Asmita: zgârie-nori cu picioare de lut

Cele mai înalte clădiri de apartamente din România au „vicii severe la structura de rezistenţă“. Informaţia a devenit publică în urma unui proces dintre dezvoltatorul complexului imobiliar şi constructor.

În Bucureşti, la intersecţia Şoselei Mihai Bravu cu Splaiul Unirii se găseşte complexul Asmita Gardens - şapte blocuri-turn - cu 17 până la 25 de etaje, ce măsoară între 66 şi 90 de metri în altitudine şi cuprind 758 de locuinţe. Au costat 94 de milioane de euro. În decembrie 2011, dezvoltatorul proiectului Asmita Gardens a intrat în insolvenţă, iar azi, apartamentele încă necontractate, aproximativ 350, sunt vândute prin intermediul unui administrator judiciar. 400 de familii locuiesc deja ori sunt pe cale să se mute aici.

Chiar dacă nemaiprezentate publicului până acum, problemele de structură ale celor şapte zgârie-nori s-au oficializat în 2010. Atunci, dezvoltatorul - firma indiano-britanică Asmita Gardens SRL - a fost dat în judecată de antreprenorul general al şantierului, compania austriacă Strabag, pentru recuperarea unei datorii de 8,2 milioane de euro.

O sentinţă judecătorească

Ca să limiteze pretenţiile Strabag, Asmita Gardens a depus în instanţă probe legate de execuţia defectuoasă a clădirilor. Până atunci, acestea fuseseră menţionate exclusiv în dialogul comercial dintre cele două părţi. În acţiunea judecătorească, apărătorul Asmita Gardens, avocatul Ana Diculescu Şova, a scris: „Grave abateri la lucrările de betonare, defecte care nu pot fi remediate şi care afectează decisiv structura de rezistenţă a construcţiilor".

În martie 2011, Strabag a pierdut procesul. Sentinţa menţionează: „Lucrările sunt de o calitate îndoielnică, expertiza tehnică comandată de reclamantă şi realizată de Tecton International revelând vicii ale structurii de rezistenţă şi defecte majore ale betonului încorporat în construcţie. Expertiza a scos la iveală defecte la toate cele 7 turnuri construite de Strabag".

Expertiza citată de Tribunal a fost realizată de inginerul danez Bjarne Moller Virenfeldt (56 de ani), patron al firmei Tecton International şi fost director general al Ţiriac Imobiliare. În expertiză, Virenfeldt a scris: „Găuri în formă de fagure de miere şi segregare. Calitatea foarte redusă a execuţiei betonării. Daunele necesită lucrări de reparaţie foarte ample". Raportul tehnic al danezului, datat martie 2010, a fost o „analiză de birou" bazată pe documentele (înscrisuri sau fotografii) care înregistraseră întreaga desfăşurare a şantierului. În martie 2010, trei dintre cele şapte turnuri erau locuite. Celelalte patru se găseau în faza racordării la utilităţi şi a finisajelor interioare.

Click pe infografie pentru a mări

 „Cele mai sigure clădiri din Bucureşti"

Arhitectul care a proiectat complexul Asmita Gardens, Călin Negoescu (56 de ani), spune: „Dacă există nişte reclamaţii de felul ăsta (n.r.- legate de calitatea structurii de rezistenţă), sunt nişte gogomănii. Când va avea loc un cutremur, clădirile acestea vor fi cele mai sigure din Bucureşti.

Este o lucrare care ar trebui dată de model pentru felul în care a fost executată". Călin Negoescu este co-proprietar al biroului de arhitectură Westfourth Arhitecture - cel mai prolific „laborator" de zgârie-nori din Bucureşti, autor, printre altele, al turnurilor Cathedral Plaza, Bucharest Tower Center, Charles de Gaulle Plaza, City Gate, Monaco Towers etc. Este Asmita Gardens, într-adevăr, o lucrare care ar trebui „dată de model", aşa cum spune cel care a pus pe planşetă cei şapte zgârie-nori înainte ca aceştia să apară pe cerul Bucureştiului?

Gardiner&Theobald: „Ne exprimăm îngrijorarea"

Execuţia Asmita Gardens a fost supravegheată tot timpul de Gardiner&Theobald - consultant internaţional în domeniul construcţiilor şi al arhitecturii. Din documentele obţinute de „Adevărul", reiese că la o jumătate de an de la începerea lucrărilor, pe 14 iunie 2007, Gardiner&Theobald transmitea Strabag: „Ca urmare a primirii rapoartelor de încercare privind rezistenţa betonului turnat în pereţii situaţi la subsolul 2 al turnului T6, noi ne exprimăm profunda îngrijorare cu privire la calitatea materialelor şi a manoperei, care pot periclita rezistenţa şi stabilitatea întregii clădiri. Potrivit rapoartelor menţionate mai sus, rezistenţa betonului în unele porţiuni ale pereţilor este jumătate din rezistenţa necesară".

