Cât te costă să construieşti o casă de la zero, în 2018

Lotul de teren, proiectarea, avizele şi autorizaţia de construcţie sunt doar câteva lucruri pe care trebuie să le luaţi în considerare, pe lângă construcţia în sine, atunci când construiţi o casă de la zero. La acestea se mai adaugă branşamentele, mobilarea şi utilarea şi peisagistica, toate necesitând cheltuieli suplimentare.

Aşadar, iată cum se conturează bugetul pentru construcţia unei case de la zero şi ce costuri trebuie să aibă în vedere cei care vor să facă mutarea de la apartament la casă pe pământ, potrivit agenţiei de project management imobiliar Welcome Home.

Lotul de teren                             

Suprafaţa terenului ar trebui să fie de cel puţin două ori mai mare decât amprenta la sol a casei şi ideal, ar fi bine să vă consultaţi şi cu arhitectul în procesul de selecţie a parcelei. Dacă proprietarul terenului nu are, solicitaţi un certificat de urbanism. Acesta indică valoarea maximă a procentului de ocupare a terenului (POT) şi a coeficientului de utilizare a terenului (CUT), precum şi regimul de înălţime a constucţiei.

Având în vedere că preţurile terenurilor în Bucureşti sunt prohibitive pentru majoritatea celor care doresc să îşi construiască o casă, cererea se mută către localităţile din judeţul Ilfov. Unele dintre cele mai căutate zone sunt Ştefăneşti, Pantelimon, Berceni, Domneşti, Chitila sau Otopeni. Preţul pe mp diferă în funcţie de localizare şi proximitatea faţă de mijloacele de transport în comun şi prezenţa utilităţilor. Am luat în considerare preţurile medii pentru loturi de 400 mp.  

Proiectarea

Faza de proiectare este una dintre cele mai importante, deşi mulţi îi percep doar rolul estetic. Proiectantului îi revine sarcina de a elabora proiectul tehnic complet, detaliile de execuţie verificate cu un verificator MLPAT, proiectele de instalaţii sanitare, termice şi electrice, documentaţia tehnică pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie şi devizul estimativ cu necesarul şi cantităţile de materiale prevăzute în proiectul tehnic. Un preţ mediu pentru servicii de proiectare se situează între 12-20 EUR/mpc + TVA.

Clienţii pot opta pentru un plan deja pre-stabilit ce poate fi personalizat, sau un plan 100% personalizat în funcţie de nevoile de locuire, preferinţe stilistice, dimensiunea şi orientarea terenului etc.

Avizele şi autorizaţia de construcţie

Deşi cel mai puţin costisitoare în tot bugetul de construcţie, acestea sunt cele care dau cele mai mari bătăi de cap clienţilor, presupunând multe drumuri şi timp pierdut la cozi pe la diverse autorităţi  şi insituţii. Avizele necesare depunerii documentaţiei pentru autorizaţia de construcţie sunt cele de la mediu, electricitate, gaze, precum şi avizul sanitar. Acestea costă între 150-250 de lei. În funcţie de poziţionare, mai pot fi necesare avize şi de la alte instituţii precum Autoritatea Romana de Aviaţie (dacă terenul se află în proximitatea unui aeroport), MapN (dacă terenul se află în proximitatea unui obiectiv militar) etc. Pentru autorizaţia de construcţie se ia în calcul un procent din valoarea de construcţie a casei, aşa cum a fost definită de proiectant. Se achită în două tranşe de 0,1%, respectiv 0,8% din valoarea casei.

Construcţia propriu-zisă

Colaborarea cu o firmă de construcţii este de preferat, pentru controlul calităţii şi obţinerea unui certificat de garanţie. De obicei, se lucrează cu termene de 50 de ani pentru structură, 10 ani pentru vicii ascunse şi 2 ani pentru manoperă. În procesul de construcţie sunt patru părţi care colaborează pentru buna desfăşurare a lucrării: proiectantul, beneficiarul, antreprenorul şi dirigintele de şantier (obligatoriu, prin legislaţie). După desemnarea antreprenorului, se semnează un contract de antrepriză între cele două părţi şi, în general lucrările se desfăsoară în trei etape:

- faza 1 – organizarea de şantier, turnarea fundaţiei şi a structurii -presupune achitarea a 30% din valoarea contractului.

