Totul despre adunările generale din cadrul asociaţiilor de proprietari

Noul act normativ intrat în vigoare, Legea 196/2018, vine cu elemente de noutate în ceea ce reprezintă modul de convocare, reconvocare şi cvorumul necesar, faţă de fosta reglementare.

Avem patru ipoteze de lucru:

a) Adunarea generală de constituire a asociaţiei;
b) Adunarea generală ce vizează modificarea sau completarea statutului;
c) Adunarea generală ordinară;
d) Adunarea generală extraordinară.

a) Adunarea generală în vederea constituirii asociaţiei de proprietari

Sediul materiei: art.13 şi următoarele din Legea 196/2018.

Procedura:

• convocarea adunării generale de constituire se realizează cu cel puţin 10 zile înainte de data fixată, proprietarii fiind anunţaţi prin afişare la avizier ŞI tabel convocator;
• tabelul convocator trebuie să fie semnat de cel puţin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor (înfiinţarea poate avea loc doar cu acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor);
• hotărârea de constituire se consemnează prin proces-verbal semnat de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul (proprietarii lipsă, pot semna procesul verbal în termen de 30 de zile de la data adunării);
• cererea de dobândire a personalităţii juridice, împreună cu actele necesare, se depun la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul;
• judecătoria emite o încheiere de acordare a personalităţii juridice;
• după legalizarea încheierii, asociaţia se înregistrează la organul fiscal în raza căruia de află condominiul.

 Acte necesare:

• statutul asociaţiei;
• acordul de asociere;
• procesul verbal al adunării de constituire;
• tabel nominal cu semnăturile proprietarilor;
• dovadă sediu;
• acordul furnizorilor de utilităţi;
• extras de carte funciară;
• convenţie de reglementare a raporturilor juridice, între asociaţii ce fac parte din acelaşi imobil (asociaţii pe scări sau tronsoane);
• cerere de acordare a personalităţii juridice.

Important de reţinut: Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane se face, numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson, la propunerea majorităţii proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorităţii proprietarilor din asociaţia ce urmează a se diviza.

Cu alte cuvinte: pentru desprinderea unei scări, în asociaţie separată, din cadrul unul bloc cu mai multe scări, pe lângă actele necesare mai trebuie întrunite două condiţii şi anume, existenţa unui branşament separat pentru acea scară (în general este vorba de branşamentul de apă) şi acordul exprimat de majoritatea proprietarilor din celelalte scări, ca fiind de acord cu separarea.

b) Adunarea generală ce vizează modificarea sau completarea statutului

Sediul materiei: art. 21 din Legea 196/2018.

Procedura:

• convocare adunare generală după regulile de la adunarea generală ordinară;
• existenţa unui acord din partea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din comdominium;
• existenţa motivării necesităţii modificărilor;
• modificările sau completările se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea de înfiinţare a asociaţiei.

 Acte necesare:

• convocarea şi acordul proprietarilor de modificare sau completare;
• motivarea necesităţii modificărilor sau completărilor;
• procesul verbal al adunării generale;
• statutul şi/sau acordul de asociere cu modificări;
• cerere adresată judecătoriei.

Important de reţinut: Modificările şi/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea publicităţii (adică fără a se înregistra la judecătorie) nu sunt opozabile faţă de proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari sau faţă de terţi.

c) Adunarea generală ordinară

Sediul materiei: art. 47 şi următoarele din Legea 196/2018.

Procedura:

• va avea loc în fiecare an, cel puţin una, în primul trimestru;
• responsabilitatea convocării aparţine preşedintelui şi membrilor comitetului;
• convocarea are loc prin afişare la loc vizibil ŞI pe bază de tabel nominal convocator sau pe bază de scrisoare recomandată cu conţinut declarat şi confirmare de primire;
• convocarea trebuie anunţată cu cel puţin 10 zile înainte de data fixată;
• cvorumul necesar la prima convocare este de jumătate plus unu din membrii asociaţiei;
• reconvocarea se face într-un termen de maximum 15 zile de la data primei convocări;
• la reconvocare, decide majoritatea celor prezenţi, indiferent de numărul lor;
• un membru al asociaţiei poate reprezenta cel mult un alt membru absent;
• hotărârile se consemnează, numai în timpul şedinţei, în registrul unic de procese verbale;
• în termen de 7 zile de la adunarea generală, procesul verbal este adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor prin afişare la avizier.

Important de reţinut: Fiecare proprietar trebuie să fie anunţat de data adunării generale şi ordinea de zi avută în vedere pe de o parte, iar pe de altă parte, în actuala formă, un proprietar poate reprezenta în adunarea generală cel mult un alt proprietar. S-a stabilit de asemenea termenul de 7 zile în care procesul verbal trebuie afişat, adică adus la cunoştinţa proprietarilor.

d) Adunarea generală extraordinară

Sediul materiei: art. 47 alin. 3 pct. b şi alin. 4 din Legea 196/2018.

Procedura:

• convocarea se face de cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei;
• convocarea se face pe bază de tabel nominal cu semnăturile proprietarilor şi prin acordul manifestat faţă de ordinea de zi;
• convocarea se face cu cel puţin 3 zile înainte de data fixată;
• hotărârile se consemnează, numai în timpul şedinţei.

Noua lege nu face niciun fel de menţiune cu privire la participarea proprietarilor la adunarea generală extraordinară, la cvorum, la legătura dintre cei ce semnează convocatorul şi cei care participă efectiv, la existenţa unei situaţii excepţionale în care o astfel de adunare poate fi convocată etc., motive pentru care fiecare va realiza o interpretare proprie, tranşată în cele din urmă de către instanţele de judecată.

Notă: este o scăpare impardonabilă, ca multe altele, prin care legiuitorul mai mult încurcă decât clarifică. În mod sigur, o astfel de scăpare va aduce tensiuni şi noi procese în cadrul asociaţiilor. Nimic constructiv.