Altă scrisoare, trimisă de Gardiner&Theobald, pe 3 octombrie 2007, menţionează: „Ne exprimăm îngrijorarea extrem de profundă cu privire la calitatea lucrărilor de rezistenţă pentru turnurile T5 şi T6. (...) Un perete care a fost turnat la etajul 1 al turnului T6, cu numai două zile în urmă, trebuie să fie demolat din cauza calităţii dezastruoase".

Strabag: „Defectele au fost remediate"

Contactată de „Adevărul", compania Strabag a răspuns prin intermediul biroului de presă de la Viena: „Nu există niciun motiv pentru a pune la îndoială calitatea structurii de rezistenţă a proiectului Asmita Gardens. (...) Toate defectele intermediare, constatate pe parcurs, au fost remediate de Strabag înainte de recepţie, iar remedierea lor a fost acceptată de Inginer (n.r. - Gardiner&Theobald)".

ISC: „Am efectuat 109 controale"

Inspectoratul de Stat în Construcţii (ISC) susţine, de asemenea, că la proiectul Asmita Gardens nu au fost înregistrate defecte la structura de rezistenţă: „Pe parcursul execuţiei lucrărilor, Direcţia Regională în Construcţii Bucureşt-Ilfov (DRCBI), prin inspectorii săi de specialitate, a efectuat un număr de 109 controale, dintre care 94 de controale la execuţia lucrărilor ajunse în fază determinantă şi 15 controale curente. Măsurile dispuse de către reprezentanţii DRCBI prin actele de control au fost duse la îndeplinire la termenele stabilite". Reprezentanţii ISC afirmă că recepţia celor şapte clădiri a fost efectuată în iunie 2009 (pentru turnurile T5-T7) şi în noiembrie 2009 (pentru turnurile T1-T4).

Vedete care locuiesc aici

Printre locatarii cu notorietate publică ce şi-au cumpărat apartamente în complexul Asmita Gardens se regăsesc Nicoleta Luciu, actriţă şi vedetă Playboy (două apartamente cu două camere); Călin Goia, solist al trupei Voltaj (o garsonieră); Gabi Constantin, chitarist al trupei Voltaj (o garsonieră); Florin Piersic jr, actor (un apartament cu două camere); Fadi Hassan Nasr, patron al magazinelor de confecţii Ziggo House (zece apartamente).

Păgubiţii celor şapte turnuri

Principalul păgubit al intrării în insolvenţă a Asmita Gardens SRL este banca Alpha Bank, cea care a finanţat proiectul şi care are de recuperat 70 de milioane de euro - tot atât cât a reprezentat împrumutul acordat societăţii indiano-britanice. Investiţia fiind bazată pe credit, dezvoltatorii proiectului au pierdut mult mai puţin. Potrivit tabelului preliminar al creanţelor, întocmit după declanşarea procedurii de insolvenţă, celor doi acţionari ai companiei - senatorul indian Muzaffar Hussain şi fondul britanic Charlemagne Capital - le-a fost recunoscut dreptul de a recupera aproximativ câte 13 milioane de euro. Bani de recuperat are şi Direcţia de taxe şi impozite a Primăriei Sector 4 (aproximativ 1 milion de euro), dar şi opt familii care au contractat apartamente în acest complex. Printre ele, cumpărători speculativi, care, în 2007 şi 2008, au achiziţionat mai multe locuinţe la Asmita Gardens sperând că valoarea acestora va creşte.

Deficienţe constatate după recepţia autorităţilor

Trebuie spus că, în apărarea judecătorească redactată de avocaţii Asmita Gardens, sunt consemnate note ale Gardiner&Theobald, semnalând faptul că, pe şantierul Strabag, remedierea viciilor de execuţie a trenat până dincolo de momentul recepţiilor oficiale, parafate de ISC.  De exemplu, pe 23 septembrie 2008, Gardiner&Theobald observa primele crăpături în pereţii parcării subterane din Faza 2 (turnurile T1-T4). Şaptesprezece luni mai târziu, în februarie 2010 - adică după recepţia ISC - Gardiner &Theobald nota că aceste crăpături nu fuseseră remediate de Strabag.

