Scapă restanţierii de penalităţile aplicate? Ce nu spune noua reglementare

Am spus-o de nenumărate ori şi o spun răspicat şi cu această ocazie: noua reglementare reprezentată de Legea 196/2018 este depăşită şi are multe neajunsuri. Şi sub aspectul penalităţilor de întârziere, noua reglementare tace.

Am în vedere penalitatea aplicată de furnizorii şi prestatorii de servicii, la care legiuitorul are o singura trimitere regăsită în art. 77 alin. 3, care arată că, „Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la alin.1, se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri“.

Ce ne spune şi mai ales ce nu ne spune noua reglementare.

Ne spune următoarele:

a)  asociaţia POATE stabili un sistem propriu de penalitate;
b) penalitatea NU poate fi mai mare de 0,2%/zi de întârziere;
c) penalitatea poate fi aplicată la orice sumă cu titlu de restanţă;
d) penalitatea se aplică după trecerea unei perioade de 30 de zile de la scadenţa listelor;
e) suma penalităţilor nu poate depăşi suma la care s-au aplicat;
f) sumele provenite din penalităţi, constituie fondul de penalităţi al asociaţiei;
g) penalităţile se vor utiliza pentru plata penalităţilor impuse de către terţi;
h) penalităţile încasate pot fi utilizate şi pentru reparaţii asupra părţilor comune;
i) sumele din fondul de penalităţi NU pot fi utilizate şi în alte scopuri.

Nu ne spune:

a) cum se recuperează în liste penalitatea aplicată de un terţ;
b) dacă am mai mulţi restanţieri, care este proporţia în care fiecare suportă penalitatea aplicată de către terţi furnizori sau prestatori;
c) ce se întâmplă dacă nu am fond de penalităţi.

În situaţia în care există fond de penalităţi încasat, s-au desprins două opinii: într-o primă opinie se susţine faptul că, atâta timp cât există un fond de penalităţi încasat, tot ceea ce reprezintă penalitate aplicată de către un furnizor şi/sau prestator (terţ) se suportă din acest fond. În această opinie nu există şi situaţia (probabilă) în care acel fond devine zero sau au fost realizate reparaţii şi a ajuns la zero, moment de la care devine actuală opinia de mai jos.

Într-o a doua opinie, pe care o am, am expus-o şi pe care o susţin, acest fond de penalităţi chiar existent, nu este un sac fără fund şi acea contravaloare a penalităţii aplicată de către terţi, trebuie recuperată în lista de plată lunară. Recuperarea urmează a fi realizată prin imputarea celor care nu şi-au achitat la timp şi în integralitate cotele (propriile consumuri).

Argumentele în favoarea unei astfel de opinii sunt strâns legate de modul în care proprietarii îşi achită sau nu cota lunară, răspunderea delictuală a proprietarului ce înregistrează restanţe şi de ce nu, precedentul legislativ. Nu pot să nu menţionez şi faptul că, suportând penalităţi dintr-un fond constituit, acesta se va diminua şi va ajunge la zero, atâta timp cât acel restanţier/acei restanţieri, nu vor achita cota, nefiind sancţionaţi.

Astfel, consider că trebuie să existe o consecinţă pentru cei care nu îşi achită cota de contribuţie, considerând că cele două penalităţi, cea aplicată de asociaţie şi cea repartizată ca urmare a aplicării ei de către un terţ, nu se exclud reciproc şi nici nu suntem în situaţia unei „penalităţi la penalitate“. Eu le privesc ca pe două situaţii diferite ce au o bază diferită.

Trebuie să avem în vedere prevederile art.1349 din Codul Civil care arată că: „(1) Orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane“.

Nu trecem cu vederea nici precedentul legislativ reprezentat de Normele metodologice 1588/2007 de aplicare a Legii 230/2007, care la art. 25 alin.3 lit. b arăta că „Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la: restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor“.

Prin urmare, în aplicarea noilor reglementări, în opinia mea, recuperarea unor astfel de penalităţi aplicate de către terţi în listele de plată, urmează a fi făcută prin distribuirea acestora doar celor cu restanţe şi ţinându-se seama de cuantumul restanţei fiecăruia (individualizarea răspunderii).

Nu era mai simplu ca noua reglementare să fie clară şi mai ales în folosul şi beneficiul proprietarului şi să nu lase loc la tot felul de astfel de interpretări.