în trimestrul al treilea. De menţionat este însă că scăderea preconizată pentru anul acesta este mai mică decât cea consemnată în 2018 faţă de 2017, respectiv -10%.

Pe fondul noilor achiziţii, volumul creditelor pentru locuinţe acordate populaţiei la nivel naţional s-a majorat cu aproximativ 10% în decurs de un an; acest indicator s-a cifrat, potrivit datelor Băncii Naţionale a României (BNR), la 79,5 miliarde de lei în octombrie 2019, faţă de 72,3 miliarde de lei în octombrie 2019.

De menţionat este că, în decembrie 2019, principala dobândă de referinţă pentru creditele ipotecare, anume ROBOR la trei luni, era ceva mai mare decât în perioada similară a anului anterior, situându-se la un nivel de 3,06, faţă de 3,04%. Pe de altă parte, indicele ROBOR la şase luni a scăzut, în perioada analizată, de la 3,34% la 3,12%.

Oferta de vânzare pe piaţa veche, mai mică decât pe închirieri

În contrast cu evoluţia cererii, oferta de locuinţe vechi disponibile spre vânzare s-a aflat într-o uşoară scădere anul acesta. Astfel, în marile oraşe din România au fost scoase la vânzare circa 40.000 de apartamente şi case vechi, în scădere de la 41.000 în anul anterior, jumătate din acest volum găsindu-se în Bucureşti. Spre comparaţie, pe piaţa veche există mai multe proprietăţi rezidenţiale disponibile spre închiriere: numărul acestora din urmă s-a majorat cu circa 14% pe parcursul lui 2019, anume de la 49.000 de oferte în 2018, la 56.000. În parte, creşterea interesului pentru închirieri în rândul proprietarilor de locuinţe vechi poate fi explicată prin concurenţa tot mai mare pe care le-o fac locuinţele noi în marile oraşe.

Potrivit estimărilor Analize Imobiliare pe baza datelor INS, numărul locuinţelor finalizate anul acesta ar urma să ajungă la cel puţin 62.000 la nivel naţional, în creştere de la 59.700 de unităţi locative livrate în 2018. Acesta ar fi cel mai mare volum de livrări consemnat din 2008 încoace (când au fost finalizate peste 64.000 de unităţi locative). O monitorizare proprie arată că, în trimestrul al patrulea din 2019, în marile oraşe existau peste 15.000 de apartamente noi disponibile spre vânzare, în circa 400 de proiecte rezidenţiale.