Un alt exemplu: pe 30 septembrie 2008, Gardiner&

Theobald observa că „au apărut crăpături verticale în zidurile şi în radierul parcării Fazei 1 (turnurile T5-T7)". Un an mai târziu, situaţia era neschimbată: „Crăpăturile nu au fost remediate nici până pe 6 octombrie 2009 (n.r. - la 4 luni după recepţia ISC)".

Defecte structurale majore la turnul T4

Chiar şi când erau efectuate, unele dintre lucrările de remediere trebuiau reluate. Pe 16 octombrie 2008, Gardiner&Theobald transmitea constructorului: „Noi defecte au fost găsite la etajele 5 şi 6 ale turnului T4. Referitor la acelaşi turn, reparaţiile efectuate la primul subsol sunt de o calitate inacceptabilă".

Pe 8 octombrie 2008, au fost semnalate „defecte structurale majore" la etajul 10 al turnului T4, „defecte care afectau integritatea întregii clădiri". „Nu doar că Strabag a ignorat avertizările prin care i se cerea să îmbunătăţească lucrările la turnul T4 până la un nivel calitativ acceptabil, dar calitatea lucrărilor a scăzut. Lucrările de betonare la etajul 10 al turnului T4 au fost suspendate de pe 8 octombrie 2009 până astăzi (n.r. - iulie 2010, la opt luni de la recepţia ISC)" - au scris reprezentanţii Asmita Gardens.

„Reparaţiile nu ar fi fost posibile"

Defectele de betonare par să se fi cronicizat pe şantier. Pe 8 iulie 2008, Gardiner&Theobald transmitea Strabag că îmbinările zidurilor sunt înclinate din cauza turnării incorecte a betonului între etajele 5 şi 10 ale turnului T1.

Inginerul Bjarne Virenfeldt, cel care a studiat „jurnalul" scris al şantierului, spune: „Multe dintre plângerile Gardiner&Theobald sunt de o aşa natură încât lucrările de reparaţie nu ar fi fost posibile. Totuşi, din documentele consultate, reiese cumva că aceste reparaţii au fost făcute. Eu nu am văzut, însă, dovezi care să ateste că reparaţiile au fost specificate, documentate şi verificate cu acurateţe".

„Fiecare element de structură a fost inspectat"

În ciuda acestor date, compania Strabag îşi apără lucrarea: „Calitatea lucrărilor nu este în niciun caz slabă. Am îndeplinit şi am respectat toate specificaţiile şi nivelurile de calitate indicate de client (n.r. - Asmita Gardens) prin intermediul Inginerului (n.r. - Gardiner&Theobald). Lucrul acesta e dovedit de trecerea perioadei de garanţie atât la Faza 1 a proiectului (n.r. - turnurile T5, T6 şi T7), cât şi la Faza 2 (n.r.-turnurile T1, T2, T3 şi T4). (...) Fiecare element de structură a fost inspectat înainte de turnarea betonului, de către dirigintele de şantier şi de propriul nostru management al calităţii. Pe baza acestor inspecţii, au fost pregătite şi semnate toate documentele (n.r. - de recepţie) de către proiectantul structurii de rezistenţă, Inspectoratul de Stat în Construcţii, Primărie şi alte autorităţi".

Virenfeldt:  „Nu ştiu dacă turnurile sunt sigure"

Bjarne Virenfeldt spune: „Eu nu pot afirma că aceste clădiri sunt sigure sau nu sunt sigure. Nu cunosc acest lucru. Raportul meu demonstrează doar că antreprenorul Strabag a prestat o muncă mult sub aşteptări pe acest şantier. Dacă Gardiner&Theobald aduce dovezi că lucrările de reparaţie au fost verificate cu minuţiozitate - şi îşi asumă responsabilitatea pentru aceste dovezi - atunci clădirile pot fi locuite. Dacă nu aduce dovezi, atunci trebuie făcută o expertiză care să verifice felul în care reparaţiile au fost efectuate. Vorbim de lucrări de reparaţie masive, foarte mari, care ar fi trebuit făcute".

Adrian Roşca, inginerul care a coordonat echipa Gardiner&Theobald de pe şantierul celor şapte zgârie-nori şi cel care a semnat, pe durata lucrărilor, notificările trimise Strabag, nu a răspuns întrebărilor transmise de „Adevărul".

Lucrările continuă şi azi

Ca amănunt, turnurile T1-T4 nu sunt complet finalizate nici astăzi, deşi, potrivit contractului încheiat iniţial între Asmita Gardens şi Strabag, acestea ar fi trebuit recepţionate în martie 2009. Primii locatari s-au mutat aici abia cu câteva luni în urmă. Avocatul Remus Borza (39 de ani) - patron al firmei Euro Insol, administratorul judiciar numit de instanţă la complexul celor şapte zgârie-nori după declanşarea procedurii de insolvenţă - spune că Strabag mai trebuie să efectueze lucrări de contravaloarea sumei de 1 milion de euro - sumă pe care Borza s-a angajat să o plătească.