- faza 2 – casa la gri, semi-finisată: placările interioare şi exterioare finalizate, tâmplăria, geamurile şi uşile exterioare, şape, trasee electrice, termice şi sanitare şi acoperişul -  presupune achitarea a 40% din valoarea contractului.

- faza 3 – casa la alb, complet finisată la interior: gresie, faianţă, parchet, prize, întrerupătoare, corpuri sanitare, calorifere, uşi interioare -  presupune achitarea a restului de 20% din valoarea contractului.

Preţurile de construcţie diferă în funcţie de soluţia constructivă aleasă (casă pe structură de cărămidă/metalică sau de lemn), vechimea şi reputaţia antreprenorului precum şi calitatea materialelor de construcţie. Pentru o casă pe structură de cărămidă, stadiul la alb, cu finisaje standard preţurile diferă între 300-350 EUR/mpc + TVA.

Branşamentele

Racordarea la reţeaua de electricitate se face încă din faza de şantier şi presupune o taxă provizorie de aproximativ 1.500 de lei precum şi un abonament anual. Racordarea finală costă aproximativ 3.500 – 4.000 de lei.

Preţul pentru racordarea la apă şi canalizare este între 2.500-3.000 EUR şi poate creşte în funcţie de distanţa pâna la reţeaua de canalizare.

Racordarea la reţeaua de gaze se poate face după recepţia casei şi presupune un cost de aproximativ 3.000 de lei până la poartă. În funcţie de distanţa până la casă, se mai adaugă un supliment de 30-50%.

Mobilare şi utilare

Pentru această etapă unii dintre antreprenori oferă servicii de design interior pentru predarea casei la cheie, sau se poate opta pentru un designer separat. Pentru o casă P+1, cu suprafaţă desfăşurată de 120 mp (suprafaţă utilă de aproximativ 85 de mp), cu bucătărie, living şi dining, toaletă de serviciu, două dormitoare, dressing şi baie costul poate varia între 8.000 – 10.000 EUR, TVA inclus pentru o mobilă de calitate medie – IKEA sau Mobexpert. Acest cost cuprinde mobila pentru toate încăperile, aparatele electro-casnice (frigider, maşină de spălat rufe şi vase, plită şi cuptor), covoare, obiecte de iluminat, draperii, perdele şi diverse decoraţiuni.

Peisagistica

Etapa finală care se realizează concomitent cu partea de mobilare presupune amenajarea gardului şi a curţii cu gazon şi pavele până la proiecte elaborate cu vegetaţie complexă – flori, arbori sau iaz. Un pachet de bază pentru o curte de 300 de mp ce presupune gard, gazon şi pavele se poate situa între 3.000 – 4.000 EUR, TVA inclusă.

La ce buget final ajungem? Luând în considerare un teren de 400 de mp în Ştefăneşti, ajungem la un buget total de 85.000 EUR, toate taxele incluse, pentru o casă la cheie, pe structură de cărămidă, cu suprafaţă desfăşurată de 120 mp (suprafaţă utilă de aproximativ 85 de mp). Există şi variante mai ieftine, cu soluţii constructive diferite – fie case pe structură metalică, fie case pre-fabricate din lemn (costurile încep aici de la 200 EUR+ TVA/mpc). Sunt şi cazuri în care unii clienţi preferă să nu lucreze cu firme şi angajează echipe de muncitori, pentru a nu mai plăti TVA, însă controlul asupra calităţii este unul precar. În calculul nostru, am luat în considerare varianta preferată de majoritatea bucureştenilor – structura pe cărămidă, pentru o familie cu venituri medii. Aceştia sunt cei care aleg de obicei între un apartament într-o zonă semi-centrală sau o casă în suburbii.