Piaţa imobiliară, ameninţată de cursul de schimb

BNR spune că un eventual şoc pe piaţa valutară poate afecta dezvoltatorii de proiecte imobiliare Atenţie sporită atunci când vreţi să cumpăraţi un apartament nou încă din faza de

BNR spune că un eventual şoc pe piaţa valutară poate afecta dezvoltatorii de proiecte imobiliare

Atenţie sporită atunci când vreţi să cumpăraţi un apartament nou încă din faza de proiect sau execuţie. Riscul să nu vă mutaţi în casă nouă este destul de mare. Semnalul de alarmă vine din partea Băncii Naţionale, care spune că, în cazul unui şoc pe piaţa valutară românească, companiile din sectorul imobiliar care se bazează, în principal, pe credite externe ar putea să aibă probleme în finanţarea proiectelor pe care le derulează.

Companiile din sectorul tranzacţiilor imobiliare au strâns, pe parcursul anului trecut, circa 28% din totalul datoriei externe pe termen scurt, relevă ultimul raport asupra stabilităţii financiare întocmit de Banca Naţională a României (BNR). "Ponderea mare şi în creştere a activelor imobiliare la nivelul companiilor cu expunere externă semnificativă poate genera evoluţii adverse pe piaţa imobiliară în ipoteza retragerii finanţării pe termen scurt sau a unor şocuri pe curs", arată raportul BNR.

Spre exemplu, o companie care vrea să dezvolte un proiect imobiliar în România, cum ar fi un ansamblu rezidenţial, se împrumută de la o bancă din străinătate. Banii îi primeşte în tranşe şi îi foloseşte pentru a pune în operă proiectul respectiv. Iar ratele aferente creditului le plăteşte din sumele obţinute de la clienţii care au contractat, în faza de proiect, mai multe locuinţe. Problema ar putea apărea în eventualitatea în care între momentul în care dezvoltatorul primeşte banii de la clienţi şi data achitării ratei intervine o fluctuaţie majoră pe piaţa valutară. Dacă rata de schimb a monedei naţionale creşte mult, atunci compania imobiliară ar putea ajunge în situaţia să nu mai poată achita creditul. Adică, finalizarea proiectului este pusă în pericol.

Scenariul BNR, deşi posibil în opinia celor implicaţi în acest domeniu, totuşi nu poate fi extins la nivelul întregii pieţe imobiliare. Analistul imobiliar Radu Zilişteanu spune că "dacă stăm să ne gândim că mulţi experţi financiari vorbesc de un posibil şoc pe curs, atunci aceste temeri sunt îndreptăţite. Asta pentru că schema de finanţare a unor dezvoltatori din România este foarte primitivă". Zilişteanu consideră că mulţi dezvoltatori se bazează pe creditele ipotecare ale clientului final şi nu au o schemă de finanţare corporativă. "Iar un eventual şoc pe curs poate să afecteze stabilitatea financiară fragilă a unui asemenea dezvoltator", crede Zilişteanu.

Riscul valutar, eliminat de strategii prudente de finanţare

O asemenea ipoteză ar avea efecte devastatoare în rândul celor care au contractat o casă de la o asemenea companie. Liviu Ureche, certified international property specialist, îi sfătuieşte pe cei interesaţi de o locuinţă nouă să fie foarte atenţi atât la notorietatea dezvoltatorului şi a antreprenorului, cât şi la stabilitatea financiară a acestora.

Deşi verificarea stabilităţii financiare a unui dezvoltator este o activitate laborioasă, există câteva elemente care indică o strategie financiară prudentă a companiei imobiliare. Daiana Voicu, managing director în cadrul dezvoltatorului Willbrook International Management, spune că, atunci când o firmă îşi elaborează planul de afaceri, trebuie să ia în calcul toate riscurile care pot apărea pe parcursul dezvoltării proiectului. "Trebuie să fim prudenţi. Atunci când contractăm un credit pentru finanţarea unui proiect, acesta trebuie să fie în moneda în care obţinem şi veniturile", explică Daiana Voicu. Ea a adăugat că, dacă până acum câţiva ani, companiile imobiliare se orientau către împrumuturi externe, acum strategia de lucru a dezvoltatorilor se îndreaptă către instituţiile de credit autohtone. "În momentul în care băncile româneşti sunt interesate de proiectele rezidenţiale, nu văd de ce ne-am îndrepta spre cele de afară", spune Voicu. Pentru a evita eventuale situaţii nedorite în relaţia cu un dezvoltator imobiliar, ideal ar fi să achiziţionăm o locuinţă deja construită. Dar, în acest caz, diferenţa de preţ faţă de o casă cumpărată în faza de proiect poate fi între 30% şi 50%.