94 de milioane de euro a costat până acum complexul imobiliar Asmita Gardens.

Un senator indian şi mister Rosapepe

Numele şi ideea care au ridicat din pământ cele şapte turnuri ale Asmita Gardens îşi au originea la periferia nordică a Mumbaiului - în apropiere de Marea Arabiei - acolo unde un politician indian, Muzaffar Hussain (45 ani), patronează grupul de investiţii imobiliare  „Asmita" (pe româneşte, „Respectul de sine"). Muzaffar e miliardar în rupii şi ocupă demnitatea de senator în parlamentul statului Maharashtra, al doilea ca mărime al Indiei - stat a cărei reşedinţă administrativă se află la Mumbai.

Patronul Asmita şi-a început prospecţiunile pe piaţa imobiliară din România în 2004. Un an mai târziu, a cumpărat cele 2,7 hectare situate la intersecţia Splaiului Unirii cu Şoseaua Mihai Bravu şi a comandat firmei Westfourth Arhitecture proiectul celor şapte zgârie-nori. Pe teren a plătit 14 milioane de euro, pe proiect şi autorizaţii - 2 milioane de euro. Arhitectul Călin Negoescu îşi aminteşte: „Investitorul indian venea foarte des la Bucureşti. Ne-a întrebat câte blocuri cu 20 de etaje pot fi construite pe terenul pe care îl achiziţionase.

I-am spus că şapte, dar l-am convins să nu le facem pe toate de câte 20 de etaje, ci în forma actuală, cinci turnuri cu câte 17 etaje, un turn cu 21 de etaje şi un turn cu 25 de etaje". În 2006, Muzaffar Hussain a hotărât să-şi înjumătăţească efortul financiar şi a vândut 50% din viitorul complex rezidenţial către un vehicul de investiţii administrat de Charlemagne Capital - companie specializată în managementul de active pe pieţele emergente: Africa, Asia, Europa de Est, America de Sud.

Prezenţa Charlemagne Capital în România

Vehiculul de investiţii administrat de Charlemagne Capital către care Muzaffar a vândut 50% din Asmita Gardens se numeşte European Convergence Development Company (ECDC). Este înregistrat în Insula Man şi îşi derulează operaţiunile din România prin subsidiare deschise în Cipru. Specializat în dezvoltări imobiliare, ECDC are participaţii în mallurile Era Shopping Park Oradea şi Era Shopping Park Iaşi.

De asemenea, deţine 40% din clădirea bucureşteană de birouri Euro Tower, 100% din proiectul unui centru comercial în Băneasa şi a deţinut, până la declanşarea procedurii de insolvenţă, 50% din Asmita Gardens. Un alt vehicul de investiţii prin care Charlemagne Capital e prezent în România se numeşte European Convergence Property Company (ECPC). Acesta e specializat în cumpărări speculative de clădiri de birouri. Între 2005 şi 2007 a cumpărat şi a vândut PGV Tower (Piaţa Vitan), Construdava (Pipera) şi turnul Millenium Building (de lângă Biserica Armenească).

Diplomatul ajuns senator în Maryland

Atât ECDC cât şi ECPC îl au în consiliul director pe James Rosapepe (60 de ani) - ambasadorul SUA la Bucureşti între 1998 şi 2001. Este un job pe care fostul diplomat - în prezent, senator în parlamentul local al statului Maryland - îl face de peste Ocean, rotunjindu-şi câştigurile anuale cu 45.000 de euro. Până astăzi, sumele de bani pe care le-a primit pentru această poziţie s-au ridicat la aproximativ 270.000 de euro, începând cu anul 2005 (pentru ECPC) şi anul 2006 (pentru ECDC).

Fostul ambasador nu a dorit să intre în dialog cu „Adevărul", pentru a detalia contribuţia sa la strategia afacerilor derulate de Charlemagne în ţara noastră. Răspunzând la telefon, secretara lui, Caroline, l-a dat de două ori dispărut. „Ştiu întrebările pe care i le-aţi adresat, am văzut e-mail-ul. L-a văzut şi el. E foarte ocupat... Tot ce pot să fac e să i-l mai pun încă o dată în faţă... Cine ştie, probabil că nu vrea să vă răspundă", a spus femeia. Nici Muzaffar Hussain sau reprezentantul acestuia, James Anthony Maliyl (46 de ani), nu a dat vreun răspuns la e-mail-urile trimise de reporterul „Adevărul".